Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а– 469/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-складской комплекс «Акулово» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-складской комплекс «Акулово» (далее – ООО «ПСК Акулово») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1246, расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что кадастровая стоимость названного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке в размере 283 275 252 рубля (л.д.2-4).

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости участка (т. 3 л.д. 62-65).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на дату кадастровой оценки в ином размере, отличном от размера определенного в отчете об оценке.

После ознакомления с результатами судебной экспертизы административный истец через своего представителя уточнил требования административного иска – просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в размере 312 884 086 рублей (т. 4 л.д. 4).

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержал утонченные исковые требования.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – ФИО2 возражала против удовлетворения уточненных требований, полагая заключение эксперта в части методологии проведенной экспертизы противоречащим законодательству об оценочной деятельности, а рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам экспертизы - заниженной. При этом представителем административного ответчика были представлены письменные замечания относительно оформления и методологии проведенной экспертизы (копии объявлений о продаже объектов-аналогов в рамках примененного сравнительного подхода представлены в неразвернутом виде, не проанализировано влияние такого ценообразующего фактора как расположение относительно крупных магистралей, некорректно применена методика расчета веса аналогов в сравнительном подходе, некорректно рассчитана арендная ставка в рамках доходного подхода). Вследствие названных недостатков экспертного заключения представитель административного ответчика полагала данное заключение недопустимым доказательством рыночной стоимости спорного объекта, просила назначить повторную оценочную экспертизу (т. 4 л.д. 6-8).

На стадии судебных прений представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> изменила свою позицию, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителей ООО «ПСК «Акулово» и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений пунктов 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «ПСК «Акулово» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1246, площадью 81 612 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания складского комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 53-65).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов <данные изъяты>» была определена, в том числе, кадастровая стоимость спорного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).

Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 683 612 308,44 рублей (т. 1 л.д. 52).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 66-68).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты>/Э от <данные изъяты> Общества с ограниченной ответственностью «Эксон» ФИО3, которой судом было поручено проведение экспертизы для проверки соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, оценщиком ООО Консалтинговая группа «Праймаудит» при составлении отчета <данные изъяты>-О от <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 312 884 086 рублей (т. 4 л.д. 15 – 468).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленный судом вопрос.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3 поддержала выводы своего заключения.

Замечания представителя административного ответчика, касающиеся методологии оценки, избранной экспертом ФИО3 нормативно не обоснованы (не указано какие именно нормы закона нарушены экспертом) и были отклонены экспертом в ходе ее допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Замечание об отсутствии развернутых копий о продаже объектов-аналогов также является необоснованным, все представленные объявления содержат необходимую информацию, достаточную для оценки. На каждое замечание административного ответчика экспертом даны также подробные письменные пояснения (т. 4 л.д. 25-35).

Доводы представителя административного ответчика о том, что о занижении рыночной стоимости земельного участка свидетельствует судебная практика Московского областного суда, согласно которой стоимость 1 кв.м. аналогичных земельных участков в <данные изъяты> несколько выше рыночной стоимости 1 кв. м. спорного участка, установленной по результатам экспертизы (л.д.36), суд находит несостоятельными, поскольку при определении рыночной стоимости учитываются индивидуальные особенности объекта оценки. В данном случае спорный земельный участок значительно отличается площадью, а также наличием зарегистрированных обременений на части участка (особый режим использования земель) (л.д.59-61).

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем Министерства имущественных отношений <данные изъяты> суду не представлено. Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просил представитель административного ответчика, суд не усматривает.

Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1246 равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на <данные изъяты> в экспертном заключении, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-складской комплекс «Акулово» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1246, площадью 81 612 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания складского комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 312 884 086 (триста двенадцать миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи восемьдесят шесть) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-складской комплекс «Акулово» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестар по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.