Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-463/2017 по иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 428 000 рублей.

В обоснование иска указал, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Данный земельный участок сдается в аренду, считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости данного земельного участка являются недостоверными и оплата налога в меньшем размере нарушает его права.

Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, данной категории земли.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 01.07.2016 года, кадастровая стоимость составляет: 4 644 рубля.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки 01.07.2016г. составила – 428 000 рублей.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено АО «Самаранефтегаз».

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержала в полном объеме, пояснила, что на спорном земельном участке находится недродобывающая установка АО «Самаранефтегаз». Данный участок, согласно предложению АО «Самаранефтегаз», планируется сдавать в аренду, за основу арендных платежей берется кадастровая стоимость земельного участка.

Представитель заинтересованного лица АО «Самаранефтегаз» - ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. в судебном заседании пояснила, что права истца не нарушены, поскольку он может заключить иной договор аренды, при котором расчет арендных платежей будет вестись не из кадастровой стоимости. В настоящее время никаких договоренностей с истцом об аренде данного земельного участка нет. На спорном земельном участке находится недродобывающая установка Общества, которую невозможно передвинуть и закрыть.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Исаклинский Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменных отзывах ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение исковых требований на усмотрение суда. Администрация муниципального района Исаклинский Самарской области полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя. Управление Росреестра по Самарской области возражает против удовлетворения заявленных требований, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Правительство Самарской области не направило своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещен надлежаще, отзывы на заявленные требования не представило.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости /л.д. №/.

Вышеуказанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в самарской области» и по состоянию на 01.07.2016г. составляет 4 644 рубля.

Распоряжением Губернатора Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. «О переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую», переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения земельный участок для недропользования площадью * *** кв.м., с кадастровым номером №, находящийся в частной собственности, с границами и местоположением согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГ,. №.

Из акта определения кадастровой стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГ. следует, что земельный участок с кадастровым номером № переведен в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с разрешенным использованием для недропользования, на основании распоряжение № от ДД.ММ.ГГ., площадью * *** кв.м., Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Самарской области» утвержден удельный показатель кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 1,29 рублей кв.м., кадастровая стоимость составляет 3 644 рубля.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки 01.07.2016г. составила – 428 000 рублей.

Как следует из положительного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГ. на указанный отчет, выполненный НП СРО «<данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объектов оценки подтверждена.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполнен по состоянию на 01.07.2016 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения Самарской области /страница № отчета/.

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование - для недропользования.

Из представленного заявителями отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, а именно метод сравнения продаж, отказ от применения других подходов и методов обоснован на стр. № отчета об оценке.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница № отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источника: копии интернет-страниц: http://www.avito.ru/, http://ruads.org/.

В качестве объектов-аналогов выбраны 4 незастроенных земельных участков, выставленные на продажу в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., оформленные на праве собственности, относимые к сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в районах Самарской области с высоким потенциалом развития /Волжский, Красноярский, Кинельский, Безенчукский/, сопоставимые по основным ценообразующим факторам /таблица № стр. № отчета/. Представленные земельные участки имеют площадью от 4 200 до 374 000 кв.м., стоимостью от 143 до 250 рублей за 1 кв.м., или в среднем 202 рубля кв.м., без учета скидки на торг.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета. Ввел корректировки на торг, на изменение цен между датами сделки и оценки, на местоположение, на площадью.

Согласовав полученные результаты и присвоив сравнительному подходу удельный вес 1, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 01.07.2016 года – 428 000 рублей или 118,89 рублей за 1 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик – ФИО1 выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме и показал, что отчет об оценке составлялся им лично.

В ходе изучения материалов по оцениваемому участку было выявлено, что из-за изменения категории земельного участка кадастровая стоимость земельного участка сильно упала. Поскольку земельные участки под промышленные объекты из категории земель промышленности и иного специального назначения не представлены на рынке, для подбора аналогов были взяты земельные участки под производственно-складскую застройку. При анализе рынка в непосредственной близости с оцениваемым участком не было аналогов, поэтому были взяты аналоги из разных районов Самарской области, позже была введена корректировка на местоположение. Транспортная доступность объектов-аналогов также была учтена в расчетах. Помимо этого были введены корректировки на дату предложения и на площадь. За основу расчетов были взяты данные Территориального агентства оценки. Возможность внесения поправок по разрешенному использованию спорного участка не существует, поскольку не имеется исследований и справочных материалов.

Высокий потенциал района области был введен согласно исследованиям ТАО. За основу подбора аналогов был выбран архив сайта объявлений «АВИТО». Диапазоны цен по анализу рынка составили от 60 до 1 200 рублей за кв.м. Среднее значение получилось в районе 500 рублей за кв.м. В результате получилась стоимость 1 кв.м. 119 рублей.

По вопросам заинтересованного лица АО «Самаранефтегаз» пояснил, что затратный подход к оценке земельного участка не применим. Доходный подход также не применялся, поскольку не были представлены документы на расположенные на земельном участке объекты недвижимости.

Рыночная стоимость подразумевает жесткие условия рынка, и влиять на рыночные отношения не возможно. Оцениваемый земельный участок нельзя сдавать в аренду, поскольку на нем находится объект, не принадлежащий истцу на праве собственности.

По доходному подходу арендую ставку не возможно посчитать.

Корректировка на разрешенное использование не была рассчитана, поскольку информации не существует. Законодательство позволяет применять допущения к оценке, описание допущений указано на стр. № отчета «Подбор аналогов и выбор ценообразующих факторов».

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетами рыночной стоимости. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необоснованными доводы представителя заинтересованного лица об отсутствии нарушения права административного истца установлением кадастровой стоимости, значительно отличающейся в сторону занижения, относительно рыночной стоимости, поскольку как следует из предложения АО «Самаранефтегаз» о заключении договора аренды с ФИО2 в расчет стоимости арендных платежей включается в качестве составляющей кадастровая стоимость, что следует из ссылки на ставки арендной платы рассчитанной по методике, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.03.2014 № 152. Кроме того, установление кадастровой стоимости в размере рыночной позволит административному истцу оплачивать экономически обоснованные налоговые платежи.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 18.04.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2016г. в размере 428 000 рублей.

Дата подачи иска в суд – 18.04.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.06.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь