Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 3а-458/2017 по иску ФИО4 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО4 решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке ООО АНОЭ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.. №.

В обоснование своих требований истец указал, что является сособственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и составила 14 816 354,04 рубля.

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО АНОЭ «<данные изъяты>», по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 661 474 рубля.

При этом, заявление ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.о. Жигулевск.

Представитель административного истца ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. поддержал в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО6, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГ. исковые требования не признала и указала, что отчет об оценке не соответствует федеральному законодательству об оценочной деятельности, просила принять во внимание доводы решения Комиссии.

Представитель администрации г.о. Жигулевск – ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.№ возражала против удовлетворения заявленных требований.

Административный истец ФИО4 и представитель Комиссии в судебное заедание не явились, извещены надлежащим образом, причин не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, оценщика ФИО8, экспертов ФИО1., ФИО3., изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке отчета об оценке рыночной стоимости.

29.12.2016 года ФИО4, являясь сособственником земельного участка, обратился в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 6 661 474,58 рубля, приложив к заявлению полный пакет документов, предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в том числе отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО АНОЭ «<данные изъяты>».

Кадастровая стоимость земельного участка на момент обращения с заявлением была установлена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» определена по состоянию на 01.01.2013г. в размере 14 816 354,04 рубля.

Основанием для отклонения заявления ФИО4 явилось то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами, что выражается в следующем.

1. Мнение оценщика, указанное в отчете об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе № аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО № 3, п. 22 ФСО №7.

2. Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета – № отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7.

3. Анализ рынка по г. Жигулевск в отчете имеется, но обоснование расширения сегмента рынка до Самарской области или до Ставропольского, Волжского и Красноярского районов Самарской области отсутствует. Кроме того, не понятно, в связи с чем, оценщик решил объединить при анализе рынка г. Жигулевск и Ставропольский район, Волжский район Самарской области и города Новокуйбышевск и Чапаевск, Сызранский район и города Сызрань и Октябрьск. Никакого обоснования в отчете нет, а описание диапазона значений по фактору стоимости «местоположение» даже противоречит указанному мнению. Нарушены п.11 ФСО №7, п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО №3.

4. Оценщик относит город областного подчинения Жигулевск к малым населенным пунктам Самарской области, что также не подтверждено рынком – п.13 ФСО № 3.

5. Диапазон значений по сегменту рынка объекта оценки имеет диапазон значений 120-8400руб. за кв.м., среднее значение – 1345 руб. кв.м. (в соответствии с табл. № отчета) на стр. № отчета указан диапазон 350-1045 руб./кв.м., среднее – 596 руб./кв.м. отчет вводит в заблуждение – п.5 ФСО №3, п. 11 ФСО №7.

6. В таблице № указано на наличие 15 аналогов по Ставропольскому району (включая город Жигулевск). Не понятно, зачем было расширять рынок еще на два района Самарской области, отсутствует анализ их сопоставимости с г. Жигулевском по ценообразованию. Нарушены п.11 ФСО № 7. При этом оценщик на стр. № анализа рынка, а по сделанной им самим выборке объектов-налогов, подменяя понятия анализа всего сегмента рынка и анализа собственной выборки. Нарушены п.п. 22 и 25 ФСО №7.

7. Оценщик включил в выборку на стр. № предложения из нижней части сегмента рынка объекта оценки, занизив за свет этого результат анализа рынка, и соответственно, полученный результат. Таким образом, выводы по анализу рынка по сегменту рынка объекта оценки отсутствует в отчете в принципе. Нарушен п.22 ФСО №7.

8. Выводы по коммерческой привлекательности объекта сделаны на основании мнения оценщика ос состоянии рынка недвижимости в целом, а не по сегменту рынка и НЭИ объекта оценки. Не ясно, каким образом отрицательно влияет на коммерческую привлекательность производственно-складского объекта ближайшее окружение – незастроенные территории и производственно-складская застройка. Экспертное мнение оценщика не обосновано и не подтверждено. Нарушен п.13 ФСО № 3.

Оценивая обоснованность принятия комиссией решения, суд принимает во внимание следующее.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Вместе с тем, в соответствии с положениями ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные, в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – администрации г.о. Жигулевск Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой порчено ООО МЭЦ «<данные изъяты>».

По результатам исследования в заключении № от ДД.ММ.ГГ., экспертом ООО МЭЦ «<данные изъяты>» - ФИО3 сделан вывод о том, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. выполненный оценщиком ООО АНОЭ «<данные изъяты>» выполнен с нарушением требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, однако, данное нарушение не оказывает влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки. Оценщиком нарушены требований федеральных стандартов оценки (п. 5 ФСО № 3, п. 11г ФСО №7), предъявляемые к форме и содержанию отчета, предъявляемые к методам расчета конкретного объекта оценки (п.22 ФСО №7). Данные нарушения не оказывают значительного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

В подтверждение обоснованности требований о признании решения Комиссии незаконным суду представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ФИО2

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля – оценщик ФИО2 суду пояснила, что оценивался земельный участок площадью ** *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на первой линии шоссе. В связи с тем, что на дату оценки подходящих аналогов в г. Жигулевске представлено не было, поэтому рынок аналогов был расширен по всей Самарской области. Для расчета стоимости земельного участка ею использовался метод сравнения продаж. В качестве ценообразующих факторов были приняты: состав передаваемых прав, местоположение, транспортная доступность, площадь и окружение земельного участка. Была проведена корректировка по ценообразующим факторам. Выборка полученных цен проверялась на нормальность, которая была подтверждена. Среднее значение выборки было принято в качестве удельного показателя.

ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, суду показала, что ею было подготовлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. на отчет об оценке №. В рамках экспертного заключения, проверялось соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки и нормам НП СРО «<данные изъяты>». По результатам проверки нарушений обнаружено не было, расчеты проведены корректно, в связи с чем, и было выдано положительное экспертное заключение на отчет.

Кроме того пояснила, что экспертом, проводившим судебную экспертизу было установлено два нарушения в отчете оценщика. Первое - касается фактора площадь. Фактор площадь является количественным параметром, как в расчетах, так и в описательной части. Функция ФИО9 является непрерывной, и тот фактор, что она строилась интервальным способом, не означает, что число метров переросло в какое-то качество. Это лингвистические переменные. Если бы оценщик ФИО8 писала, что фактор площадь «большая», «средняя» и т.п., то тогда бы фактор был описан качественным образом, а в данном случае все значения фактора площадь конкретные, как у объектов оценки, так и у объектов-аналогов. Функция распределения, по которой ФИО9 строит свою зависимость, является не интервальной, а непрерывной, то есть в результате может получиться любое значение от нуля до бесконечности.

По второму нарушению указала, что эксперт предлагает один из способов выведения итоговой величины скорректированных цен аналогов – получение средневзвешенного значения, а оценщик их определяет как среднеарифметическое значение. Оба метода определения итогового значения правомерны. Тем не менее, в отчете оценщиком ФИО8 четко определено, почему она принимает именно среднеарифметическое значение, доказывает нормальность полученной выборки. Нормальность характеризуется тем, что наиболее вероятным значением нормальной выборки является среднее. Поэтому оно и называется математическое ожидание.

Оценивая вышеуказанные показания свидетелей, а также полученные в ходе рассмотрения дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что при составлении отчета об оценке нарушены требования федеральных стандартов оценки.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В силу статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что предполагает необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Из экспертного заключения следует, что на стр. № отчета в отношении ценообразующего фактора площадь участка указано «Фактор «площадь участка» является количественным параметром и может принимать любые значения, причем не только целочисленные». Данная информация предполагает использование абсолютной величины фактора. Однако в расчетной части сравнительным подходом этот параметр учитывается, как качественный и введенные оценщиком корректировки основаны на его интервальном значении.

Кроме того, экспертом установлено, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки (п.22 ФСО №7) в части расчета удельного показателя стоимости объекта оценки и определения весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Так, в соответствии с указанным пунктом ФСО, корректировка по каждому элементу сравнения должна быть основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки определен оценщиком, как среднеарифметическое скорректированных удельных показателей объектов-аналогов. Оценщик данное действие обосновывает тем, что подтверждаются несколько критериев нормального распределения (коэффициент вариации, среднее абсолютное отклонение, размах вариации). Данные показатели отражают различия индивидуальных значений признака единиц изучаемой совокупности. Коэффициент вариации случайной величины – мера относительного разброса случайной величины, показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет её средний разброс. Эти критерии подтверждают лишь однородность выборки, то есть возможность её дальнейшей статистической обработки для получения искомого результата. При использовании среднеарифметического значения каждому объекту-аналогу присваивается одинаковый весовой коэффициент, что нарушает логику и правильность расчета рыночной стоимости объекта оценки. Весовые коэффициенты должны определяться с учетом их влияния на итоговую величину стоимости исходя из абсолютного суммарного значения корректировок по каждому объекту-аналогу. То есть объекту-аналогу, имеющему наибольшее абсолютное значение корректирующих коэффициентов, должен быть присвоен наименьший весовой коэффициент, т.к. данный аналог наиболее отличается от объекта оценки по ценообразующим факторам, и наоборот.

Экспертом был проведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом верного определения весовых коэффициентов, общая суммарная корректировка составила 95,09 %, стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 548,10 рублей, стоимость объекта оценки составила 6 691 752,90 рубля. Разница с расчетом оценщика составила -0,45%, что можно отнести к допустимой погрешности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что им проводилась судебная экспертиза отчета об оценке, в результате которой было выявлено два недочета, а именно: один из ценообразующих факторов – площадь, в отчете было указано, что фактор может иметь количественное целочисленное и не целочисленное значение. В то время как расчет проходился по методике ФИО9 и подразумевал интервальное значение. В анализе рынка некорректно указан фактор площадь, это нарушение ФСО №3 и ФЗ №135. Но этот недочет влияния на стоимость не оказал.

Кроме того, когда проводился расчет сравнительным подходом, удельные показатели подсчитаны среднеарифметическим методом. Оценщик обосновал это тем, что выборка имеет нормальное значение, но этого делать нельзя. Нормальное значение показывает только то, что эти аналоги можно исследовать. А среднеарифметический расчет некорректно вводить, поскольку по каждому аналогу вводятся различные корректировки. Им был приведен свой расчет в экспертном заключении, как было бы логично в этой ситуации. Аналог, который сильнее откорректирован, не может быть равен не откорректированному аналогу. Он провел альтернативный расчет, отличие составило всего 0,45%. Этот недочет не влияет на стоимость, но методически он выполнен не верно.

Оценивая доказательства в соответствии с требованиями ст.60-61 КАС РФ суд приходит к выводу, что выводы комиссии о несоответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки являются обоснованными, в связи с чем, полагает, что решение комиссии, отклонившее заявление ФИО4 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не может быть признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы административного истца.

Суд полагает необоснованными ссылки представителя административного истца о том, что в рамках судебной экспертизы не нашли своего подтверждения замечания, изложенные в решении Комиссии, поскольку судебная экспертиза проводилась по вопросу соответствия отчета в целом требованиям законодательства, а не в части высказанных Комиссией замечаний. При этом факт нарушения требований статьи 11 ФЗ №-135 нашли свое подтверждение.

Руководствуясь ст.ст.180, ст. 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 о признании решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № незаконным, обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО10, поданного 29.12.2016г.- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08.08.2017г.

Председательствующий:подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь