Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистая Роща» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Чистая Роща» обратилось с административным иском к Правительству Красноярского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в котором просит суд, с учетом уточнений, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью 12398 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 12398000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 28775 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 19739650 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15272 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 12217600 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12691 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 10152800 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником вышеуказанных земельных участков, внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: № не соответствует их рыночной стоимости, а это влечёт взимание с административного истца экономически необоснованного земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Гарейшин Д.Ю., действующий на основании доверенности, заявленные требования, с учетом уточнений поддержал в полном объеме, по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

В судебном заседании представитель Правительства Красноярского края, КГБУ «ЦКО» Березнюк Г.М., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация г. Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили. От Управления Росреестра по Красноярскому краю поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч. 4).

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, является собственностью ООО «Чистая Роща».

Согласно выписке из ЕГРН от 19.01.2021, по состоянию на 01.01.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18581146,92 рублей.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке № 457 от 16.03.2021, выполненный ООО «Инвест», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10257754,57 рублей.

В связи с возражениями Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом, с учетом заявленного административным ответчиком ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой, на основании определения суда от 07.06.2021, поручено эксперту ООО «Агентство независимой оценки» Аносовой Т.А., на разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 24.02.2021 № 516/21, выполненного ООО «БОТЭОН» требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия, эксперту предложено определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №

По заключению эксперта ООО «БОТЭОН» Харитончик С.Н. № 112/21 от 26.07.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13769 735 рублей.

В связи с тем, что представленное в материалы дела экспертное заключение №112/21 от 26.07.2021, выполненное экспертом Харитончик С.Н., содержит неясности и неточности в части методологии экспертного исследования, полного и всестороннего исследования характеристик объектов-аналогов, что ставит под сомнение правильность использованной экспертом методики исследования, на основании определения суда от 17.11.2021 по административному делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО «Трас-Аудит» эксперту Игошевой Е.О.

По заключению эксперта ООО «Траст-Аудит» Игошевой Е.О. № 6-2021 от 09.02.2022, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10152 800 рублей.

Также экспертом Игошевой Е.О. установлено, что отчет № 457 от 16.03.2021 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим отчет, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Игошева Е.О., выводы судебной экспертизы подтвердила, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным об оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Как разъяснено в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) (далее – Методических рекомендаций), рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно Методическим рекомендациям, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее – ФСО №7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с пп. «д» п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пп. «д» п. 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее – ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО №3).

В соответствии с п. 5 ФСО №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам; материалы, положенные в его основу, в заключении перечислены. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

Из содержания судебного экспертного заключения усматривается, что эксперт Игошева Е.О. при проведении судебной экспертизы руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Все выводы эксперта Игошевой Е.О. были сделаны в рамках ее профессиональных знаний. Экспертиза назначалась непосредственно судом на основании мотивированного ходатайства стороны административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт Игошева Е.О. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта ООО «Траст-Аудит» Игошевой Е.О.

С учетом изложенного, поскольку, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков не соответствуют действительной рыночной стоимости этих объектов, что затрагивает права административного истца, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 должна быть установлена: земельного участка с кадастровым номером № - 10152 800 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 07.04.2021- дата подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Чистая Роща» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 12398 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 12398000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28775 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность (код -6.4), адрес (местоположение): Красноярский края, г. Красноярск, Центральный район, Северное шоссе, в размере его рыночной стоимости 19739650 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами № считать 07.04.2021.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий М.М. Славкин

Дата принятия решения в окончательной форме 05.05.2022