Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» является собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение - нежилое помещение, инв. №..., этаж - 1, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11);

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 20 марта 2014 года определена в размере 1 528 627 руб. 79 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 9).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 18 марта 2014 года определена в размере 3 070 508 руб. 52 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 10).

АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Е.А.А., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 20 марта 2014 года составила 795 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 18 марта 2014 года составила 2 183 000 руб.

Административный истец просил суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, установив ее в размере их рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Е.А.А.

Представитель административного истца АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» по доверенности Еремин А.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от <ДАТА>№... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

13 августа 2019 года АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области (л.д. 8).

Уведомлением комиссии от 13 августа 2019 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... возвращены АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 28 мая 2014 года; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 28 мая 2014 года.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости подано АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» в суд 15 августа 2019 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... пропущен.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Е.А.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 20 марта 2014 года составила 795 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 18 марта 2014 года составила 2 183 000 руб.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №.... Согласно пункту 23в ФСО № 7 при применении доходного подхода (пункт 15 страница 52 отчета) стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации. В отчете оценщик не определяет чистый операционный доход, который могут генерировать объекты оценки, в связи с указанной методологической ошибкой итоговая стоимость объекта оценки, полученная с применением доходного подхода, можно считать не обоснованным.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. В отчете при определении стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходом, оценщик использует значения, определяемые экспертным мнением, при этом в отчете не проводится анализ данных значений на соответствие рыночным данным (пункт 13 ФСО № 3).

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки. В данном отчете оценщик при определении корректирующих коэффициентов в сравнительном и доходном подходах использует информацию, которая не подтверждена на дату оценки, при использовании экспертного мнения нет подтверждения, что данные корректирующие коэффициенты относятся к дате оценки, опрос экспертов проводился на даты 04 сентября 2017 года, 04 сентября 2018 года (приложение №10 страницы 86-89 отчета) (п.8 ФСО № 1).

Таким образом, результат расчета оценщика (рыночная стоимость объектов оценки) не укладывается в полученный диапазон подобранных аналогов и находится ниже нижней границы этого диапазона, поэтому итоговую рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... в размере 795 000 руб. (11 057 руб./кв.м) и нежилого помещения с кадастровым номером №... в размере 2 183 000 руб. (11 069 руб./кв.м), по мнению Правительства Вологодской области, следует читать не подтвержденной.

Оценщик Е.А.А., проводивший оценку указанных объектов недвижимости, представил пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Указал, что пункт 23в ФСО № 7 не содержит упоминания об обязательных расчетах чистого операционного дохода, носит рекомендательный характер. Оценщик имеет право использовать иные модели расчета стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода. Кроме того, чистый операционный доход - действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год, у каждого объекта недвижимости различается в зависимости от особенностей объекта (местоположение, величина площади предлагаемой к сдаче в аренду, наличие подсобных помещений и т.д.). Расчет по определенной модели, единой для всех объектов приведет к искажению его рыночной стоимости в рамках доходного подхода. Данные, определяемые экспертным мнением, основаны на опросах специалистов, занимающихся продажей объектов недвижимости более 5 лет, отражены в приложениях к отчету. Опросы, на которых оценщик основывает сои выводы, были получены за период с 01 января 2010 года по настоящее время.

По мнению оценщика, нижняя граница диапазона подобранных аналогов определена в отчете в размере 9 906 руб./кв.м.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА>№... приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА>№..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Е.А.А.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

13 августа 2019 года АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №....

Уведомлением комиссии от 13 августа 2019 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию (л.д.15).

Следовательно, датой обращения АО «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... следует считать 13 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить акционерному обществу «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №....

Административное исковое заявление акционерного общества «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... - удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение - нежилое помещение, инв. №..., этаж - 1, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 795 000 рублей по состоянию на дату оценки 20 марта 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение - нежилое помещение, инв. №..., этаж - 1, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 183 000 рублей по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года.

Датой обращения акционерного общества «Фирма оптовой, розничной торговли и услуг» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... считать 13 августа 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 04 октября 2019 года.