Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Сфайрос» - Шипкова М.Ю., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сфайрос»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сфайрос»(далее – ООО «Сфайрос», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47, переименовано в Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **:184 площадью 404,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером **:183 площадью 248,7 кв.м. равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, расположенных в здании с кадастровым номером **:182 по адресу: г. Пермь, ул. ****. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:184 - 25811111,63 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:183 - 16097995,36 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату существенном меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как здание с кадастровым номером **:182 в котором расположены помещения, включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п (п.1258).

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля Б., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Сфайрос» является собственником нежилых помещений в здании по адресу ****, в том числе: с кадастровым номером **:184 площадью 404,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером **:183 площадью 248,7 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН о регистрации права (л.д. 9-12, 13-16).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п.1258) включено здание с кадастровым номером **:182 расположенное по адресу: ****.

Поскольку здание, в котором находятся принадлежащие административному истцу помещения, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:184 - 25811111,63 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:183 - 16097995,36 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7,8). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 01.04.2019 года № **, составленный оценщиком ООО «***» - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, входит в состав участников Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждено свидетельством № **** от 02.08.2017 года, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, заслушав показания оценщика Б., опрошенной с качестве свидетеля, возражения административного ответчика, материалы дела, суд приходит к выводу, что представленный истцом Отчет об оценке соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок офисных помещений, к которым относятся объекты оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу о диапазоне цен на рынке купли-продажи на помещения офисного назначения от 32000 до 54464 руб./кв.м. до внесения корректировок на торг и отличия в характеристиках, с учетом стоимости участка.

При проведении рыночной стоимости помещений, земельного участка оценщиком использован только сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от затратного и доходного подходов обоснован. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и помещений, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки данные о предложениях, которые не могут быть использования в качестве аналогов, оценщик выбрала три объекта-аналога для сравнения объектов оценки и три объекта-аналога для земельного участка. Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов.

Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Проверив доводы административного ответчика о том, что оценщик при корректировке цен предложений по объектам-аналогам необоснованно не принял во внимание разницу по классу качества между зданием, в котором находятся объекты оценки и зданием по адресу: г. Пермь, ул. ****, где находятся объекты-аналоги 1,2; разницу по физическому состоянию в отношении тех же зданий, а также не учел различия по местонахождению относительно красной линии/выходу на крупную автодорогу между зданием, в котором находятся объекты оценки и зданием по адресу: г. Пермь, ул.****, суд полагает, что Отчет об оценке содержит обоснование отказа оценщика от корректировки по указанным основаниям. Так, в отчете об оценке приведены данные позволяющие отнести здание, в котором находятся объекты оценки и здание по адресу: г. Пермь, ул. **** к одному классу качества – здания бизнес-центров класса «В» с учетом их характеристик, тогда как административным ответчиком учтен только один из показателей – внешний вид, качество внешней отделки, без учета совокупности иных учитываемых данных, в том числе – инфраструктуры, внутренней отделки, объемно-планировочных решений и иного. Также оценщиком обоснован отказ от корректировки на физическое состояние зданий, в которых расположены объекты-аналоги, указано на то, что степень физического износа (по году постройки) не влияющая на функциональные качества, сама по себе не относится к ценообразующим факторам, согласно методическим рекомендациям данным в Справочнике оценщика недвижимости, 2017 под редакцией Л. изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, помещения находящиеся зданиях в хорошем состоянии и новых зданиях расцениваются как имеющие одинаковые характеристики по критерию физического состояния. Доводы административного ответчика о необоснованном отказе от корректировки в отношении ряда объекта-аналога № 3 по местонахождению относительно первой/красной линии, суд полагает надуманными. Как следует из представленных в материалы дела описаний объектов оценки и объектов аналогов, оценщик приняла во внимание характер автодорог, на которые объекты оценки и объект-аналог имеют выходы, оценила траффик с учетом наличия/отсутствия движения автотранспорта, пешеходного движения, пассажирского транспорта, в том числе наличия в пределах квартала остановок общественного транспорта, дав указанным обстоятельствам оценку.

Также суд не усматривает оснований для признания необоснованными выводов оценщика относительно выбора в качестве источника методических рекомендаций для корректировки цен предложений по объектам-аналогам на торг результатов экспертной оценки рынка (источник данных – аналитические выводы, приведенные в статье Оценка – дело тонкое, журнала Метражи № 1, 2018 года). Как установлено судом, следует из содержания отчета об оценке, оценщик обосновала выбор экспертной оценки, полученной при анализе рынка недвижимости города Перми за предшествующий оцениваемому период – 2017 год, некоммерческим партнерством «Совет по оценочной деятельности Пермского края», как наиболее точного в сравнении данными Справочника под редакцией Л., указав в Отчете об оценке сведения об источнике информации, результаты экспертной оценки.

С учетом изложенного, проведенных оценщиком расчетов по корректировке, стоимость объектов аналогов достаточно полно отражает среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка), поскольку отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость помещений не является произвольной. В отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:184 определена как 11426 277 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:183 как 7482389 рублей (без учета стоимости земельного участка и НДС).

То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО Аналитический центр ***, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных Отчета, диапазон цен предложения по торговому сегменту существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО Аналитический центр *** указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленных в Отчете об оценке от 01.04.2019 года № **.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 20 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сфайрос» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером **:184 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11426 277 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:183 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7482389 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 05 июля 2019 года.

Судья: