Гражданский кодекс часть 1

дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Газпромнефть-Центр» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что оно является правообладателем земельных участков:

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 861 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: <адрес>, на праве аренды;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 651 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 2 811 840,73 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 2 494 545,43 руб.

Согласно отчету независимого оценщика ФИО6 № КС 82/12-2016 от 28 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 1 060 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 1 372 000 руб.

Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Общество платит арендную плату, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Являясь собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, Общество платит земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.

В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просят установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Представитель административного истца Кокин М.Ю., действующий на основании доверенности, представивший диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования поддержал.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованные лица Администрация г.Новокузнецка, Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация г.Новокузнецка, Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка возражений по административному иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как следует из материалов дела, ООО «Газпромнефть-Центр» является собственником объекта недвижимости – автозаправочной станции № 54, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.84), на основании решения единственного акционера Акционерного общества «Газпромнефть-Кузбасс» от 28 марта 2016 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 июля 2016 г. Данный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1861 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенном по адресу: <адрес>, переданном в аренду Акционерному обществу «Газпромнефть-Кузбасс» по договору от 06 мая 2009 г., заключенному с Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г.Новокузнецка (л.д. 19-22).

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «Газпромнефть-Центр».

Расчет арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.18).

Также ООО «Газпромнефть-Центр» с 07 октября 2016 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 651 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: <адрес>, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 23).

Из кадастровых паспортов видно, что данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 25 мая 2005 года;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 23 ноября 2005 года (л.д.28-33).

Согласно кадастровой справке от 22 августа 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 2 811 840,73 руб. (л.д. 24).

Согласно кадастровой справке от 22 августа 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 2 494 545,43 руб. (л.д. 25).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, являющегося плательщиком арендной платы, и как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельных участков их рыночной стоимости.

23 декабря 2016 года ООО «Газпромнефть-Центр» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков (л.д.39-41). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 18 января 2017 года (л.д. 42-50).

Из представленного административным истцом отчета № КС 82/12-2016 от 28 ноября 2016 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленного независимым оценщиком ФИО7 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 1 060 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 1 372 000 руб. (л.д.51-87).

В отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 1296/12-16 от 02 декабря 2016г., подготовленное экспертом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО8, составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № КС 82/12-2016 от 28 ноября 2016 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д. 88-109).

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 августа 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.

Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорных земельных участков.

Доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено и судом не установлено.

Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельных участков, как и положительное экспертное заключение, содержат подробное описание проведенных исследований, в них указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорных земельных участков, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорных земельных участков оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объектам оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельных участков, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорных земельных участков, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорных земельных участков является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельных участков ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать земельный налог и арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1861 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 060 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 651 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 372 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.

Дата обращения ООО «Газпромнефть-Центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 23 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 июня 2017 года.

Председательствующий: Зиновьева К.В.