Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Янус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Янус» (далее – ООО «Янус», Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю об установлении по состоянию на 01.01.2018 кадастровой стоимости здания, кадастровый номер **, общей площадью 1400,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11 728 221 рубль.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанного выше здания. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу Постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) по состоянию на 01.01.2018 и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 11.02.2020, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Определением суда от 12.03.2020, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом исковые требования были уточнены, заявлено об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере, равном рыночной стоимости 13 839 301 рубль, представлен иной отчет об оценке независимого оценщика.

Административный истец в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, согласно представленному заявлению, просил о рассмотрении дела без участия его представителя, на удовлетворении заявленных требований в уточненном размере настаивает.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебном заседании участия не принимал, согласно представленному заявлению против установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, предложенном истцом в уточненном иске не возражал.

Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» также о времени и месте слушания дела было извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Янус» является собственником объекта капитального строительства: здания (нежилое здание, торговый центр с мансардой), кадастровый номер **, общей площадью 1400,3 кв.м, адрес объекта: ****, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» (в редакции до 01.01.2020) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них. В настоящее время, с 01.01.2020 в связи с принятием Закона Пермского края от 05.11.2019 № 458-ПК "О внесении изменений в Закон Пермского края «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» пункт 1 части 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК изложен в следующей редакции: «Налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 300 кв. метров и помещений в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края».

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 2930) включено спорное здание с кадастровым номером **.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, как собственник объекта, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра.

Кадастровая стоимость спорного здания была определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 30 884 078,60 рублей.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 31.10.2019 № 118-3/2018-О (представлен к уточненному административному исковому заявлению), выполненный оценщиком ООО «Пермь инвентаризация» З.. Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составила 13 839 301 рубль.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик З. является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», номер по реестру **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» от 04.06.2015 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 31.05.2019 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 09.09.2019 ООО «Абсолют страхование». Срок действия полиса с 10.09.2019 по 09.09.2020.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Как следует из отчета, исходя из назначения и фактического использования объекта оценки, здание с кадастровым номером ** отнесено оценщиком к сегменту рынка – рынок купли-продажи коммерческой недвижимости (торгово-офисной).

Из содержания отчета об оценке также следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории Пермского края в период за 4 квартал 2017 года. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. Исследование проводилось на основе данных сайта «Метражи.ру», в ходе выполнения анализа оценщиком использовались также данные о сделках продажи, предоставленные Управлением Росреестра по Пермскому краю, а также данные интернет-сайтов о предложении на продажу объектов недвижимости.

На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае, относящихся к сегменту предпринимательство, который составил от 2 738,96 руб./кв.м (Косинский муниципальный район) до 56142,53 руб/кв.м. (Пермский городской округ).

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный подход. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и сравнительного подходов.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы. В качестве источника информации по стоимости строительства использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), сборник № 28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания». При определении стоимости замещения здания, оценщиком использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу площади (объема), а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.2018. При определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, произведен расчет прибыли предпринимателя. Окончательный расчет стоимости воспроизводства с учетом износа и устареваний приведен в таблице 20 (стр. 83 отчета).

Какие-либо замечания административный ответчик на вновь представленный административным истцом отчет в материалы дела не представил, более того, как указывалось выше и следует из письменного заявления Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, возражений против установления кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости, указанной в представленном и проанализированном судом отчете, ответчик не имеет.

Таким образом, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик З. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки, а выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы к моменту рассмотрения дела по существу административным ответчиком Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не поддерживалось.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

С учетом вышеизложенного требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.12.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Янус» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, торговый центр с мансардой), кадастровый номер **, общей площадью 1400,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13 839 301 рубль по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2020.

Судья – подпись