Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-462/2017 по административному исковому заявлению ООО «Капитал» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Капитал» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату оценки в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, в отношении которых постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена их кадастровая стоимость по состоянию на 15.04.2012 г.: № в размере 42 037 562, 18 рублей, № в размере 14 285 323, 20 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилых помещений, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным ИП ФИО1., подтвержденным положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются интересы общества, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, заявление ООО «Капитал» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и установления её равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Просит требования удовлетворить.

Представитель истца ООО «Капитал» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, по доводам указанным в административном иске.

Представители Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Министерство имущественных отношений Самарской области в случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора просило оставить заявление без рассмотрения, при соблюдении указанного порядка - возражало против удовлетворения заявленных требований. Управление Росреестра по Самарской области просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и, в случае не представления дополнительных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, в удовлетворении требований отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Капитал» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Капитал» на основании решения Федерального суда Октябрьского района г.Самары от ДД.ММ.ГГ. является собственником нежилых помещений с кадастровым номером №., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. №).

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении спорных нежилых помещений определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № утверждена по состоянию на 15.04.2012 г. и составляет 42 037 562, 18 рублей и 14 285 323,20 рублей, соответственно, что подтверждается кадастровыми справками от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий и 26.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Капитал» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 15.04.2012г. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1, по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись спорные нежилые помещения, итоговая величина рыночной стоимости которых составляет: № - 15 864 216, 03 рублей, № - 6 131 853,18 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ.., выполненным Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 15.04.2012г., на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Отчет об оценке соответствуют заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов сделаны на страницах № Отчета об оценке.

На странице № Отчета об оценке приведена информация о средних ценах продажи объектов торгового назначения по районам г.Самары по состоянию на 1 квартал 2012 года. Правила отбора объектов-аналогов отражены на странице № Отчета об оценке.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является их использование в качестве торговых помещений (страницы № Отчета об оценке).

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода на страницах № Отчета об оценке и доходного подхода на страницах № Отчета об оценке. Выбор подходов, используемых оценщиком мотивирован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного подхода убедительно обоснован на страницах № Отчета об оценке.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, техническое состояние, выход на красную линию и др.). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений (стр. № отчета).

В процессе мониторинга предложений по продаже торгово-офисной недвижимости оценщиком было выявлено 4 объекта-аналога в удовлетворительном состоянии, расположенных так же как и объект оценки в Октябрьском районе г. Самары, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Данные по объектам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр» (архив оценщика по состоянию на февраль-март 2012г.).

Описание объектов-аналогов приведено в таблицах на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его: введены корректировки на торг, на площадь, на этаж расположения (стр. №). В итоге, рыночная стоимость оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода составила: № - 16 824 070,79 рублей, № - 6 500 768,57 рублей, что отражено в таблицах на страницах № отчета.

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета. Применялись корректировки на торг, на площадь, на состояние отделки, этаж расположения. Произведен расчет поправок на операционные расходы, переменные затраты, коэффициент капитализации. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила № - 14 904 361, 28 рублей, № - 5 762 937, 78 рублей (таблицы на стр. № отчета).

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилых помещений: с кадастровым номером № - 15 864 216,03 рублей, с кадастровым номером № - 6 131 853,18 рублей.

Из письменных объяснений оценщика ФИО1, представленных в материалах дела, следует, что оценка информация обо всех доступных рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № Отчета об оценке. Было выявлено 4 сопоставимых по ценообразующим факторам объекта-аналога, все они использованы в расчетах в рамках сравнительного подхода. В процессе поиска аналогов были проанализированы доступные архивные источники информации, в частности, архив информационной системы «Центр». Исследование рынка торговой недвижимости, используемое в Отчете об оценке, подготовлено Поволжским Центром Развития. На странице № Отчета об оценке приведена информация о средних ценах продажи объектов торгового назначения по районам г.Самары по состоянию на 1 квартал 2012 года. Данные показатели рассчитаны исходя из стоимости всех выставленных на продажу объектов торгового назначения в г.Самаре без учета скидки на торг и без учета ценообразующих факторов, в связи с чем сопоставление этих данных с объектами-аналогами некорректно.

Поскольку дата оценки является ретроспективной (15.04.2012г.) и количество источников информации об объектах-аналогах ограничено, оценщик использовал доступный архив информационной системы «Центр» по состоянию на 13.03.2012г., база данных которой хранит информацию о всех объектах недвижимости риэлторских агентств г. Самары. Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № отчета.

Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки объекта оценки, не имеется.

Изменения, касающиеся информации о номере телефона и адреса электронной почты оценщика, внесены в ФСО № 3 Приказом Минэкономразвития от 06.12.2016г. № 785. Таким образом, на дату составления отчета (01.12.2016г.) предоставление в отчете информации о телефоне и адресе электронной почты оценщика, не являлось обязательным.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке №, подготовленный ИП ФИО1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчете №, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 15.04.2012 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15.04.2012г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Капитал» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.12.2016 года, в суд с настоящим иском - 12.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Капитал» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г. в размере 15 864 216,03 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г. в размере 6 131 853,18 рубля.

Датой подачи ООО «Капитал» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.12.2016 года, в суд – 12.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г.