Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Л.А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Л.А.В. (далее по тексту – Л.А.В., административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания (нежилое здание) с кадастровым номером №, назначение: нежилое, 2 – этажный (подземных этажей – 1), общая площадь: 1 773,2 кв.м., адрес: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости – 22 789 000 руб., по состоянию на 31 декабря 2019 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец Л.А.В. является собственником указанного объекта недвижимости. В соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 30 582 274,01 руб. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс» (Том № л.д. 7-9).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике (Том № 1 л.д. 2-6).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 января 2021 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомировой К.Ю.; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, и проверке отчета на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено ООО «Кром», ИНН 1828011885, адрес: 427440, Удмуртская Республика, г. Воткинск, улица К. Либкнехта, 82 (Том № 1 л.д. 182-191).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 13 апреля 2021 года производство по настоящему административному делу возобновлено, назначено судебное заседание (Том № 2 л.д. 139).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 апреля 2021 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» (далее по тексту – ООО «РегионЗемОценка»), местонахождение: юридический адрес: 450058, г. Уфа, пр. Октября, 49, фактический адрес: 450005, г. Уфа, ул. 8 Марта, 12/2, каб. 305. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения (Том № 2 л.д. 229-239).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 1 сентября 2021 года производство по административному делу возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании административный истец Л.А.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта ООО «РегионЗемОценка».

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Стяжкин А.А. административный иск не признал, считая заявленные требования безосновательными. Поддержал ходатайство БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Представитель административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» - Холмогорова О.Л. просила назначить по делу дополнительную экспертизу, обосновав ходатайство тем, что экспертом ООО «РегионЗемОценка» Кальяновым В.Н. в заключении от 05.07.2021 №07/04/21-ЗЭ выявлены нарушения: анализ рынка ограничен и вводит в заблуждение; при применении сравнительного подхода выявлены недостатки; экспертом необоснованно не используется доходный подход.

Ранее представитель БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» Холмогорова О.Л. представила письменные пояснения, согласно которым:

«Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» была проведена процедура государственной кадастровой оценки помещений, объектов незавершенного строительства, в числе которых определена кадастровая оценка объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, общей площадью 1773,2 кв.м., с кадастровым номером № в размере 30 582 274 руб. 01 коп. по состоянию на 31.12.2019г. (акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости №.).

Административным истцом выполнен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Оценочная компания «Имущество плюс», исходя из которого рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составила 22 789 000 руб.

Полагают, представленный административным истцом отчет об оценке подготовлен с нарушением действующего законодательства, в связи с чем заявленные требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению (Том № л.д. 150-151).

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:

«По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) здание с кадастровым номером № является «ранее учтенным» и поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 582 274 руб. 01 коп. на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№, выданного БУ УР «ЦКО БТИ»

Вышеуказанный объект недвижимости принадлежит административному истцу не праве собственности: 4287/5000 доля на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и 713/5000 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ).

На вышеуказанный объект недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) права: аренда (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ); запрет на регистрацию (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ).

Управление не возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Установленная судом рыночная стоимость объектов недвижимости вносится в качестве новой кадастровой стоимости в ЕГРН с момента вступления в силу судебного акта (Том № л.д. 157-158).

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике и Администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (часть 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (часть 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Л.А.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с кадастровым номером № назначение: нежилое, общая площадь 1773,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>: 4287/5000 доля на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) и 713/5000 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2020-10872238, а также Свидетельствами о государственной регистрации права <адрес> и <адрес> (Том № л.д. 11-40).

Имеются ограничение права и обременение объекта недвижимости:

- аренда (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№; запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№); запрет регистрации (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№).

Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2020-10872238 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на 31.12.2019 года и составляет 30 582 274 руб. 01 коп. (Том № л.д. 13).

Указанная кадастровая стоимость здания определена на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№, выданного БУ УР «ЦКО БТИ».

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - ФЗ «О государственной кадастровой оценке») государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29.06.2011 №29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В силу части 1 статьи 16 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется бюджетными учреждениями.

Частью 9 ст. 24 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об оценочной деятельности») после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статья 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст. 22 названного закона).

Наряду с указанными нормами права подлежат применению так же и нормы ФЗ «Об оценочной деятельности», которым регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 4 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности», является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд признаёт, что кадастровая оценка спорного Объекта произведена БУ УР «ЦКО БТИ» по состоянию на 31.12.2019, а потому кадастровая стоимость, равная рыночной, подлежит установлению на указанную дату.

Обращение в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является обязательным (ч.1 ст. 22 Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона).

В обоснование заявленных требований административный истец представили в суд Отчет об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество плюс», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости: здания (нежилого здания), назначение: нежилое, общая площадь 1773,2 кв.м., 2 -этажный (подземных этажей -1), адрес места нахождения объекта: Удмуртская республика, <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 22 789 000 руб. (Том № л.д. 42-136).

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 января 2021 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:28:000030:73, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Кром», ИНН 1828011885, адрес: 427440, Удмуртская Республика, г. Воткинск, улица К. Либкнехта, 82.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – здания, назначение: нежилое здание, площадью 1 773,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ?

2. Допущено ли в отчете об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество плюс», нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?».

Экспертом Городиловой Е.В. работником ООО «Кром», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 5 марта 2021 года № 005Н-03, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания площадью 1 773,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 28 050 000 руб.

По итогам проверки Отчёта об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20, выполненного ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс», эксперт пришел к следующим выводам:

«1. Допущено ли в отчете об оценке нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых:

1.1. К форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено, отчет содержит главы в соответствии с требованиями Федерального закона и федеральных стандартов оценки, к форме отчета на бумажном носителе и в форме электронного документа замечаний нет;

1.2. к содержанию отчета об оценке: в отчете об оценке приведен ограниченный объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, расположенных в г. Глазове. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требований пункта 5 и пункта 8з ФСО №3, пункта 11 ФСО № 7. В связи с ограниченным анализом рынка, часть используемых в сравнительном подходе объектов-аналогов имеют существенное отличие в общей площади, нарушены требования пункта 10 ФСО № 1 и пункта 22б, ФСО № 7. В затратном подходе не учитывается прибыль предпринимателя, нарушены требования пункта 24г ФСО № 7. Необходимо отметить, что данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости;

1.3. к описанию объекта оценки: нарушений не выявлено;

1.4. к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки: в рамках анализа рынка выявлена информация, достаточная для применения сравнительного и доходного подходов, поэтому применение затратного подхода не целесообразно. Нарушены требования пункта 8и ФСО № 3, пункта 24в ФСО № 7. Выбор методов сравнительного и доходного является обоснованным, нарушений требований не выявлено. При расчете экономического устаревания, в частности в «методе по разнице в стоимости сопоставимой недвижимости», нарушена методология, так как в расчетах не используются рыночные данные по сопоставимой недвижимости, а применяются промежуточные величины стоимости объекта оценки. Нарушены требования пункта 24г ФСО № 7.

2. Допущены ли оценщиком нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе:

2.1. правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости: выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость: В сравнительном подходе выявлено нарушение при определении корректировки на местоположение одного из объектов-аналогов, а также не анализируются ценообразующие факторы, такие как расположение объектов относительно дорог с повышенными транспортными потоками, год постройки объектов, не применяется корректировка на наличие гаражных помещений по объекту оценки. Нарушены требования пунктов 22д,е ФСО № 7.

2.2. допускались ли ошибки при выполнении математических действий: нарушений не выявлено;

2.3. является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой: используемый в доходном подходе «коридорный коэффициент» не соответствует рыночным данным. В доходном подходе, по тексту указаны различные значения коэффициента капитализации. Нарушены требования пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ».

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство представителя административного истца Л.А.В. – Гильмуллина И.Х. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «РегионЗемОценка» Кальянову В.Н. На разрешение эксперта поставлены вопросы:

Экспертом ООО «РегионЗемОценка» Кальяновым В.Н. проведена повторная судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 05 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости:

- здания, назначение: нежилое здание, площадью 1 773,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 24 394 000 руб.

По итогам проверки Отчёта об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20 эксперт пришел к следующим выводам:

«Отчёт об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;

Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода – представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными».

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от 5 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта ООО «РегионЗемОценка» Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода, а именно метода сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 5 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области, в связи с чем отсутствуют основания для назначения дополнительной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом Отчет об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество плюс», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от 16 ноября 2020 года № 647-20, не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от 5 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта от 5 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта от 5 июля 2021 года № 07/04/21-ЗЭ как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому их требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются обоснованными.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертами и специалистами определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

В силу части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Поскольку повторная судебная оценочная экспертиза по настоящему административному делу назначена по ходатайству административного истца Л.А.В., проведена и по её результатам представлено заключение эксперта ООО «РегионЗемОценка» Кальянова В.Н. от 05.07.2021 года № 07/04/21-ЗЭ, которое признано судом надлежащим доказательством, отвечающим принципом относимости, допустимости и достоверности и в котором определена экономически обоснованная и документально подтвержденная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости (нежилого здания), при этом административным истцом Л.А.В. произведено предварительное внесение сумм, подлежащих выплате экспертной организации на счет Верховного Суда Удмуртской Республики в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей, в силу положений статей 108,109, КАС РФ вышеуказанная денежная сумма подлежит выплате ООО «РегионЗемОценка» посредствам её перечисления со счета Верховного Суда Удмуртской Республики на счет экспертной организации по указанным обществом реквизитам.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Л.А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

- здания, назначение: нежилое здание, площадью 1 773,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 24 394 000 руб. по состоянию на 31 декабря 2019 года.

Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Обществу с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено 6 сентября 2021 года.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова