Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Транс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Транс» (далее – ООО «ЛУКОЙЛ-Транс», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, с учетом уточненных требований просит об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером здания, с кадастровым номером **:66, общей площадью 1131,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Промышленная, д.75, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 20 496 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в уточненном административном исковом заявлении, просил при разрешении спора принимать во внимание данные исправленного отчета об оценке.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Лядов К.Э. в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. От Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края поступил также отзыв на иск, согласно которому Министерство не возражает против удовлетворения заявленных административным истцом уточненных требований.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ЛУКОЙЛ-Транс» является собственником нежилого здания, с кадастровым номером **:66, общей площадью 1131,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Промышленная, д.75, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права собственности (л.д. 6).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:66 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 34 274 907 рублей 92 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (л.д. 5).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» Постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25 ноября 2017 года «Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», Постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29 ноября 2018 года «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на соответствующий год.

В названные Перечни (на 2018 год - порядковый номер 934, на 2019 год – порядковый номер 176) включено здание с кадастровым номером **:66, общей площадью 1131,6 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Промышленная, д. 75.

Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности здание является объектом недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных уточненных исковых требований административным истцом представлен в суд уточненный отчет об оценке № 5583-1 от 26 февраля 2020 года, составленный оценщиком Б. (ООО «Агентство «Русспромоценка»), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2018 года составила 20 496 000 рублей.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценив отчет об оценке № 5583-1 от 26 февраля 2020 года, составленный оценщиком Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик Б., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 13 декабря 2007 года, регистрационный номер 1856. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.

Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что, учитывая место положения объекта оценки, его площадь, физические характеристики.

При определении стоимости объекта оценки оценщиком использованы затратный, сравнительный, доходный подходы. В рамках затратного подхода использован метод сравнительной единицы, как наиболее достоверно отражающий стоимость данного объекта; в рамках сравнительного подхода – метод корректировки продаж.

В рамках затратного подхода оценщиком произведен расчет величины общего физического износа на дату оценки, который составил 29%, накопленного износа здания (71%) и расчет затрат на замещение здания с учетом прибыли предпринимателя, который составил 73 475 722 рубля. На основании данных расчетов, с учетом затрат на капитальный ремонт здания, оценщиком определена рыночная стоимость объекта капитального строительства в размере 21 307 959 рублей.

Применяя сравнительный подход, оценщиком произведен расчет методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка и вычтена из стоимости помещения, полученной сравнительным подходом. Согласно отчёту об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

С учетом примененных корректировок к объектам-аналогам, таких как скидки на торг, местоположение, физические характеристики объектов-аналогов, включая корректировку на уровень отделки, этажность, согласно выводам оценщика рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составила 19 638 239 рублей.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод капитализации дохода, объекты-аналоги подобраны с учетом принципа сопоставимости, учитывающие функциональное, конструктивное, параметрическое сходство показателей. После применения корректировок о оценщик пришел к выводу о рыночной стоимости объекта оценки (здания без учета прав на земельный участок), определенная с применением доходного подхода составила 20 541 551 рубль.

Отчет содержит допущения и ограничения, на которых основывается оценка.

Оценщиком были использованы аналитические данные, подготовленные специалистами ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», база данных «Пермская мультилистинговая система», https://portal.rosreestr.ru и другие электронные ресурсы, методическая литература. Источники информации приложены к отчету.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

После согласования результатов оценки с применением трех подходов, итоговая рыночная стоимость здания с кадастровым номером **:66 составила 20 496 000 рублей.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

С учетом изложенного, заявленные ООО «ЛУКОЙЛ-Транс» требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **:66, общей площадью 1131,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Промышленная, д.75, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 20 496 000 рублей, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 30 декабря 2019 года, в связи с чем, датой подачи ООО «ЛУКОЙЛ-Транс» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд (30 декабря 2019 года) с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Транс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания, с кадастровым номером **:66, общей площадью 1131,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Промышленная, д.75, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 20 496 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 19.03.2020.

Судья: подпись