Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца - Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Чкалова» – Мазур К. Н., Хачатуровой О. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Чкалова» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Чкалова» (далее – ООО «СХП «Чкалова», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 6600000 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : Ставропольский край, …, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере – 15 048 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ООО «СХП «Чкалова» на праве аренды на основании договора аренды от 13 февраля 2015 года № …, заключенного главой КФХ … А. А. с Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, а также на основании соглашения от 13 января 2017 года о переуступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 31 января 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 декабря 2020 года № ….

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2020 года № … по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года утверждена в размере – 47 721 960 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, рыночная стоимость которого согласно отчету об оценке № … от 23 декабря 2020 года определена в размере – 15 048 000 рублей.

28 декабря 2020 года ООО «СХП «Чкалова» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, установлении в отношении этого земельного участка его рыночной стоимости.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого участка, нарушающими права и законные интересы Общества, как арендатора, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца - ООО «СХП «Чкалова» - Мазур К. Н. уточнил заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере – 18 689 220 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца ООО «СХП «Чкалова» - Хачатурова О. А. поддержала уточненные требования и доводы представителя Мазур К. Н., также просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела от них не поступало.

От заинтересованного лица - администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 13 июля 2020 года № 114-ФЗ) для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утратившие силу с 1 января 2019 года.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 ранее действовавших Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода (пункт 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером … затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у ООО «СХП «Чкалова» в аренде спорный земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что на основании постановления администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края от 13 февраля 2015 года № … между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и главой крестьянского (фермерского) хозяйства … А. А. 13 февраля 2015 года заключен договор аренды земельного участка № … сроком по 13 февраля 2064 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 12 марта 2015 года (номер регистрации … (том 1 л. д. 20-22).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью 6600000 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, …. В соответствии с разделом 1 указанного договора аренды на спорном земельном участке отсутствуют многолетние насаждения, водные объекты, залежи и др., а также отсутствуют ограничения и обременения в использовании. Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 23).

На основании соглашения о переуступке права аренды по договору аренды земельного участка № … от 13 марта 2015 года, заключенного 04 марта 2016 года между … А. А. и … З. П., к последнему перешли права и обязанности арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером …. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 23 марта 2016 года, номер регистрации … (том 1 л. д. ???

На основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору № … аренды земельного участка от 13 марта 2015 года, заключенного 13 января 2017 года с … З. П., административному истцу ООО «СХП «Чкалова» перешли права и обязанности арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером …. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 31 января 2017 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 декабря 2020 года № … (том 1 л. д. 17-19, 25).

Согласно ответу Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края на обращение ООО «СХП «Чкалова» от 17 января 2020 года, расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком на 2020 года осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 65, 66).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года в размере – 47 721 960 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 декабря 2015 года (том 1 л. д. 16).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2020 года, которые внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2020 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты арендных платежей за пользование спорным земельным участком за предыдущий период на момент обращения истца в Комиссию и в суд не истек, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного земельного участка, а, значит, у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка затрагивает права и обязанности его арендатора ООО «СХП «Чкалова», как плательщика за пользование имуществом, и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № … от 23 декабря 2020 года, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 6600000 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, …, составила – 15 048 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года (том 1 л.д. 26-61).

Оспаривая кадастровую стоимость указанного земельного участка, установленную на 01 января 2015 года в размере 47 721 960 рублей, Общество 28 декабря 2020 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … (том 1 л. д. 67).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 марта 2021 года № … указанное заявление ООО «СХП «Чкалова» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером … отклонено со ссылкой на то, что приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» признан утратившим силу и приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» с 01 января 2021 года утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств определением Ставропольского краевого суда от 19 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнёр» (том 1 л. д. 123-126).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составила – 18 689 220 рублей (том 1 л.д. 132-226).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом посредством визуального осмотра, о чем составлены соответствующий акт осмотра от 02 апреля 2021 года и фототаблица, также по материалам административного дела № 3а-435/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

Объектом экспертизы являлся земельный участок с кадастровым номером …, площадью 6600000 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Ставропольский край, ….

Обследование проведено экспертом с учетом того, что объект исследования находится в аренде, имеет неровный рельеф участка, не имеет улучшений, расположен на удалении от транспортных магистралей. Оценка земельного участка произведена как свободного от застройки, без коммуникаций.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за 2014 года, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже таких земельных участков в сельскохозяйственных районах Ставропольского края. Также экспертом произведен анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сельскохозяйственного назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка путем сведения результатов, полученных в рамках доходного подхода и в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж, который включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения в рамках сравнительного подхода принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 га общей площади земельного участка. Отказ от применения затратного подхода экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета в рамках сравнительного подхода выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 25 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 4 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : земельные участки расположены в … районе, имеют сельскохозяйственное назначение, находятся в собственности, используются по назначению.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 111 «Расчет рыночной стоимости объекта исследования» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на функциональное назначение земель (пашня/пастбище), на общую площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от их применения, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 га определена экспертом в размере – 28 317 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации чистого операционного дохода, при этом экспертом рассчитана среднеотраслевая рентабельность сельскохозяйственного производства через урожайность и рыночную стоимость культур, преобладающих для выращивания в рассматриваемом регионе (… районе Ставропольского края), с учетом затрат на возделывание и уборку соответствующих культур. Для определения коэффициента капитализации экспертом использовался метод кумулятивного построения. Рыночная стоимость 1 га пашни спорного земельного участка с кадастровым номером … в рамках доходного подхода определена экспертом в размере 34 351, 13 рублей.

Результаты согласования полученных расчетов в отношении земельного участка площадью 6600000 кв.м. (660 га) сведены в таблицу на странице 70 экспертного заключения и рыночная стоимость данного земельного участка составила – 18 689 220 рублей (том 1 л.д. 200).

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером … с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 08 апреля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке № … от 23 декабря 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Содержание заключения эксперта № … от 08 апреля 2021 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, расчеты, произведенные на основе результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. Поэтому обращение ООО «СХП «Чкалова» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта.

С учетом изложенного, а также того, что иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, находящегося в аренде, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Чкалова» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 6600000 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : Ставропольский край, …, в размере равном его рыночной стоимости –18 689 220 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Чкалова» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 28 декабря 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

В окончательной форме решение суда принято 31 мая 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.