Гражданский кодекс часть 1

представителей административных ответчиков администрации муниципального образования Вязниковский район по доверенности ФИО2,Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **** в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через представителя Кем И.А. обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к администрации Вязниковского района, Управлению Росреестра по Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области, в котором с учетом уточнения требований просила изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, площадью 16303,5 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, пос.****, ул.****, д.****, в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимого имущества, использованных при определении его кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости 2 573 000 рублей.

В обоснование требований указала, что являлась собственником недвижимого имущества – главного корпуса прядильного производства на территории фабрики, площадью 16303,5 кв.м., с кадастровым номером ****, по адресу: **** область, **** район, пос.****, ул.****, д.****, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 17.08.2009.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена постановлением администрации Вязниковского района Владимирской области от 26.10.2015 № 1110 и составляет 48 378 353,76 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года.

Полагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости с кадастровым номером **** установлена на основании недостоверных сведений, без учета его аварийного состояния. Согласно данным технического паспорта БТИ по состоянию на 16.01.2004 здание имело процент износа 59%, по состоянию на 03.09.2013 – 89%, его действительная стоимость составляла 1 136 214 руб. Указанное здание снято с кадастрового учета 15.02.2018 в связи с ликвидацией объекта, право собственности в ЕГРН прекращено. Считает, что при проведении государственной кадастровой оценки оценщику не была предоставлена необходимая информация о действительном состоянии находящегося в ветхом состоянии объекта оценки. В случае представления достоверной информации об аварийном состоянии объекта, здание главного корпуса прядильного производства с кадастровым номером **** подлежало не массовой, а индивидуальной оценке в порядке, предусмотренном абз.1 пункта 13 Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11 2006 № 358. Полагая кадастровую стоимость объекта завышенной, административный истец обратилась к независимому оценщику. Согласно отчету об оценке от 20.09.2019 № 761/2019, подготовленному ООО «АНИКС», рыночная стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01 марта 2015 года составляет 2573000 руб.

Указывает, что чрезмерно завышенная кадастровая стоимость объекта, составляющая налоговую базу для исчисления налога на имущество физических лиц за 2016-2018 г.г., влечет необоснованный размер ежегодных налоговых обязательств в сумме 96 757 руб., что нарушает имущественные права административного истца.

В судебном заседании административный истец ФИО1 требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что здание главного корпуса прядильного производства было передано ей на основании договора купли-продажи от 24.06.2009, заключенного с ООО «Межрегиональное торговое общество», являвшимся работодателем ее умершего супруга, в счет погашения имевшейся задолженности по заработной плате. Реализовать разрушающееся здание не удалось, 15.02.2018 объект снят с кадастрового учета, право собственности в ЕГРН прекращено, однако осталась большая задолженность по налогу на имущество, который исчислен из кадастровой стоимости объекта.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности Кем И.А. полагала требования подлежащими удовлетворению исходя из того, что факт аварийности здания на момент оценки подтвержден совокупностью бесспорных доказательств, включая решение Вязниковского городского суда от 06.07.2015 по делу № 2-965/2015.

Представитель административного ответчика администрации Вязниковского района по доверенности ФИО2 требования не признала. В представленных письменных отзывах и пояснениях в судебном заседании указала, что администрация Вязниковского района являлась заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Вязниковского района и органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки. Согласно пунктам 1.2 и 1.3 Приказа Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости, имеющих сходные характеристики. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе наиболее эффективного использования. При формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, администрацией в указанный перечень были включены в полном объеме сведения о технических характеристиках спорного объекта, имеющиеся в государственном кадастре недвижимости. На момент государственной кадастровой оценки сведения о том, что спорное здание находится в аварийном состоянии в государственном кадастре недвижимости отсутствовали, соответственно, такой параметр как процент износа объекта недвижимости исполнителю работ по государственной кадастровой оценке представлен не был. Считает, что администрация муниципального образования Вязниковский район является ненадлежащим ответчиком по заявленным ФИО1 требованиям, поскольку в силу пункта 4 части 1, пункта 2 части 2 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в связи с прекращением существования объектов недвижимости вправе обращаться собственники таких объектов. ФИО1 как собственник объекта недвижимости не приняла мер к отражению в государственном кадастре сведений об аварийном состоянии здания главного корпуса прядильного производства. При этом факт нахождения здания главного корпуса прядильного производства на дату оценки (01.03.2015) в аварийном (разрушенном) состоянии не оспаривала, достоверность отчета об оценке от 20.09.2019 № 761/2019, подготовленного оценщиком ООО «АНИКС» К. под сомнение не ставила, оставив разрешение требований по существу на усмотрение суда (л.д.182-183 т.1).

