Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-42/2022 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений ЯНАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 3 317 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования иска мотивированы тем, что ФИО2 на основании договора аренды №218/21 от 15 декабря 2021 года использует земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 9 318 кв.м., расположенный по адресу: . Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 20 476 398,18 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, определенной ЧПО ФИО3 в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство влечет для истца негативные правовые последствия в виде уплаты аренды в завышенном размере.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО4, представитель ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО5 оспаривают представленный административным истцом отчет об оценке, представителем Департамента имущественных отношений ЯНАО заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, в рамках которой он предлагает поставить перед экспертом вопросы о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости и об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО1, действующий на основании доверенностей, не возражал относительно установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный истец, представители административных соответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО, представитель заинтересованного лица Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинский, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО1, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 318 кв.м., расположенный по адресу: , категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (хранение автотранспорта), что подтверждается договором аренды и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 14-16, 17).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 218/21 от 15 декабря 2021 года (со сроком аренды до 3 декабря 2070 года), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Муниципальное образование г. Губкинский в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинский.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1 января 2019 года, составляет 20 476 398,18 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1л.д. 22).

Следовательно, исковые требования о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 1 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 26/3827, выполненный 15 февраля 2022 года ЧПО ФИО3 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому его рыночная стоимость составила 3 317 000 рублей (том 1л.д. 25-123).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В рассматриваемом случае оценщиком в отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО6 № 156-22 от 30 июня 2022 года (заключение судебной экспертизы) в отчете оценщика в нарушение ФСО №7, п.11б не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, а именно: «земельные участки под придорожный сервис», поскольку градостроительная зона ТА (зона автомобильного транспорта), с учетом которой устанавливается ВРИ, в которой расположен участок, среди основных видов разрешенного использования позволяет строительство объектов придорожного сервиса, обслуживания автотранспорта, не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В нарушение ФСО №7, п.11в не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. На стр.37-39 отчета (материалы дела л.60-62) приведена выборочная информация из открытых источников информации: печатных изданий и сайтов интернет о продаже земельных участков. Всего приведено 15 предложений, из них 4 объекта с назначением «под придорожный сервис», которые возможно использовать в качестве Аналогов, но не использованы. Таким образом, не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Приведена выборочная информация из открытых источников информации: печатных изданий и сайтов интернет о продаже земельных участков, всего приведено 18 предложений, из которых 5 возможно использовать в качестве Аналогов, однако использован лишь один сопоставимый Аналог, соответственно, предложения, содержащие схожие характеристики объектов-предложений, не использованы в качестве Аналогов. Обоснование использования в расчетах лишь части допустимых оценщику объектов-аналогов, в нарушение ФСО №3, п.22в не выполнено, предложения, содержащие более полные характеристики объектов-предложений на основе полного анализа рынка на дату оценки, не включены в выборочный анализ. В качестве объектов-аналогов в нарушение ФСО №7, п.22б использованы объекты недвижимости, которые относятся не к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам: используются Аналог №1 с назначением «склады», на территории которого находятся значительные улучшения - офисное задание, Аналог №3 с назначением «склады», корректировки на ВРИ не выполнены. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использованы типичные элементы сравнения (передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав и т.д.), но Оценщиком используется устаревший Сборник корректировок, Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017г., неактуальный на дату оценки, информация о доле земельного участка в едином объекте недвижимости рассчитана на основе устаревших данных (для исследований использован материал банка данных по жилой и коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода за 8 лет (с 1995 г.), опубликованных на стр.52-54 журнала «Вопросы оценки» №2, 2003 года». Также приведенные в статье показатели о доле земельного участка в едином объекте недвижимости, предназначены для использования в крупных промышленных городах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), к которым г. Губкинский не относится. Также нарушен порядок определения рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, а именно: согласно п.3 ФСО №4: Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогооблажения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Поскольку оценщик определяет стоимость прав аренды объекта оценки, все дальнейшие корректировки также приводят к ошибочным расчетам.

Таким образом, по заключению судебной экспертизы содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО6 № 156-22: рыночная стоимость земельного участка составила 10 678 000 рублей (по состоянию на 1 января 2019 года); представленный административным истцом отчет оценщика составлен с нарушением требований, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, выполненные поправки приняты корректно. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

В соответствии со статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Замечаний на экспертное заключение лицами, участвующими в деле, не представлено.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 62 КАС РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 83 (части 1 и 2) КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Учитывая, что такие обстоятельства в ходе разрешения настоящего административного дела не установлены, оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы не усматривается.

Таким образом, за основу рыночной стоимости спорного земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом ООО «ЭСКО» в своем заключении.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО6 № 156-22, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Дата подачи административного искового заявления в суд - 31 марта 2022 года (квитанция об отправке посредством почтовой связи том 1л.д. 127).

Поступившее в суд заявление от ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 70 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр» при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости арендуемого им объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет - 47,8 % (не является кратной), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 318 кв.м, расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 10 678 000 (десять миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления - 31 марта 2022 года.

Взыскать с ФИО2 судебные расходы на производство судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей пользу ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» (ОГРН <***>), юридический адрес: <...>, р/с <***>, ФИЛИАЛ «ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ» АО «АЛЬФА-Банк», БИК 046577964, к/с 30101810100000000964 в Уральское ГУ БАНКА РОССИИ.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.Г. Зотина

Мотивированное решение изготовлено: 15 августа 2022 года