Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя Шафоростова Д.Ю., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Бочарниковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 03 ноября 2020 года № 45 об определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания «Автомастерская» с кадастровым номером №, этажность 2, в том числе подземный 1, общей площадью 401,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Изотовой С. Г., незаконным и подлежащим отмене; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания «Автомастерская» с кадастровым номером №, определенной на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 425 345,79 рублей; а также об указании, что восстановленная кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ№/К-2020.

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на то, что в нарушение требований п. 11в ФСО-7 оценщиком формально проведено исследование рынка объектов капитального строительства, не указана динамика рынка, спрос, емкость рынка, ликвидность, колебание цен;

В нарушение п. 22 ФСО №отчет не содержит описания правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

В отчете указано, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов (также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта). Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют также хорошее или же удовлетворительное состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

Кроме того, на странице 10 оценщик вычисляет из стоимости объектов оценки НДС (-20%).

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 45 от 03 ноября 2020 года отчет об оценке объекта недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Шафоростова Д.Ю. поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Бочарниковой С.А. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края напрвил в суд отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо Изотовой С. Г. и ее представитель Доценко Л.А., представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Изотовой С. Г. на праве собственности принадлежит нежилое здание «Автомастерская» с кадастровым номером №, этажность 2, в том числе подземный 1, общей площадью 401,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес><адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 11 425 345,79 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «ТАИС» от 29 сентября 2020 года № 73/К-2020 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 049 627 рублей.

На заседании, проведенном 03 ноября 2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 01 октября 2020 года заявление ИП Изотовой С. Г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в ООО «ТАИС» от 29 сентября 2020 года № 73/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 64,55%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года № 1150 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что ИП Изотовой С. Г. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года № 1150, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 45 от 03 ноября 2020 года следует, что заявление ИП Изотовой С. Г. рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза «Торгово-промышленная палата Ставропольского края), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 03 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 03 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 24 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЗемЭксперт», эксперту Косенко Е.А.

Согласно заключению эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А.№-Э от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ№/К-2020 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» от 29 сентября 2020 года № 73/К-2020 не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Экспертом Косенко Е.А. указано, что на страницах 29, 46 Отчета в таблице площадь объектов строка 7,8 указана не верно, согласно информации указанной в данных таблицах площадь объекта позиция 7 составляет 944 кв.м., однако в скриншоте объявления стр. 49 отчета площадь данного объекта составляет 10 соток, что соответствует 1000 кв.м., площадь объекта позиция 8 составляет 2175 кв.м., однако в скриншоте объявления на странице 49 Отчета площадь данного объекта составляет 21 сотка, что соответствует 2100 кв.м.

На страницах 48-49 Отчета в скриншотах объявлений по объектам аналогов №2,3,4 скрыты номера телефонов контактных лиц.

На странице 50 Отчета «Корректировка на передаваемые права на земельный участок», оценщиком указана информация, что у аналогов есть различия, однако дальше по тексту на странице 51, оценщиком указана информация, что «Корректировка не применяется, так как все объекты аналоги, так же и как объект оценки находится в собственности.

На странице 51 отчета «Корректировка на снижение цены в процессе торгов», оценщиком указана информация, что «Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2», Лейфер Л.А., 2018, п. 12.2.1, стр. 253.». Оценщиком принята средняя величина скидки на торг для земельных участков под объекты придорожного сервиса при активном рынке размере 11,8 %. Однако, как следует со странице 56 Отчета, объекты аналоги № 1,2,3,4 относятся к землям промназначения, что соответствует категории земельные участки под индустриальную застройку, следовательно, скидка на торг для данных объектов, согласно «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2», Лейфер Л.А., 2018, п. 12.2.1, стр. 253.», должна составлять 11,9%.

На странице 65 Отчета «Корректировка на снижение цены в процессе торгов», оценщиком указана информация, что «Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под. ред. Лейфер Л.А., 2018, п. 8.2.1, стр. 271.». Оценщиком принята средняя величина скидки на торг для объектов придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства в размере 11,4%. Однако как следует из отчета (страница 70), объекты аналоги №1,2,3, относятся к производственно-складской недвижимости, следовательно скидка на торг для данных объектов согласно «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под. ред. Лейфер Л.А., 2018, п. 8.2.1, стр. 271.», должна составлять 11,5%.

На странице 81 отчета «Корректировка на снижение цены в процессе торгов», оценщиком указана информация, что «Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под. ред. Лейфер Л.А., 2018, п. 8.2, стр. 272.». Оценщиком принята средняя величина скидки на торг для объектов придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства в размере 9,7%. Однако, как следует из отчета (страница 83), объекты аналоги №1,2,3, относятся к производственно-складской недвижимости, следовательно скидка на торг для данных объектов согласно «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под. ред. Лейфер Л.А., 2018, п. 8.2.1, стр. 272.», должна составлять 9,3%.

На странице 82 отчета «Корректировка на масштабность», оценщиком неверно указана площадь объекта оценки 817,6 кв.м.

Кроме того, экспертом Косенко Е.А. указано, что отчет об оценке не соответствует требованиям п. 21б ФСО №1, задание на оценку должно содержать следующую информацию «права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки».

На странице 4 отчета, п. 1.4. «Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости (оценке) объекта оценки», оценщиком указана информация, что права учитываемые при оценке земельного участка является право аренды, однако на странице 50 отчета «Корректировка на передаваемые права на земельный участок», оценщиком указана информация, что «Учитывая цель оценки, передаваемое право для оцениваемого земельного участка принимается как право собственности.

Экспертом ООО «ЗемЭксперт» в заключении эксперта №-Э указано, что отчет об оценке ООО «ТАИС» №/К-2020 не соответствует требованиям п. 8ж ФСО №, которым предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения «Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки».

На странице 12 отчета, оценщиком указана информация, что этажность нежилого здания - 1, материал наружных стен - сендвич-панели, источником данной информации оценщиком указана «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№», однако по информации указанной в данной выписки, этажность нежилого здания - 2, в том числе подземных 1, материал наружных стен - из прочих материалов.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» от 29 сентября 2020 года № 73/К-2020 не соответствует требованиям п. 8 з ФСО №3, поскольку оценщиком не представлен анализ ценообразующих факторов.

Экспертом Косенко Е.А. указано, что Проведенный анализ рынка недвижимости выполнен оценщиком с нарушением п.11. Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО N27)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Экспертом ООО «ЗемЭксперт» в заключении эксперта № 02/2021-Э указано, что отчет об оценке ООО «ТАИС» № 73/К-2020 не соответствует требованиям п. 8и ФСО №3.

На страницах 48-49 отчета «Скрин-шоты объявлений о продаже объектов-аналогов», оценщиком указана следующая информация:

- по объекту аналогу № 1. «По уточненной информации: без ограничения подъезда; на удалении от автомагистрали; коммуникации по меже; ж/д ветка отсутствует. Вид права собственность».

- по объекту аналогу № 2. «По уточненной информации: без ограничения подъезда; коммуникации по меже; ж/д ветка отсутствует. Вид права собственность».

- по объекту аналогу № 3. «По уточненной информации: без ограничения подъезда; не на красной линии, заезд с второстепенной улицы; коммуникации по меже; ж/д ветка отсутствует. Вид права собственность».

- по объекту аналогу № 4. «По уточненной информации: без ограничения подъезда; коммуникации по меже; ж/д ветка отсутствует. Вид права собственность»

Экспертом Косенко Е.А.ДД.ММ.ГГГГ были совершены звонки, по указанным в объявлении номерам телефонов. В ходе телефонных разговоров эксперту не представилось возможным проверить информацию указанную оценщиком по характеристикам объектов аналогов №1,2,3.

На страницах 52-53 отчета «Корректировка на масштабность», оценщиком указана информация, что корректировка выполнена согласно «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2» Лейфер Л.А., 2018г., стр. 110. Однако, как следует из данного источника информации минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 5000 кв.м. (0,5 га). Площадь объекта оценки составляет 1 200 кв.м., объекта аналога № кв.м., объекта аналога № кв.м., объекта аналога № кв.м., таким образом, применение данной модели при расчете корректировки на масштабность в данном случае является не корректным.

На странице 56 отчета, таблица «Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом», оценщиком определены удельные веса объектов аналогов в размере: для аналога № (24,67%), для аналога № (25,01%), для аналога № (25,29%), для аналога № (25,03%), однако методика расчета определения данных удельных весов в отчете отсутствует.

На странице 60-61 отчета «Скрин-шоты объявлений о продаже объектов-аналогов», оценщиком указана следующая информация:

- по объекту аналогу №1. «Вид права собственность. Без отопления, ж/д ветка отсутствует, физическое состояние-удовлетворительное, стены капитальные».

Экспертом 16.03.2021 г. В ходе телефонного звонка, не удалось получить данную информацию, так как телефонный номер контактного лица указанного в объявлении - временно заблокирован.

Таким образом, эксперту не представляется возможным проверить информацию указанную оценщиком по характеристикам объекта аналога №1.

- по объекту аналогу № 2. «Вид права: здания - собственность, земельный участок - аренда. Отопление есть, ж/д ветка отсутствует, физическое состояние - хорошее, стены капитальные».

Однако по информации полученной экспертом 16.03.2021 г., по номеру телефона указанному в скриншоте объявления, отопление имеется только у офисно- административной части, производственно-складская часть отопления не имеет, таким образом оценщиком не верно была определена корректировка на наличие отопления для объекта аналога № 2.

На странице 69 отчета, таблица «Расчет стоимости права собственности нежилого здания сравнительным подходом», оценщик рассчитывает цену предложения объектов аналогов без учета стоимости земельного участка, как видно из данной таблицы за основу 1 кв.м. стоимости земельного участка под объектами аналогами оценщик принимает стоимость 1 кв.м. земельного участка рассчитанного им ранее, на страницах 55-56 отчета таблица «Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом», с учетом корректировки на право пользования земельным участком под объектами аналогами, однако оценщиком не учтен тот факт, что данный земельный участок рассчитывался как под объектами придорожного сервиса, а земельные участки под объектами аналогами имеют категорию под производственно-складскими объектами, следовательно, было необходимо применить корректировку на функциональное назначение земельных участков.

На странице 70 отчета, таблица «Расчет стоимости права собственности нежилого здания сравнительным подходом», оценщиком определены удельные веса объектов аналогов в размере: для аналога № 1 (30,07%), для аналога №2 (33,91%), для аналога № 3 (36,01%), однако методика расчета определения данных удельных весов в отчете отсутствует.

На странице 84 отчета, таблица «Расчет рыночной арендной ставки без учета перехода прав пользования земельным участком», оценщиком определены удельные веса объектов аналогов в размере: для аналога № 1 (34,55%), для аналога №2 (37,71%), для аналога №3 (27,74%), однако методика расчета определения данных удельных весов в отчете отсутствует.

Эксперт указывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) - Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При составлении отчета об оценке допущены нарушения, требований законодательства об оценочной деятельности, и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Описание объекта оценки проведено оценщиком не корректно.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком верно.

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Оценив указанное заключение эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А.№-Э по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение ООО «ЗемЭксперт» эксперта Косенко Е.А. № 02/2021-Э от 26 марта 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ№/К-2020, в отношении нежилого здания с кадастровым номером № является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 03 ноября 2020 года № 45 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 11 425 345,19 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 4 049 627,00 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с 22.01.2019 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «ЗемЭксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счёт казны Российской Федерации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» определено, что органы Федерального казначейства наделены полномочиями по организации исполнения исполнительных документов, предусматривающих взыскание денежных средств с казённых учреждений, имеющих лицевые счета в органах Федерального казначейства, и с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся указанные юридические лица, при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведённых казённым учреждениям для исполнения их денежных обязательств (пункт 7 статьи 161 БК РФ), - за счёт средств соответствующего бюджета (статьи 242.3 - 242.6 БК РФ). Имущественные требования подлежат удовлетворению с выступающих самостоятельно в суде в качестве ответчиков казённых учреждений, осуществляющих свою деятельность за счёт средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и обеспечивающих исполнение денежных обязательств (пункты 2, 8, 9 статьи 161 Кодекса), а также с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся эти учреждения, поэтому в резолютивной части судебных актов не содержится указания о взыскании денежных сумм за счёт казны публично-правового образования.

Порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определён судом при изложении резолютивной части судебного акта (пункт 13);

если заявленный иск к казенному учреждению (органу государственной власти, государственному или муниципальному органу) по его денежным обязательствам удовлетворен, то судебные расходы тоже подлежат взысканию непосредственно с указанного ответчика и исполнение судебного акта осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтверждённое судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счёт средств соответствующего бюджета, а не за счёт казны публично-правового образования (пункт 23).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО «ЗемЭксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03 ноября 2020 года № 45 в части установления кадастровой стоимости нежилого здания «Автомастерская» с кадастровым номером №, этажность 2, в том числе подземный 1, общей площадью 401,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 049 627,00 (четыре миллиона сорок девять тысяч шестьсот двадцать семь) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 11 425 345,79 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с 22.01.2019 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт»

Юридический адрес: <адрес>

ИНН <данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 15 мая 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.