Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стек – ИТ» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Стек – ИТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 126 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисные центры, бизнес – центры, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 11 253 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Стек – ИТ» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (далее – Отчет), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 11 253 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 22 929 913, 39 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержала.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Стек – ИТ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Стек – ИТ» является собственником земельного участка площадью 6 126 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисные центры, бизнес – центры, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Стек – ИТ» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> составила 22 929 913, 39 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно выводам которого по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 11 253 000 рублей.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Так, одним из аналогов оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес> 23 (аналог 2) с ценой предложения 847, 82 рубля за 1 кв.метр.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что цена указанного аналога существенно отличается в меньшую сторону от цен иных аналогов, что указывает на нерыночные условия ее формирования; указывает на то, что в рамках оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его цена установлена в большем размере; а также приводит доводы о том, что данный земельный участок в более поздний период продавался по более высокой цене.

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений административного ответчика.

Основанием отбора данного объекта в расчеты явилось то, что он находится в одном сегменте рынка с объектом оценки и сопоставим с ним по основным ценообразующим характеристикам.

Продажа данного объекта по более высокой цене объясняется возведением на нем объекта капитального строительства с разной степенью завершенности, что подтверждается представленными оценщиком копиями объявлений о продаже данного объекта.

Определение рыночной стоимости данного земельного участка в рамках оспаривания его кадастровой стоимости в ином размере правового значения не имеет, поскольку в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в рамках сравнительного подхода учету подлежат цены сделок или предложений аналогами, но не величина их рыночной стоимости, определенная путем проведения оценки.

В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что использование данного аналога привело к существенной вариации полученных оценщиком цен аналогов по результатам их корректировок (41%).

Однако, данное обстоятельство о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует, поскольку законодательством об оценочной деятельности не установлено требований к разбросу цен, полученных по результатам корректировок.

Разброс полученных результатов объясняется оценщиком ограниченным (неактивным) рынком. В результате отбора аналогов для расчета и ограничении их количества пятью предложениями, сопоставимыми с объектом оценки, исключение каких – либо аналогов из выборки было бы необоснованно.

По этой же причине оценщиком расширен диапазон отбора аналогов по масштабу путем включения в выборку участков площадью до 1 га и более 1 га.

Таким образом, включение в расчеты земельного участка по адресу: <адрес>, соответствует критериям отбора аналогов, заданным оценщиком, и обосновано проведенным им анализом рынка.

По указанным основаниям суд приходит к выводу о том, что приведенные действия оценщика в рамках оценки требований федеральных стандартов оценки не нарушают.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 11 253 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Стек – ИТ» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Стек – ИТ» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 4 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Стек – ИТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 126 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:4, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисные центры, бизнес – центры, расположенного по адресу: <адрес> 7а, в размере рыночной стоимости 11 253 000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 4 июня 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2020 года