Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Исмаилова Рафаиля Галимжановича к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Исмаилов Р.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины), площадью 2 420 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>

Ссылаясь на нарушение своих прав как арендатора земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 ноября 2018 года в размере 5 541 724 рублей.

Административный истец Исмаилов Р.Г., а также допущенный по его устному ходатайству к участию в судебном заседании 12 мая 2021 года в качестве представителя Арбузов А.В., административный иск поддержали. В судебное заседание 16 ноября 2021 года Исмаилов Р.Г., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, своего представителя с полномочиями, подтвержденными доверенностью, не направил.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в судебном заседании 12 мая 2021 года административный иск не признал. В судебное заседание 16 ноября 2021 года, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право физических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что Исмаилов Р.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 23 марта 2019 года № 610/а, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (том № 1, л.д. 9-12, 14, 70).

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани) утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р по состоянию на 1 января 2015 года.

Земельный участок с кадастровым номером .... поставлен на государственный кадастровый учет 21 ноября 2018 года (том № 1, л.д. 89-90). Его кадастровая стоимость определена по состоянию на 21 ноября 2018 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан в соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4 057,17 рублей, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р, и составила 9 818 351,40 рублей (том № 1, л.д. 85-87).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет от 12 марта 2021 года № 104/21, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Лучъ». Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 21 ноября 2018 года составила 5 541 724 рублей (том № 1, л.д. 19-61)

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Белай О.С. общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости».

Как следует из заключения эксперта № 125-Э/2021, величина рыночной стоимости в отчете определена неправильно, рыночная стоимость земельного участка экспертом определена в ином размере, который по состоянию на 21 ноября 2018 года составил 7 671 981 рубль (том № 2, л.д. 6-56).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Проверив правильность определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт выявил, что оценщиком применена корректировка к ценам объектов-аналогов № 1 и № 2, как если бы оба они находились в долгосрочной аренде, в то время как в тексте объявлений о продаже объекта-аналога № 2 срок аренды не указан, ссылка на источник информации и пояснения по данному факту отсутствуют. Также, оценщик применил повышающую корректировку на наличие электроснабжения к ценам всех объектов-аналогов. У оцениваемого земельного участка по состоянию на дату оценки инженерные коммуникации отсутствовали. По объектам-аналогам №№ 1, 3 и 4 отсутствует информация о наличии/отсутствии инженерных коммуникаций, а согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 2 данный земельный участок имеет коммуникации. Оценщиком данный факт не учтен, ссылки на источник информации в отношении характеристик, отсутствующих в текстах объявлений, а также пояснения по данному факту не приведены.

Кроме того, экспертом учтено, что в отчете об оценке оценщиком указано, что все объекты-аналоги не имеют обременений, улучшений, имеют равнинный рельеф и функциональную конфигурацию, расположены на красной линии. В текстах объявлений о продаже земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов, информация об этом отсутствует, расположение относительно красной линии не указано в отношении объектов-аналогов №№ 1, 3 и 4. Ссылка на источник информации в отношении характеристик, не указанных в текстах объявлений о продаже, отсутствует.

Учитывая эти замечания, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена неправильно.

Эксперт определил рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, экспертом изучены предложения на рынке продажи аналогичных объектов в районе расположения объекта экспертизы, для расчета рыночной стоимости земельного участка подобраны объекты-аналоги с таким же назначением (видом разрешенного использования), имеющим такую же привлекательность местоположения, что и объект оценки, при отличии этих и других параметров применены необходимые корректировки, процедура их введения, равно как и обоснование неприменения иных корректировок, описаны в заключении эксперта.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо мотивированных замечаний на заключение эксперта, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке доказательств величины рыночной стоимости земельного участка суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости земельного участка в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на основании заключения эксперта, определив ее в размере 7 671 981 рубль по состоянию на 21 ноября 2018 года, при этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (том № 1, л.д. 7).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом Белай О.С. общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости», составила 25 000 рублей, оплата работы эксперта на момент вынесения решения не произведена (том № 2, л.д. 5).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость земельного участка (9 818 351,40 рублей), превышающая установленную судом рыночную стоимость (7 671 981 рубль) в 1,3 раза (отклонение 21,9 %), укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания судебных расходов с административного ответчика, не имеется. Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 рублей подлежат взысканию с административного истца Исмаилова Р.Г.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Исмаилова Рафаиля Галимжановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины) площадью 2 420 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 7 671 981 рубль по состоянию на 21 ноября 2018 года.

Взыскать с Исмаилова Рафаиля Галимжановича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение составлено 29 ноября 2021 года.

Судья Трошин С.А.