Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-448/2018 по административному иску Бродецкого Владимира Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Бродецкий В.В. обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 5 838 156 рублей 09 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74, выполненной ООО «Инвент» и представленной в отчете № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составляет 813 000 рублей.

Отчёт № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года получил положительное экспертное заключение № 12211 от 25 сентября 2018 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку Бродецкий В.В. является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, которая зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 в размере его рыночной стоимости – 813 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца Бродецкого В.В. – Альтман Ю.О., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам, ходатайствовала о восстановлении срока на обращение в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка.

Соарендатор земельного участка Бродецкий Д.В. ходатайствовал о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.

Представитель администрации ЗАТО г. Железногорск Бизюкова М.Г., действующая на основании доверенности, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 в размере его рыночной стоимости – 835 146 рублей, определенной заключением эксперта, подготовленным на основании судебной оценочной экспертизы. Ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации ЗАТО г. Железногорск

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, муниципальное казенное учреждение «Управление имуществом, землепользования и землеустройства», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, муниципального казенного учреждения «Управление имуществом, землепользования и землеустройства», своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Бродецкого В.В. – Альтман Ю.О. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 25 июня 2009 года № 608у земельный участок с кадастровым номером 24:58:№:74, расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>, передан муниципальным казенным учреждением «Управление имуществом, землепользования и землеустройства» ООО «Стройбыт» в аренду с 07 апреля 2009 года по 06 апреля 2019 года (л.д. 6-13).

На основании договоров передачи прав и обязанностей от 09 января 2013 года, 10 февраля 2014 года, 14 февраля 2017 года Бродецкий В.В. и Бродецкий Д.В. приобрели права арендаторов земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 (л.д. 14-16).

По условиям указанного договора аренды и договоров передачи прав и обязанностей административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Земельный участок с кадастровым номером 24:58:№:74 общей площадью 3 237 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объекта розничной торговли.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 5 838 156 рублей 09 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 января 2012 года (л.д. 17).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года, выполненный ООО «Инвент» (оценщик Карелин О.И.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 813 000 рублей (л.д. 19-75).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 12211 от 25 сентября 2018 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков», членом которого является оценщик Карелин О.И. (л.д. 188-196).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Соответствие отчета об оценке № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, подтверждается положительным экспертным заключением № 12211 от 25 сентября 2018 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков», членом которого является оценщик Карелин О.И.. Положительное экспертное заключение № 12211 от 25 сентября 2018 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно (л.д. 188-196).

На основании определения Красноярского краевого суда от 26 сентября 2018 года по ходатайству представителя администрации ЗАТО г. Железногорск, муниципального казенного учреждения «Управление имуществом, землепользования и землеустройства» Бизюковой М.Г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Третьяковой В.И. (ООО «Аудит-Стандарт») (л.д. 203-206).

Из заключения эксперта № 12 от 11 октября 2018 года следует, что при составлении вышеуказанного отчета об оценке № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года оценщиком Карелиным О.И. (ООО «Инвент») не допущено нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. При этом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Этим же заключением эксперта определено, что по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 составляет 835 146 рублей.

Заключение эксперта № 12 от 11 октября 2018 года и отчет об оценке № 297 (учетный № ОЦ-297/7/07/18) от 30 июля 2018 года фактически не противоречат друг другу, из их выводов следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 в несколько раз меньше его кадастровой стоимости. Отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74, определённой в заключении эксперта № 01/2018 и отчете об оценке № 24зу (учетный № ОЦ-24зу-7/11/2017), является незначительным, исходя из чего суд полагает принять названный отчет в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 813 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Бродецкого В.В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 07 августа 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Бродецкого Владимира Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 813 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой обращения Бродецкого Владимира Владимировича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:74 считать 07 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2018 года.