Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-460/2020 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Водоканал» (далее – ООО «Водоканал») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37, расположенного по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 2-й км автодороги Дорохово-Алтат, северо-западнее с. Дорохово.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2016 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 57 262 869 рублей 22 копейки.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчете № 10097 от 30 января 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 18 991 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку ООО «Водоканал» является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем 26 июня 2019 года ООО «Водоканал» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 26 июля 2019 года № 106 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 в размере его рыночной стоимости 18 991 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель административного истца ООО «Водоканал» ФИО1, действующая на основании доверенности, представила письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя административного истца.

Глава администрации Назаровского района Красноярского края ФИО2 представила письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации Назаровского района Красноярского края.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО3, действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, указала на то, что решением Комиссии от 26 июля 2019 года № 106 в удовлетворении заявления ООО «Водоканал» о пересмотре результатов определения кадастровой было отказано.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Глава администрации Назаровского района Красноярского края ФИО2, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к уменьшению арендной платы и как следствие доходной части бюджета муниципального образования, что в свою очередь приведет к нарушению прав неопределённого круга лиц, поскольку уменьшатся расходы на социально значимые программы. Размер арендной платы учтен при установлении тарифов для ООО «Водоканал» на услуги по водоснабжению, а уменьшение арендной платы приведет к получению ООО «Водоканал» дополнительной прибыли. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края в установленном законом порядке.

Правительство Красноярского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей административного истца ООО «Водоканал», Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Назаровского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12 мая 2017 года № 110 земельный участок с кадастровым номером 24:27:№:37, расположенный по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 2-й км автодороги Дорохово-Алтат, северо-западнее с. Дорохово, передан администрацией Назаровского района Красноярского края ООО «Водоканал» в аренду на срок с 01 февраля 2017 года до 31 декабря 2019 года (л.д. 8-19).

На основании договора аренды земельного участка от 24 января 2020 года № 204 названный земельный участок с кадастровым номером 24:27:№:37 передан ООО «Водоканал» в аренду на срок с 01 января 2020 года до 31 декабря 2020 года (л.д. 20-40).

По условиям указанных договоров аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Названный земельный участок общей площадью 206 427 кв.м отнесен к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для эксплуатации городских очистных сооружений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 57 262 869 рублей 22 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 21 июня 2018 года (л.д. 41).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года № 556-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск».

26 июня 2019 года (вх. № 30094) ООО «Водоканал» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 42-44).

Решением Комиссии от 26 июля 2019 года № 106 ООО «Водоканал» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости составляет 66,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 45-47).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 10097 от 30 января 2019 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик ФИО4), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 18 991 000 рублей (л.д. 48-119).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 10097 от 30 января 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 18 991 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 должна быть определена по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 18 991 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения ООО «Водоканал» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 26 июня 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37, расположенного по адресу: Красноярский край, Назаровский район, 2-й км автодороги Дорохово-Алтат, северо-западнее с. Дорохово, в размере его рыночной стоимости – 18 991 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:27:№:37 считать 26 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2020 года.