Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТКО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТКО» (далее по тексту также – ООО «ТКО») обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **:4028, общей площадью 1225,2 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Бререзники, ул. Ломоносова, д.72, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 12 562 405 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца Пономарева А.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Лядов К.Э. в судебное заседание не явился направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В заявлении от лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных административным истцом требований.

Заинтересованное лицо филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация муниципального образования «Город Березники» извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ТКО» является собственником нежилого здания с кадастровым номером **:4028, общей площадью 1225,2 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Бререзники, ул. Ломоносова, д.72, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 33-32).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:4028 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 23 865 229,73 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (л.д.33).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» Постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29 ноября 2018 года «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

В названный Перечень (порядковый номер 1818) включено здание с кадастровым номером **:4028, общей площадью 1225,2 кв.м., расположенное по адресу: Пермский край, г. Бререзники, ул. Ломоносова, д.72.

Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности здание является объектом недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке № 177-1/19-Н от 24 сентября 2019 года, составленный оценщиком Я. (ООО «Капитал и Право»), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2018 года составила 12 562 405 рублей.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценив отчет об оценке № 177-1/19-Н от 24.09.2019, составленный оценщиком Я., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик Я., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 01 апреля 2008 года, регистрационный номер 4192. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.

Оценщиком были использованы данные из аналитических данных, подготовленных специалистами ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А., электронные ресурсы: https://www.avito.ru, и другие электронные ресурсы, методическая литература. Источники информации приложены к отчёту.

При проведении оценки рыночной стоимости здания оценщиком использован сравнительный подход продаж и затратный подход, приведено обоснование отказа от использования доходного подхода. С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, сравнительным подходом – метод сравнения продаж. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что, учитывая место положения объекта оценки, его площадь, физические характеристики, удовлетворительное состояние, требующее ремонта, стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, с учетом предполагаемой скидки на торг.

В рамках затратного подхода оценщиком произведен расчет величины общего накопленного износа, который составил 50,48%, и расчет затрат на воспроизводство здания, который составил 20 896 080 рублей. На основании данных расчетов, с учетом затрат на капитальный ремонт здания, оценщиком определена стоимость объекта капитального строительства в размере 12 210 332 рубля.

При использовании сравнительного подхода эксперт использовал метод корректировки продаж, произведя выборку и установив диапазон цен объектов – отдельно-стоящих зданий коммерческого (торгово-офисного) назначения от 623 руб./кв.м. до 72 016 руб./кв.м., из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения в отношении объектов оценки, находящихся во II зоне экономического развития и имеющих коэффициент развития рынка недвижимости более 0,4.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектами оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами.

Примененные к исследуемым объектам-аналогам корректировки на физические характеристики объекта, площадь, физическое состояние, местоположение, позволили оценщику определить стоимость объекта оценки - нежилого здания с кадастровым номером **:4028 сравнительным подходом в размере 12 914 478 рублей.

Отчет содержит допущения и ограничения, на которых основывается оценка. По итогам согласования результатов оценки, полученных с применением затратного и сравнительного подходов оценщиком определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018, которая составила 12 562 405 рублей.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Я. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

С учетом изложенного, заявленные ООО «ТКО» требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **:4028, общей площадью 1225,2 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Бререзники, ул. Ломоносова, д.72, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 12 562 405 рублей, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 30 декабря 2019 года, в связи с чем, датой подачи ООО «Березка» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд посредством направления административного искового заявления (30.12.2019), с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости (конверт почтового отправления в материалах дела – л.д. 4).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТКО» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: нежилое, наименование: кирпичное здание магазина с подвалом, количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый номером **:4028, общей площадью 1225,2 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Бререзники, ул. Ломоносова, д.72, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 12 562 405 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 18.03.2020.

Судья: подпись