Гражданский кодекс часть 1

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фрида» об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019 года

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 30 сентября 2020 года поступило названное административное исковое заявление, подлежащее рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административный истец полагает нарушенными свои права и законные интересы; утверждает, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости (помещение, принадлежащее ООО «Фрида») допущено использование недостоверных сведений – применён повышающий коэффициент площади, не подлежащий применению, что в итоге повлекло неправильную и завышенную величину кадастровой стоимости.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (административные ответчики), а также заинтересованное лицо – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу возражений по существу заявленного требования не сообщили. Государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (административный ответчик) возражает против удовлетворения административного иска, настаивая на правильности установленной кадастровой стоимости, а также на допустимости и обоснованности применённого при расчёте повышающего коэффициента площади.

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (административный ответчик), а также заинтересованное лицо – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были надлежаще извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся административного ответчика и заинтересованного лица, суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

ООО «Фрида» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <№>, расположенное в здании с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> (запись регистрации права от 24 октября 2014 года).

Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Налог на имущество организаций вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 378² Налогового кодекса Российской Федерации. В свою очередь названная статья 378² Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, как кадастровая стоимость имущества в отношении перечисленных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Законом Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с 01 января 2004 года был установлен налог на имущество организаций. Этим законом определялись особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, а также предусматривались налоговые льготы и основания для их использования.

Перечень объектов, для которых на 2020 год налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, определён постановлением Правительства Свердловской области от 07 ноября 2019 года № 760-ПП; строка 218 Перечня включает объект недвижимости с кадастровым номером <№>, по адресу: <дата>. Тождественная по своему содержанию строка 216 перечня на 2021 год определена постановлением Правительства Свердловской области от 10 декабря 2020 года № 917-ПП.

При таком правовом регулировании утверждённая кадастровая стоимость объекта недвижимости является налоговой базой, следовательно, она затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому, административный истец вправе оспаривать утверждённый результат определения кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания), которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделённым полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в судебном порядке (часть 3 статьи 22 названного Федерального закона и статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из положений части 13 статьи 21 Федерального закона следует, что использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости является ошибкой и искажением данных об объекте недвижимости. Исчерпывающий перечень таких возможных недостоверных сведений законодателем не установлен.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (статья 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости допускается предъявление требования об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

К недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки (пункт 13 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Применение методов массовой оценки для целей Методических указаний предполагает определение кадастровой стоимости путём группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (пункт 1.3 Методических указаний).

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдаётся предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости (пункт 7.1.1 Методических указаний).

Одним из способов определения кадастровой стоимости сравнительным подходом является метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (пункт 7.2 Методических указаний).

Метод заключается в следующем (пункт 7.2.3 Методических указаний):

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населённый пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населённый пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путём умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале – в населённом пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объём, иные характеристики.

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости могут определяться с учётом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешённого использования, местоположение и прочее).

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области издан приказ от 08 февраля 2018 года № 243 о проведении государственной кадастровой оценки в отношении следующих видов объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Годом проведения работ по определению кадастровой стоимости перечисленных объектов недвижимости определён 2019 год.

На основании изданного приказа, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» проведены работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, перечень которых предоставлен по состоянию на 01 января 2019 года. По итогам государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» 19 августа 2019 года составлен отчёт в трёх томах (том первый – общая часть; том второй определение кадастровой стоимости зданий; том третий – определение кадастровой стоимости помещений и машино-мест).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 утверждены по состоянию на 01 января 2019 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов.

Изначально кадастровая стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером <№> утверждена названным приказом по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3314607 руб. 10 коп.

Сведения о кадастровой стоимости 09 января 2020 года внесены в ЕГРН.

07 февраля 2020 года ООО «Фрида» обратилось с заявлением об исправлении ошибок в ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки». Полагая, что кадастровая стоимость в размере 3314607 руб. 10 коп. определена с ошибками, ООО «Фрида» просило ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» пересчитать кадастровую стоимость в индивидуальном порядке.

Решением ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июня 2020 года исправлена выявленная системная техническая ошибка – объект недвижимости (здание) с кадастровым номером <№>, по адресу: город <адрес> изначально был ошибочно рассчитан как «торгово-административный комплекс». В результате рассмотрения заявления ООО «Фрида» вместо расчёта объекта недвижимости как «торгово-административный комплекс», здание отнесено к «бизнес - центру класса В», с последующим перерасчётом кадастровой стоимости здания, а также расположенных в нём помещений, в том числе, осуществлён перерасчёт кадастровой стоимости помещения административного истца с кадастровым номером <№>. Таким образом, кадастровая стоимость, определённая в результате выявления ошибки, в соответствии с расчётной моделью № 15 «Прочие нежилые помещения» по соответствующей формуле, составила 2854623 руб. 86 коп. по состоянию на 01 января 2019 года.

При этом, как видно непосредственно из текста вынесенного решения, при расчёте такой кадастровой стоимости (2854623 руб. 86 коп.) ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» использовало предусмотренный формулой для модели № 15 «Прочие нежилые помещения» коэффициент площади 1,2042. Именно с применением этого повышающего «коэффициента площади» и не согласен административный истец, который расценивает применение такого коэффициента (не являющегося, по его мнению, ценообразующим фактором) как использование недостоверных сведений об объекте оценки.

Информация о принятом 30 июня 2020 года ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» решении направлена в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 11 августа 2020 года № 2562 в результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области, внесены изменения, путём изложения отдельных строк в новой редакции. В результате издания органом государственной власти нормативного правового акта кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу – помещения с кадастровым номером <№> утверждена в размере 2854623 руб. 86 коп. по состоянию на 01 января 2019 года.

Сведения о кадастровой стоимости 04 сентября 2020 года внесены в ЕГРН.

Как видно из отчёта об итогах государственной кадастровой оценки (том третий) в таблице 116 перечислены типы помещений, для определения стоимости которых использовался метод моделирования по удельному показателю кадастровой стоимости, а также указаны номера моделей по которым они рассчитаны. В названной таблице 116 указана Модель расчёта «М15», предназначенная для «прочих нежилых помещений».

При этом, несмотря на допущенную опечатку в отчёте, суд не может согласиться с утверждением административного истца о том, что такая модель «М15», при использовании которой и предусмотрена возможность использования некоторых дополнительных коэффициентов (в том числе, коэффициента площади), вообще отсутствует (том 4 л.д. 178). В действительности у суда не вызывает никаких сомнений в том, что модель «М15» в отчёте создана, предусмотрена, существует и применяется; утверждать иное, по мнению суда не представляется возможным.

Расчёт коэффициента площади производится исходя из регрессионного уравнения, которое приведено на странице 180 отчёта (т. 4 л.д. 180).

При этом, следует отметить, что величина поправочного коэффициента площади находится в диапазоне от 1 до 1,2042 (в третьем томе отчёта на странице 182 в последней строке допущено неверное и ошибочное указание величины диапазона: вместо «1,2042» указано «1,2024»).

В свою очередь, как видно из текста решения ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июня 2020 года № Р21/2020-164, расчётная модель «М15» предусматривает определение кадастровой стоимости помещения следующим образом:

– удельный показатель кадастровой стоимости родительского объекта (то есть, всего здания) умножается на коэффициент площади (рассчитывается с использованием регрессионного уравнения, которое приведено на странице 180 отчёта) и на общую площадь помещения, кадастровую стоимость которого необходимо рассчитать.

(40731, 21 руб./м² * 1,2042 * 58,2 м² = 2854623 руб. 86 коп.)

Именно таким образом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» рассчитана кадастровая стоимость, о недостоверности определения которой по причине использования коэффициента площади, утверждает административный истец. Эта же кадастровая стоимость содержится в нормативном правовом акте – приказе Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 (в его действующей редакции).

При рассмотрении данного административного дела, суд, не обладая специальными познаниями в области математики, не имел возможности самостоятельно оценить и установить, действительно ли в отчёте допущены опечатки, или отчёт содержит ошибки (на что также ссылался административный истец). Самостоятельно проверить состав и правильность регрессионного уравнения, с использованием которого рассчитываются коэффициенты площади, заведомо не представлялось возможным, также как было бы невозможно, не обладая специальными познаниями, установить диапазон величины этого коэффициента. Более того, не обладая специальными познаниями также и в области оценочной деятельности, суд в сложившейся ситуации не имел возможности самостоятельно и достоверно установить факт использования недостоверных сведений. В зависимости от развития ситуации (в случае не исключавшейся вероятности обоснованности заявленных требований), суду требовалось установить размер кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости с использованием достоверных сведений. Поэтому, с учётом мнения сторон, на основании части 1 статьи 77 Кодекса и части 4 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определением суда от 03 февраля 2021 года по делу была назначена экспертиза.

Из полученного заключения эксперта вытекают следующие выводы:

– регрессионное уравнение, приведённое на странице 180 тома третьего отчёта об итогах государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области, не содержит математических ошибок. Расчёт кадастровых оценщиков произведён корректно; модель построена на статистически однородной выборке; аналоги, на которых построена модель, соответствуют реалиям рынка и отражают рыночные тенденции; точность прогнозов модели хорошая; систематическая ошибка в уравнении отсутствует; построенная модель характеризуется удовлетворительным качеством, подтверждающим все экономические зависимости;

– действительная величина максимального поправочного коэффициента на площадь составляет 1,2042;

– использование недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 2854623 руб. 86 коп. не обнаружено.

ООО «Фрида», ознакомившись с заключением эксперта, не соглашаясь с выводами эксперта, настаивает, что расчёт коэффициента не соответствует требованиям Федерального закона и Методическим указаниям.

Между тем, у суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Полученное заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Оценив полученное заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно, вопреки утверждениям административного истца, в действительности является надлежащим и допустимым доказательством. Заключение эксперта, по мнению суда, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, при наличии таких выводов и ответов имеется возможность разрешить заявленные требования по существу.

Поэтому, несмотря на несогласие административного истца с заключением и выводами эксперта, суд не усматривает в данном случае оснований и необходимости в проведении дополнительной или повторной экспертизы в отношении поименованного объекта недвижимости.

В любом случае, назначение дополнительной и (или) повторной экспертизы является, прежде всего, правом, а не обязанностью суда. Кроме того, для назначения дополнительной и (или) повторной экспертизы необходимо наличие предусмотренных оснований: неполнота или неясность имеющегося заключения эксперта, либо сомнения в обоснованности полученного заключения или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако, ничего из перечисленных оснований не установлено; противоречий в выводах эксперта при ответе на поставленные вопросы судом также не усматривается; в действительности выводы эксперта никаких противоречий не содержат. Учитывая в совокупности вышеизложенное, суд соглашается с выводами, изложенным в экспертном заключении, в связи с чем, не установив факта использования недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, полагает, что требования административного истца не могут быть удовлетворены. Основание для пересмотра результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 2854623 руб. 86 коп., предусмотренное пунктом 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фрида» об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 06 октября 2021 года.

Судья

М.В. Старков