Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 451/15 по административному иску ОАО «Азотреммаш» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Азотреммаш» обратился в Самарский областной суд с административный исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации зданий (проходная №2, административно-производственное здание, подземный склад масел), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 58 820 746,20 рублей ( с учетом уточнения наличия описки в просительной части иска).

Свои требования заявитель обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит Обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013г. № 610 по состоянию на 01.01.2013г. и она составляет 95 827 423,80 рублей.

Согласно отчету об оценки, выполненного <данные изъяты>» его рыночная стоимость составила 58 820 746,20 рублей.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 10.07.2015 г., заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с результатами экспертизы.

Правительство Самарской области своего представителя в судебное заседание не направили, письменного отзыва не представили.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель мэрии г.о. Тольятти ФИО3, действующая на основании доверенности от 30.12.2014г. просит в удовлетворении требований отказать.

В соответствии со ст.150 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, с учетом заключения судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «Азотреммаш» является собственником земельного участка с кадастровым номером 63: 09:0202049:1, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации зданий (проходная №2, административно-производственное здание, подземный склад масел), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права.

Согласно положению статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена кадастровым органом в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и она составила 95 827 423,80 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный <данные изъяты>», из которого усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г.- составляет 58 820 746,20 рублей.

В рамках судебного разбирательства была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>», выполненного на основании определения суда, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 33 413 532 рубля.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1. выводы, сделанные в экспертном заключении, подтвердила, указав, что спорный земельный участок фактически находится в границах земельных участков, занятых <данные изъяты>», ОАО «Азотреммаш» образовался в результате акционирования <данные изъяты>», его деятельность напрямую связана с данным предприятием, они задействованы в одном технологическом процессе. При отборе аналогов для исследования принимали во внимание особенности использования данного участка, его местоположение и отобрали наиболее схожие с ним объекты-аналоги в количестве 17. Их местоположение относительно объекта оценки отражено на стр.32 заключения. Оценка осуществлена методов сравнения, с применением метода корреляционно-регрессионного анализа. Особенность данного метода в том, что фактически применяются только математические расчеты, что делает полученный вывод наиболее точным и не зависимым от усмотрения оценщика. Полагает, что при осуществлении оценки <данные изъяты>» были приняты не корректные аналоги, не относимые с данным участком, их описание не соответствовало заявленным в объявлениях параметрам.

В подтверждении своих выводов экспертом в соответствии с положениями ч.4 ст.161 КАС РФ представлено два отчета об оценке земельных участков, принадлежащих <данные изъяты> для сопоставления полученных результатов в части установления рыночной стоимости земельных участков исходя из их площади, а также решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ., которым заявления Общества удовлетворены и кадастровая стоимость определена в размере рыночной, исходя из данных отчетов.

Судом указанные документы приобщены к материалам дела.

Из отчета № следует, что предметом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, принадлежащий <данные изъяты>». На стр.23 отчета имеется план границ земельного участка в границах кадастрового квартала. Весь участок отображен желтым цветом. Как пояснила эксперт в судебном заседании, находящийся в верхней части участка –участок белого цвета и является спорным в рамках данного дела, т.е. это подтверждает факт сопоставимости спорного участка с участками, принадлежащими <данные изъяты>». Стоимость 1 кв.м. земельного участка составила 390 руб. (площадь участка 1 801 768 кв.м., что снижает его покупательскую привлекательность). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра заявление <данные изъяты>» удовлетворено, следовательно, указанная кадастровая стоимость в настоящее время содержится в ГКН и может быть использована как достоверная и актуальная, в т.ч. при оценке схожих земельных участков.

Из отчета № следует, что объектом оценки являлся также земельный участок, принадлежащий <данные изъяты>», имеющий тоже местоположение, что и выше указанный. Стоимость 1 кв.м. определена в размере 488 кв.м., поскольку он меньшей площади. Решением Комиссии также заявление <данные изъяты>» удовлетворено.

В рамках экспертного заключения рыночная стоимость 1 кв.м. составляет 491 рубль.

Анализируя выше приведенные доказательства, суд полагает, что рыночная стоимость, определенная в заключение эксперта, объективна и соответствует фактически складывающейся на рынке.

В соответствии с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года за № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен могут определяться разными способами, в том числе и корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка.

В результате определения и внесения корректировок, цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов, целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Все указанные действия нашли свое отражение в заключение эксперта.

Использованный экспертом метод сравнения продаж с корреляционно - регрессионным анализом рекомендован федеральными стандартами оценки, основан на большой выборке аналогов и построении математических функций, что увеличивает степень достоверности получаемого результата. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересована в исходе дела, заключение согласуется с иными доказательствами по делу.

Заключение эксперта, отвечает требованиям ст.79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта.

Суд полагает необходимым положить в основу решения заключение эксперта. Из представленного отчета об оценке не представляется возможным сделать выводы о достоверности определенной в нем стоимости, поскольку нарушен принцип проверяемости. На стр. 80 отчета приведены тексты объявлений о продаже земельных участков, используемых в качестве аналогов, из которых следует, что в них указаны только адрес, цена и площадь земельных участков. Вместе с тем, на стр.56 содержится иная информация о них. Ссылки на то, что дополнительная информация получена в ходе телефонного интервьюированным, объективно не подтверждено. На данные нарушения ФСО №4 указывалось так же и Комиссией в решении от 02.102014г.

При этом суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку представителем мэрии г.о. Тольятти высказывается несогласие только с определенный в экспертизе стоимостью объекта оценки, и не приведено сведений в чем выражена неполнота проведенной экспертизы.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка судом принимается в соответствии с выводом эксперта.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости с заявлением является 19.09.2015г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ОАО «Азотреммаш» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации зданий (проходная №2, административно-производственное здание, подземный склад масел), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 33 413 532 рубля.

Дата подачи ОАО «Азотреммаш» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19.09.2014 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.12.2015г.

Председательствующий: