Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-42/2022 (№ 3а-446/2021) по административному исковому заявлению Зедгенидзе Н.П. к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Зедгенидзе Н.П. обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником объектов недвижимости:

нежилого здания №, площадью 2400,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

нежилого здания №, площадью 944,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

а также обладает исключительным правом выкупа земельных участков с кадастровыми номерами:

№, площадью 6022 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилого здания (МТП)), расположенного по адресу: <адрес>

№, площадью 19240 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилых зданий (ангар-гараж, ремонтные мастерские и железно-бетонное замощение), расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 100 662.23 руб. и 5 995 945.82 руб., соответственно. Просит установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете И/П С.Е.№.

Также не согласна с кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами № и №, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в размерах 10 826 044.43 руб., 26.892.423,74 руб., соответственно. Просит установить кадастровую стоимость участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчетах И/П С.Е.№, №.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности Рукавицина А.В. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости объектов согласно заключению экспертов.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация м.о.Чернский район Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150, ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из п. 1 ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

П. 1 ст. 390 НК РФ предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Зедгенидзе Н.П. является собственником объектов недвижимости:

нежилого здания №, площадью 2400,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

нежилого здания №, площадью 944,3 кв.м, расположенного по адресу: №

Объект № расположен на земельном участке №, площадью 6022 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилого здания (МТП)), адрес: <адрес>

Объект № расположен на участке №, площадью 19240 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилых зданий (ангар-гараж, ремонтные мастерские и железно-бетонное замощение), расположенного по адресу: <адрес>

Ей же принадлежит расположенный на последнем земельном участке объект № (железобетонное помещение) и № (ангар-гараж).

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Так как указанные выше земельные участки были образованы после 01.01.2020, их кадастровая стоимость была установлена в порядке ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:

№ – актом АОКС-№ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и применяются с ДД.ММ.ГГГГ,

№ - актом АОКС№ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и применяются с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена также Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанных объектов недвижимости: № - по состоянию на 01.01.2019 в размере 11 100 662.23 руб., № – на ту же дату – 5 995 945.82 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 22.01.2020 и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

Кадастровая стоимость объекта № является архивной, так как она была пересмотрена в порядке ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 №237 и установлена актом ГУ ТО «Областное БТИ» АОКС-№ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, внесена в ЕГРН 10.02.2021, применяется с 20.01.2021. Пересмотр кадастровой стоимости последовал в связи с изменением характеристик объекта, а именно, материал стен был изменен на «кирпичные».

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что административный истец вправе оспаривать установленную кадастровую стоимость объектов, поскольку ею затрагиваются его права.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился к оценщику ИП С.Е.

В соответствии с отчетами, подготовленными данным оценщиком, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость указанных выше объектов составила:

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 2 428 700 руб.,

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 955 600 руб.,

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 492 100 руб.,

№ – на ДД.ММ.ГГГГ – 1 572 100 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанных отчетов требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объектов), проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в заключении экспертов от ДД.ММ.ГГГГ№, вышеуказанные отчеты оценщика не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объектов, рассчитанная оценщиком, экспертом не подтверждена и определена в размерах:

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 5 302 935 руб.,

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 2 449 313 руб.,

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 1 789 000 руб.,

№ на ДД.ММ.ГГГГ – 5 143 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертами государственного учреждения, отвечающими требованиям Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющими необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности, а значит, обладающими необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Лицами, участвующими в деле, экспертное заключение не оспаривалось.

Что касается отчетов об оценке, выполненных оценщиком С.Е., то они выполнены с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как видно из отчета об оценке № и отмечено экспертом, использованные оценщиком объявления не проверяемы, скриншоты трудночитаемы, у предложений №1, №2, №3 отсутствует дата публикации. У предложений №4,5 отсутствует точный адрес. Некорректно применена скидка на торг. Допущена ошибка в расчете при применении корректировки на статус цены, на площадь, физическое состояние. Необоснованно рассчитана доля стоимости земли в ЕОН.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям п.15,18 ФСО №1, п.5 ФСО №3, а также ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ и приведенным выше требованиям ФСО.

Оценивая земельный участок № (отчет №), оценщик использует данные 2015 года, то есть, значительно раньше даты оценки, отбор аналогов производит формально, ошибочно указывает источник корректировок, применяет необоснованные корректировки на торг, коммуникации, снос.

Аналогичные недостатки имеются в отчете об оценке земельного участка № (отчет №).

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчетов требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.п.5,11 ФСО №3, п. 22в,д ФСО №7.

В связи с изложенным данные отчеты, представленные стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взяты быть не могут, как не обладающие признаком достоверности.

Оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости. При этом рыночную стоимость объектов суд полагает необходимым установить согласно заключению судебной экспертизы.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 04.10.2021 (дата приема почтового отправления).

Также, с учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в судебном решении следует указать период применения оспариваемой кадастровой стоимости в отношении объекта №.

Согласно ст. 5 НК РФ, акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Акты законодательства о сборах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Установленная постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 №540, опубликованного в Сборнике правовых актов Тульской области и иной официальной информации http://npatula.ru, 13.11.2019, кадастровая стоимость с учетом приведенных норм права применялась с 01.01.2020.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются, в частности, со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, актуальная кадастровая стоимость этого участка действует с 20.01.2021.

Возражения ГУ ТО «Областное БТИ» в той части, где учреждение ссылается на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных платежей и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить на период с 01.01.2020 по 19.01.2021 кадастровую стоимость нежилого здания №, площадью 2400.8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночной стоимости в размере 5 302 953 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания №, площадью 944,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночной стоимости в размере 2 449 313 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 6022 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилого здания (МТП)), расположенного по адресу: <адрес> - равной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночной стоимости в размере 1 789 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 19240 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (для эксплуатации нежилых зданий (ангар-гараж, ремонтные мастерские и железно-бетонное замощение), расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его рыночной стоимости в размере 5 143 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: