Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковяшова Эдуарда Евгеньевича к администрации Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Ковяшов Э.Е. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником нежилого здания площадью 627 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 28 766 622,06 руб.

Однако согласно отчету об оценке № Е19-N-085, составленному ФИО10 рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 18 457 000 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрация городского округа город Кострома.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца Ковяшова Э.Е. – Куланина А.М. уточнила административные исковые требования на основании представленных в дело дополнений к отчету об оценке рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб.

По делу проведена судебная оценочная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Ковяшова Э.Е. – Мартынов А.В. заявленные требования поддержал, настаивал на установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённом отчетом оценщика с учетом дополнений (21 200 000 руб.), полагал заключение эксперта не соответствующим требованиям, установленным законодательством, регулирующим оценочную и экспертную деятельность, просил на основании статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Административный истец Ковяшов Э.Е. в судебное заседание не явился.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома Павлова А.А. возражала против установления кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости ввиду снижения налогооблагаемой базы. Суду пояснила, что полностью поддерживает заключение эксперта Сливянчук О.Н., полагает, что отчет не может служить доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области и Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив эксперта Сливянчук О.Н., суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Ковяшов Эдуард Евгеньевич с 06 декабря 2006 года является собственником нежилого здания площадью 627 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 9, 157-160/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 28 766 622,06 руб. /том 1 л.д. 12-13/.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательств Ковяшова Э.Е., а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно частям 1 и 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете об оценке рыночной стоимости № Е19-N-085, выполненном ФИО11 с учетом внесённых в него изменений и дополнений, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 21 200 000 руб. /том 1 л.д. 19-126, 167-224/.

В выводах заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО4 (ООО «Региональный центр оценки»), указано, что оценщиком ФИО2 при составлении отчета допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе:

- в отчете отсутствует раздел «Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки», что не позволяет делать обоснованные выводы о степени влияния ценообразующих факторов на стоимость исследуемого объекта капитального строительства (далее также – ОКС) в том сегменте рынка, к которому он относится. Вследствие этого невозможно подтвердить корректность внесения поправок к аналогам, достоверность итогового значения стоимости исследуемого ОКСа;

- в разделе отчета «Обоснование применимости методов определения рыночной стоимости» не содержится обоснование применения того или иного подхода для целей исследуемого отчета. Также в рамках каждого подхода оценщиком не приведено обоснование того или иного метода, что не позволяет сделать вывод о корректности произведённых расчетов, и как результат, достоверности итогового значения стоимости ОКСа;

- оценщик не проанализировал причины существенного расхождения между результатами подходов (между затратным и доходным подходами 41 %, между затратным и сравнительным подходами 32 %), чем нарушил требования пункта 5 ФСО № 3 (неоднозначность полученных результатов, введение в заблуждение);

- ссылки, приведённые в отчете, не содержат сведений о дате их подготовки;

- в отчете отсутствуют сведения о наличии или отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения;

- в рамках сравнительного подхода оценщик не описал объём доступных ему рыночных данных об аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, не привёл обоснование использования в расчетах лишь части доступных аналогов. Вместо процедуры идентификации аналогов оценщиком произведено полное копирование текста предложения;

- выводы о соответствии аналогов по таким параметрам, как расположение относительно «красной линии», расположение относительно остановок общественного транспорта, физическое состояние, материал стен носят бездоказательный характер, поскольку оценщиком не произведена полная идентификация аналогов по ценообразующим факторам, что не позволяет сделать вывод об их сопоставимости с объектом оценки по данным факторам. В отчете отсутствуют картографические материалы, иллюстрирующие расположение аналогов относительно объекта оценки. Оценщиком не анализируются такие ценообразующие факторы как возможность парковки и размер земельного участка, относящегося к объекту оценки. На странице 40 отчета в таблице сравнительного подхода итоговым значениям стоимостей аналогов присвоены удельные веса. Однако обоснование значений данных удельных весов отсутствует. Таким образом, информация, представленная в отчете (стр. 35-38), не позволяет делать обоснованные выводы о достоверности произведённых расчетов в рамках сравнительного подхода. Вследствие этого невозможно подтвердить корректность внесения поправок к аналогам, достоверность итогового значения стоимости исследуемого здания;

- на стр. 53-54 отчета (стр. 219-220 материалов дела) оценщик производит расчет потенциального валового дохода на основании арендопригодной площади. Однако обоснование использования именно данных значений площадей не приведено. При изучении стр. 46-47 отчета (стр. 212-213 материалов дела) экспертом установлено, что тексты предложений по сдаче в аренду принимаемых оценщиком в расчеты аналогов не содержат сведений о не включении в арендную ставку коммунальных платежей. Таким образом, информация, представленная в отчете на указанных страницах, не позволяет делать обоснованные выводы о достоверности произведённых расчетов в рамках доходного подхода. Вследствие этого невозможно подтвердить достоверность итогового значения стоимости исследуемого ОКСа;

- на стр. 4 отчета (стр. 170 материалов дела) указано о наличии обременения в виде аренды, но оценщиком в рамках доходного подхода не анализируются фактические арендные платежи.

Поскольку оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт пришёл к выводу, что не является достоверной определённая в отчете рыночная стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил в размере 25 335 000 руб. /том 2 л.д. 9-202/.

Эксперт ФИО4 при допросах в судебных заседаниях подтвердила выводы заключения.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Учитывая заключение эксперта, суд не может признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость нежилого здания, а, следовательно, кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке.

Не могут быть признаны обоснованными доводы представителя административного истца Ковяшова Э.Е. – Мартынова А.В. о недостоверности определённой экспертом в заключении рыночной стоимости здания /том 3 л.д. 4-30/.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 (далее также – ФСО № 3), информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Дата размещения предложения о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, использованного экспертом для расчета стоимости земельного участка под объектом оценки (объект-аналог №), указана на странице 67 заключения эксперта /том 2 л.д. 76/ в верхнем левом углу. В связи с этим довод представителя административного истца об отсутствии общих характеристик у страницы с объявлением и файла «свойства документа» не имеет юридического значения, а ссылка на отсутствие данных о дате предложения указанного объекта-аналога является несостоятельной. Экспертом не нарушены приведённые нормы ФСО №.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее также – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использует, в том числе, такой элемент сравнения как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости указанный земельный участок (объект-аналог № 2) имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ, которые согласно вышеприведённой норме ФСО № 7 подлежали учету при расчете стоимости земельного участка.

Как указала эксперт ФИО4 в письменных пояснениях и подтвердила при допросе в судебном заседании, площадь ограничений составляет 16,62 кв.м или 1,8 % от площади земельного участка. В связи с незначительной долей данного ограничения оно не оказывает влияния на стоимость предложения и поэтому не учитывалось при расчетах. Из графического обозначения ограничений видно, что практически вся площадь земельного участка свободна, ничем не ограничена для застройки /том 3 л.д. 36/.

Доказательств, опровергающих данные пояснения эксперта, суду не представлено.

Учитывая, что содержащийся в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 перечень элементов сравнения не является строго определённым, перечень включает обычно используемые элементы сравнения, и из смысла данной нормы следует, что определение таких элементов осуществляется оценщиком через оценку влияния характеристики на стоимость, принимая во внимание долю площади участка, на которую распространяется ограничение, суд полагает, что расчет стоимости земельного участка, на котором расположен объект экспертного исследования, без учета наличия ограничений у объекта-аналога № 2, не свидетельствует о нарушении указанной нормы.

В соответствии с положениями ФСО № 7 (пункты 10, 11) для определения стоимости недвижимости оценщик производит анализ рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Эксперт при определении стоимости объекта экспертного исследования провёл анализ рынка земельных участков и на основании сделанного анализа констатировал, что рынок земельных участков в исследуемом сегменте является неактивным /том 2 л.д. 66-69/. Доводы представителя административного истца об отсутствии данного анализа и о неправильном отнесении рынка земельных участков исследуемого сегмента к неактивному ничем не обоснованы. Доказательства активности рынка земельных участков исследуемого сегмента не представлены.

При определении стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода эксперт использует объекты-аналоги, представляющие собой офисные (административные) здания.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 (далее также – ФСО № 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из приведённых в заключении эксперта выдержек из справочной литературы оценщика следует, что объекты торгового назначения и объекты офисного назначения, несмотря на отнесение их к разным группам видов разрешенного использования (соответственно 5 и 7 группы), представляют сегмент рынка «Офисно-торговая недвижимость». В связи с этим суд не усматривает оснований согласиться с утверждением представителя административного истца о том, что выбранные объекты-аналоги в сравнительном подходе не являются функциональными аналогами объекта экспертизы.

Одним из ценообразующих факторов является тип (возможность) парковки. Эксперт указывает в заключении, что возможность парковки имеется как около объекта экспертного исследования (в том числе, на землях общего пользования), так и около объектов-аналогов в сравнительном подходе /том 2 л.д. 146/. В связи с этим эксперт не вводит понижающие или повышающие корректировки по этому элементу сравнения.

Оснований не согласиться с таким выводом эксперта суд не усматривает, поскольку из имеющихся в заключении описаний местоположения объекта экспертного исследования и объектов-аналогов в сравнительном подходе, картографических материалов и данных публичной кадастровой карты с очевидностью следует, что возможность парковки, в том числе, не на проезжей части, имеется рядом со всеми вышеуказанными объектами /том 2 л.д. 35-36, 38, 104, 119, 122, 127-128, 133, 134, 136/.

Утверждение представителя административного истца о различиях в типах парковок у объекта-аналога № 2 и объекта экспертного исследования не соответствует действительности. В данном случае имеют место различия в степени обустройства парковки, но не в возможности оставить транспортное средство на определённое время. Доказательств того, что такие различия оказывают влияние на стоимость объекта, административный истец не представил. В справочной литературе оценщиков, выдержки из которой приведены в заключении эксперта, также не указывается на то, что степень обустройства парковочного пространства влияет на стоимость объекта.

Суд не может согласиться с доводом представителя административного истца о нахождении объекта-аналога № 2 в сравнительном подходе внутри квартала, а не на «красной линии» и соответственно о необходимости введения корректировки.

Из заключения эксперта, письменных пояснений эксперта и показаний в судебном заседании следует, что, несмотря на отсутствие фасадного примыкания объекта-аналога № 2 к «красной линии», данный объект имеет отдельный подъезд с улицы Советская по землям общего пользования, просматривается с улицы Советская, расстояние от улицы Советская до земельного участка, на котором расположен этот объект, 23 метра (доступность менее минуты). Эти факторы, учитывая, что улица Советская обладает одним из самых высоких трафиков в городе, компенсируют отсутствие фасадного примыкания, не позволяют признать объект расположенным внутри квартала, и свидетельствуют о сопоставимости объекта по расположению относительно «красной линии» с объектом экспертного исследования.

Из заключения эксперта следует, что рынок аренды торгово-офисной недвижимости в городе Кострома экспертом был проанализирован. Сроки экспозиции предложений по аналогам в рамках доходного подхода приведены экспертом на странице 146 заключения, таблица 35 /том 2 л.д. 155/. Распечатки объявлений имеются в приложениях к заключению эксперта. На основании этой информации экспертом сделан вывод об активном характере рынка аренды торгово-офисной недвижимости.

В связи с этим у суда не имеется оснований согласиться с доводами представителя административного истца об отсутствии анализа рынка аренды недвижимости в исследуемом сегменте, о том, что не подтверждена информация, на основании которой сделан вывод об активности данного рынка. Доказательств недостоверности выводов эксперта по результатам анализа в материалы административного дела не представлено.

В заключении эксперта приведены данные о месторасположении всех объектов-аналогов в доходном подходе, в том числе картографический материал /том 2 л.д. 157, 162/. Довод представителя административного истца об обратном необоснован.

Из имеющихся в заключении эксперта данных о местоположении объектов-аналогов в доходном подходе, письменных пояснений эксперта и его показаний в судебном заседании следует, что объект экспертного исследования и все объекты-аналоги в доходном подходе расположены, примерно, на одинаковом удалении от остановок общественного транспорта, что исключает необходимость введения повышающих или понижающих корректировок по данному элементу сравнения.

В этой связи несостоятельно утверждение представителя административного истца о непроведении экспертом исследования расстояния объектов-аналогов в доходном подходе от остановок общественного транспорта.

При введении корректировок на наличие отдельного входа и отказе от введения корректировок на площадь эксперт исходил из того обстоятельства, что оцениваемое здание имеет несколько отдельных входов и при сдаче в аренду оцениваемого объекта сторонним организациям наиболее вероятна сдача отдельными помещениями, площадь которых будет формироваться под запросы арендаторов.

Учитывая отсутствие каких-либо выраженных особенностей оцениваемого здания и исходя из наиболее вероятной сдачи в аренду этого здания не целиком, а отдельными помещениями, для расчета стоимости здания в рамках доходного подхода эксперт использовал предусмотренное справочником оценщика недвижимости среднее значение операционных расходов. Принимая во внимание содержащиеся в справочнике оценщика недвижимости рекомендации по его использованию, эксперт не нашел оснований для корректировки размера операционных расходов в меньшую или большую стороны.

Представителем административного истца не приведено обоснованных доводов, свидетельствующих о неправильном введении экспертом указанных корректировок и неправильном расчете суммы операционных расходов.

Несогласие представителя административного истца с заключением эксперта не свидетельствует о его недостоверности и о возможности использовать для подтверждения рыночной стоимости представленный в материалы административного дела отчет об оценке.

Суд не усматривает оснований сомневаться в правильности вывода эксперта о недостоверности определённой в отчете рыночной стоимости объекта оценки. Представитель административного истца Ковяшова Э.Е. – Мартынов А.В. не привел обоснованных доводов и доказательств несоответствия требованиям законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, вывода эксперта о недостоверности рыночной стоимости нежилого здания, определённой в отчете № Е19-N-085, выполненном ФИО12 (с учетом внесённых в него изменений и дополнений).

Возражая против размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной заключением эксперта, доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта, учитывая недостоверность отчета об оценке, представитель административного истца не представил.

Доказательств несоответствия заключения эксперта требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, представитель административного истца не представил.

Оснований для признания заключения эксперта на основании статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации недопустимым доказательством суд не усматривает.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с данным разъяснением кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой экспертным заключением.

Административное исковое заявление поступило в суд 09 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 627 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 25 335 000 (двадцать пять миллионов триста тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 09 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Лукоянов

Мотивированное решение суда составлено 04 августа 2020 года.