Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Прокопенковой Людмилы Владимировны, Кашлаева Алексея Викторовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Прокопенкова Л.В., Кашлаев А.В. обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в их собственности земельного участка, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административных истцов, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение земельного налога.

После уточнения требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 13 февраля 2014 года в сумме 11 595 000 рублей (согласно заключению судебной экспертизы).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Администрация Аксайского городского поселения, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель Администрации Аксайского городского поселения Тонаканян Н.С. возражала против установления кадастровой стоимости объекта в сумах, определенных в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

От административных истцов и их представителя Барнева П.С. поступили ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Правительство Ростовской области представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей названного лица, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – в сумме 11 595 000 рублей.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях сослалось на несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» заявления, отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 и № 777 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что в собственности Кашлаева А.В., Прокопенковой Л.В. .... (по 1/2 доле в праве) находится земельный участок с кадастровым номером ... площадью 15 000 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственные базы, расположенного по адресу: ....

Административные истцы, являясь плательщиками земельного налога, обладают основанной на правовых нормах заинтересованностью в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, в связи с чем по их требованию кадастровая стоимость может быть пересмотрена в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 13 февраля 2014 года в сумме 19 889 700 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административными истцами был представлен отчет об оценке от 10 мая 2018 года № 092-н/18, составленный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс» .... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 10 651 800 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 20 сентября 2018 № 51-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 февраля 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 11 595 000 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.

После получения судебной экспертизы административные истцы не настаивали на обоснованности выводов, содержащихся в отчете об оценке, уточнив свои требования с учетом заключения судебного эксперта.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 20 сентября 2018 года, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту.

Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Приведенные представителем Администрации Аксайского городского поселения доводы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в заключении эксперта.

Инструкция по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации и Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказами Минюста России от 20 декабря 2002 года № 347 и № 346 соответственно, являются ведомственными актами, регулирующими вопросы оформления экспертных заключений только в экспертных учреждениях системы Минюста России, и не распространяются на экспертные организации других государственных ведомств и на негосударственные учреждения, проводящие экспертизы по назначению суда.

С учетом изложенного судом отклоняется довод представителя Администрации Аксайского городского поселения о невыполнении экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор», не входящего в систему Минюста России, отдельных требований упомянутых актов при оформлении заключения.

Требованиям, которым экспертное заключение в административном процессе должно соответствовать согласно статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта от 20 сентября 2018 № 51-2018 соответствует.

Ссылка представителя заинтересованного лица на непредставление экспертом квалификационного аттестата, получение которого оценщиками предусмотрено статьей 21.2 Федерального закона № 135-ФЗ, является несостоятельной, принимая во внимание, что наличие такого аттестата требуется для выполнения оценщиком работ, предусмотренных названным Федеральным законом. Для участия в административном деле в качестве судебного эксперта лицо должно обладать специальными познаниями в соответствующей области (статья 49 КАС РФ). Документы, подтверждающие наличие специального образования и опыта работы в сфере оценки, в данном случае экспертом подтверждено и сомнения у суда не вызывает.

Указание представителем заинтересованного лица на непроведение экспертом анализа наиболее эффективного использования участка основано на неправильном толковании федеральных стандартов оценки.

На основании пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

С учетом изложенного, при указанных обстоятельствах анализ наиболее эффективного использования объекта эксперт проводить не обязан, поскольку его результаты не влияют на вывод по поставленному судом вопросу.

Возражения представителя Администрации в определенной степени основаны на положениях федеральных стандартов оценки, утративших силу и не подлежащих применению.

По всем вопросам, возникшим у представителя заинтересованного лица, эксперт .... был допрошен в судебном заседании и представил мотивированные письменные пояснения по каждому из замечаний.

Судом не может быть принята во внимание ссылка представителя Администрации на решение Ростовского областного суда по административному делу № 3а-453/2017, которым была установлена рыночная стоимость нескольких земельных участков в суммах, свидетельствующих о более высокой стоимости одного квадратного метра земли, чем она определена в экспертном заключении по данному делу. Суд исходит из того, что рыночная стоимость каждого земельного участка определяется с учетом совокупности его индивидуальных характеристик и стоимость участков, расположенных в одном населенном пункте, может существенно отличаться в зависимости от различных ценообразующих факторов. В частности, из содержания решения по указанному делу усматривается, что объекты оценки в нем существенно отличались от оцениваемого в настоящем деле земельного участка по местоположению, размерам, некоторые и по виду их использования.

В удовлетворении ходатайства представителя заинтересованного лица о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано по основаниям, изложенным в оглашенном в судебном заседании определении от 31 октября 2018 года.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в части сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (41,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административных истцов.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административных истцов в равных долях.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 000 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственные базы, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере 11 595 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 17 августа 2018 года.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

Взыскать с Прокопенковой Людмилы Владимировны в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 17 500 рублей.

Взыскать с Кашлаева Алексея Викторовича в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 17 500 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 6 ноября 2018 года

Судья О.А.Руднева