Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года № 2, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26.10.2016г. № 2, которым на основании заявления Ермакова М.С., определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.06.2016г., в размере 380 000 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Ермакова М.С. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 725 956,84 руб. Ермаков М.С. использует земельный участок в отсутствие заключенного договора аренды и не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости. Согласие собственника земельного участка, администрации г. Хабаровска, на пересмотр кадастровой стоимости не давалось. Ермаковым М.С. не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, Ермаков М.С. в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Хабаровска, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Ермакова М.С., которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Ермаков М.С. представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Ермаков М.С., представивший в Комиссию проект договора купли-продажи земельного участка, выкупная стоимость которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска, и может выступать заказчиком оценки.. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из проекта договора № купли-продажи земельного участка. (покупатель Ермаков М.С., продавец – Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска), следует, что Ермаков М.С. намерен приобрести в собственность за плату для индивидуального жилищного строительства земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1297 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 244 м по направлению на восток от ориентира – жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Выкупная стоимость земельного участка установлена в размере его кадастровой стоимости 725 956,84 руб.

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 09.06.2016г. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 09.06.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 725 956,84 руб.

29.09.2016г. Ермаков М.С. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 56-Х об оценке, составленный 06.09.2016г. оценщиком ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.09.2016г. составляет 380 000 руб.

Положительное экспертное заключение на указанный Отчет в Комиссию не предоставлялось, что не является нарушением Закона об оценочной деятельности, поскольку в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в редакции Федерального закона от 02.06.2016г. № 172-ФЗ, предоставление в Комиссию положительного экспертного заключения на отчет об оценке, не является обязательным.

На заседании Комиссии от 26.10.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 47,7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 09.06.2016г. в размере 380 000 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 56-Х об определении рыночной стоимости земельного участка.

Доводы административного истца об отсутствии у Ермакова М.С. права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из представленного проекта договора следует, что Ермаков М.С. собирается выкупить спорный земельный участок, выкупная цена которого равна кадастровой стоимости, следовательно, результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности Ермакова М.С.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности не предусмотрено письменное согласие органа местного самоуправления на изменение кадастровой стоимости земельного участка, которым он распоряжается.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Ермаков М.С. соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, Ермаков М.С. в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представил Отчет № 56-Х об определении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного Отчета № 56-Х следует, что оценка проводилась по состоянию на 09.06.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение; передаваемые права; размере земельного участка; наличие строений; наличие коммуникаций; категория земель; вид разрешенного использования; наличие торга.

В ходе проведения оценки выявлено 4 объекта, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из сайта бесплатных объявлений http://khabarovsk.farpoost.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на качество прав не производилась с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги передаются по сделке на праве собственности.

Корректировка на условия финансирования не производилась с указанием, что отсутствует льготное кредитование продавцом и расчет по сделке осуществляется денежными средствами, условия финансирования являются типичными.

Корректировка на особые условия не производилась с указанием, что объект оценки предполагается использовать по назначению, финансовое давление на сделку отсутствует, объекты-аналоги выставлены на открытый рынок.

Корректировка на условия рынка не производилась с указанием, что объекты-аналоги предлагаются к продаже в том же месяце, что и дата оценки объекта оценки.

Корректировка на местоположение не производилась с указанием, что объект оценки расположен близко к объектам-аналогам.

Корректировка на наличие капитальных строений не производилась с указанием, что все объекты-аналоги свободны от построек, как и объект оценки.

Корректировка на наличие коммуникаций не производилась с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые условия подключения к инженерным коммуникациям.

Корректировка на разрешенное использование не производилась с указанием, что разрешенное использование объекта оценки и объектов-аналогов – для индивидуального жилищного строительства.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка после согласования результатов составила 380 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Доводы административного истца о том, что подобранные в рамках сравнительного подхода объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются положениями Отчета.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22б ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 при сравнительном подходе могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

При использовании оценщиком цены предложения, применялась корректировка на торг.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Ермакова М.С. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года № 2, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Ермакова М.С. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 февраля 2017 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз