Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью Владикавказское торгово-производственное предприятие «Меркурий» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по РСО-Алания, АМС г.Владикавказа об установлении кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего его рыночной стоимости, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по РСО-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости,

у с т а н о в и л:

23 мая 2016г. в Верховный Суд РСО-Алания поступило и принято к производству суда административное исковое заявление ООО ВТПП «Меркурий», в котором Общество просит:

- обязать Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания изменить по состоянию на 01.01.2015г. внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью ... га, с кадастровым номером ..., установив его рыночную стоимость в размере ... руб.;

- обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по РСО-Алания внести изменения в кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015г..

В судебном заседании представитель административного истца Циклаури М.Т. заявленные требования поддержала. В обоснование заявленных требований указала, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу... га, с кадастровым номером .... Согласно кадастровой справке на земельный участок его кадастровая стоимость составляет по состоянию на 01 января 2015г. – ... руб. По заключению эксперта рыночная стоимость названного земельного участка составляет ... руб. Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, определенная на 01 января 2015г., не соответствует его рыночной стоимости, и нарушает права административного истца, т.к. ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.

В подтверждение того обстоятельства, что кадастровая стоимость земельного участка завышена и соответствует той оценке, которая дана в отчете, представлен договор купли-продажи имущества казны от 18 декабря 2014г., согласно которому два земельных участка, в том числе и спорный, с рассоложенными на них объектами незавершенного строительства, продан за ... рублей.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия – Алания Галуев А.Д. не признал заявленные требования, пояснив, что настаивает на той оценке кадастровой стоимости земельного участка, которая определена Правительством РСО-Алания. При этом пояснил, что оценка земельного участка по заключению судебной оценочной экспертизы наиболее объективная, в отчёте, представленном административным истцом, рыночная стоимость, несомненно, занижена. Что касается рыночной стоимости, которая была определена Министерством имущества РСО-Алания при продаже спорного земельного участка, то она тоже была скорее всего занижена, с учётом того, что будущий покупатель должен был понести расходы по разбору тех строений, которые находятся на земельном участке.

Аналогичные пояснения даны представителем заинтересованного лица АМС г.Владикавказа Багаевым А.Р., просившим отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель административного истца - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Северная Осетия – Алания Магометов А.А., обратился с письменным ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя кадастровой палаты, в удовлетворении требований просил отказать.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания Нигкоева М.М. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, решение оставила на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000г. №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с указанными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона №135-ФЗ судебный порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночной стоимости земельного участка.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости определен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Материалами административного дела установлено следующее.

Административному истцу ООО ВТПП «Меркурий» на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 июня 2015г., запись регистрации №...-..., принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих зданий.

Согласно справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.09.2015г. кадастровая стоимость названного земельного участка составляет ... руб. по состоянию на 1 января 2015г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 03 июня 2015г.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №... от 28 сентября 2015г. индивидуального предпринимателя Мамаева С.П., из которого следует, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого земельного участка и составляет ... рублей по состоянию на 1 января 2015г.

Представлено также экспертное заключение №... от 21 декабря 2015г. Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков «Экспертный совет», из которого следует, что отчет №...

- соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.;

- соответствует Федеральным стандартам оценки;

- соответствует ССО-РОО 2010;

- соответствует заданию на оценку;

- выводы Оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РСО-Алания с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением от 27.01.2016г. №12 Комиссия в удовлетворении заявления ООО ВТПП «Меркурий» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ... кадастровый номер ..., общей площадью ... кв.м отказать.

В силу п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В рассматриваемом случае вопрос о реальной рыночной стоимости земельного участка касается обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данному делу, и должен быть проверен судом, поэтому для более полного, объективного исследования обстоятельств административного дела и определения рыночной стоимости земельного участка суд по своей инициативе назначил по делу оценочную экспертизу, на разрешение которой поставил вопрос: - установить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ... с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, по состоянию на 01.01.2015г.

Согласно заключению ООО «Владаудит» от 19 июля 2016г. №... (эксперт Голосная В.В.), действительная рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ... с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, по состоянию на 1 января 2015г. составляет ... руб.

Таким образом, рыночная стоимость спорного земельного участка определена на ... рублей больше, чем в отчете, представленном административным истцом в суд с административным исковым заявлением.

Представитель административного истца Циклаури М.Т. возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равного рыночной стоимости, установленной экспертом ООО «Владаудит», настаивая на оценке, которая дана экспертом Мамаевым С.П. В письменном возражении, обозначенном как «Позиция Административного истца: ООО ВТПП «Меркурий» по факту ознакомления результатов судебной оценочной экспертизы по делу №...», она указала, что эксперт не упомянул и не использовал в своем исследовании Федеральный закон от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Некачественно проведен один из основных разделов исследования – анализ рынка объекта оценки. В качестве аналогов взяты различные объекты, расположенные в районах, не сопоставимых с районом, где расположен оцениваемый участок, не использованы данные торгов, размещенных на официальном сайте АМС г.Владикавказа. Используя аналоги в районах, потенциально привлекательных для покупателя, эксперт вместо необходимой существенной отрицательной корректировки вообще не использовал ее. Кроме того, цена существенно завышена ввиду искажения данных о наличии коммуникаций на земельном участке. Коммуникаций на оцениваемом участке, как и на границе участка, не имеется.

Из письменного Отзыва эксперта Голосной В.В. на позицию административного истца от 19.08.2016г. усматривается, что анализ рынка объекта оценки экспертом произведен согласно стандартам ФСО. Все земли находятся в Северо-Западном районе. Нигде в стандартах оценки не предусмотрен анализ земельного участка в точечном расположении от объекта оценки. Все категории земельного участка – земли населенных пунктов для разрешенного использования. При проверке на однородность использованных аналогов коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует о правильности выбора аналогов. Данные о продажах земельных участков в районе «Логистики» (где расположен оцениваемый участок) на аукционах АМС г.Владикавказа говорят о рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка в диапазоне ... руб. По такой стоимости не приобрести земельный участок в Северо-Западном районе г.Владикавказа. Если учесть информационные источники (газета «Северная Осетия», новости «15 Регион»), то в июне 2016г. прошла серия публикаций по факту нанесения АМС г.Владикавказа ущерба городу в размере 8 млрд.рублей в результате заниженных цен земельных участков на аукционных торгах. Данным фактом сейчас занимаются правоохранительные органы, поэтому эксперт-оценщик посчитал неправильным использовать данные аукционных торгов по земельным участкам АМС г.Владикавказа. По вопросу наличия коммуникаций учитывался тот факт, что участок находится в черте города, в окружении участка имеются объекты: АЗС, мойка, кафе, боксы по ремонту автомашин, многоэтажные строения. При осмотре был опрошены сотрудники коммерческих объектов, расположенных рядом, которые подтвердили наличие всех коммуникаций, прораб Общества, присутствующий при осмотре, подтвердил, что на участке проведено электроснабжение. Из оценочной практики, если земельный участок находится в черте города, и коммуникаций нет на участке, то они на границе.

Представитель административного истца Циклаури М.Т. заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы для решения вопроса о действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...

В силу ч.2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Ходатайство представителя административного истца Циклаури М.Т. судом оставлено без удовлетворения, поскольку оснований для несогласия с ранее данным заключением эксперта не имеется.

Суд, решая вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка, исходит из оценки, данной экспертом ООО «Владаудит», как наиболее приближенной к той, которая изначально была определена в качестве кадастровой стоимости.

При этом суд учитывает, что заключение эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок.

Согласно пп.1 п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью Владикавказское торгово-производственное предприятие «Меркурий» как собственник земельного участка, вправе оспорить в судебном порядке его кадастровую стоимость требования, заявленные им, являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению частично, с учетом проведенной повторной оценки и определенной экспертом действительной рыночной стоимости в размере 168446 556 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Владикавказское торгово-производственное предприятие «Меркурий» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Обязать Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания изменить по состоянию на 01.01.2015г. внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью ... га, с кадастровым номером ..., установив его рыночную стоимость в размере ...) рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по РСО-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости в размере ...) рублей по состоянию на 01.01.2015г.

Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью Владикавказское торгово-производственное предприятие «Меркурий» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере, равном его рыночной стоимости, считать 23 мая 2016г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Багаева

Копия верна судья С.В. Багаева

Решение вступило в законную силу «_____»_________________2016 г.

Судья С.В. Багаева