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области) по доверенности ФИО3 требования не признал. В представленном письменном отзыве и пояснениях в судебном заседании возражал относительного процессуального положения, указав, что Управление Росреестра по Владимирской области незаконных действий в отношении административного истца, связанных с организацией и проведением государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, не совершало, кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, не устанавливало, права и законные интересы административного истца не нарушало. Разрешение требований по существу оставил на усмотрение суда (л.д.193-194 т.1).

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя для участия в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В представленном письменном отзыве, а также участвуя в судебном заседании 02.03.2020, представитель ФИО4 пояснила, что сведения о проценте износа здания в ЕГРН не отражаются и не входят в состав основных и дополнительных сведений об объекте, в связи с чем, сведения об износе спорного объекта недвижимости не могли быть переданы и учтены при проведении государственной кадастровой оценки. Указала, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена актом органа местного самоуправления, филиал не наделан полномочиями по рассмотрению вопросов относительно установления кадастровой стоимости существующих объектов недвижимости, равно как не уполномочен давать заключения в отношении отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, приводить доводы и доказательства относительно законности отчетов, в связи с чем, просила отказать в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, полагая его ненадлежащим ответчиком. Разрешение административного иска по существу оставила на усмотрение суда (л.д.205-208 т.1).

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования Октябрьское Вязниковского района Владимирской области, будучи извещенной надлежащим образом, направила письменное ходатайство, в котором просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, указав, что претензий по делу не имеет, принятое решение оставляет на усмотрение суда (л.д. 152 т.2).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, администрации муниципального образования Октябрьское Вязниковского района, явка которых не признана обязательной и не является таковой по закону.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, допросив в качестве свидетеля оценщика К. – директора ООО «АНИКС», суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В соответствии со 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, по основанию выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в период с 17.08.2009 по 18.02.2018 принадлежал на праве собственности объект недвижимого имущества – здание главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, площадью 16303,5 кв.м., расположенное по адресу: **** область, **** район, пос.****, ул.****, д.****.

Данное обстоятельство подтверждается копией договора купли-продажи от 24.06.2009, заключенного между ООО «Межрегиональное торговое общество» (продавец) и ФИО1 (покупатель), свидетельством о государственной регистрации права серии 33АК № 712928, выпиской из ЕГРН от 04.12.2019 № 33-0-1-94/4002/2019-10331 (л.д.17-19,21-22 т.1).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации муниципального образования Вязниковский район от 26.10.2015 № 1110 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Вязниковского района Владимирской области» по состоянию на 01 марта 2015 года в размере 48 378 353,76 руб. (л.д.36-37 т.2).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 декабря 2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.02.2019 № 33/202/19-72137 (л.д.20 т.1).

10 декабря 2019 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества – здания главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, является завышенной, определена без учета фактического состояния объекта оценки, нарушает ее права как плательщика налога на имущество, обратилась в суд с настоящим административным иском.

Из представленных в материалы настоящего административного дела налоговых уведомлений за 2016, 2018 годы следует, что размер налога на имущество физических лиц исчислен налоговым органом в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **** исходя из кадастровой стоимости 48 378 353,76 руб. и составляет ежегодно 96 757 руб. (л.д.159, 160 т.2).

С учетом изменения правового регулирования, введенного Федеральным законом от 03.08.2018 № 334-ФЗ, которым предусмотрено, что в силу п.2 ст. 403 Налогового кодекса РФ при пересмотре кадастровой стоимости по решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость в размере 48 378 353,76 руб. использована налоговым органом для исчисления налога на имущество физических лиц за налоговые периоды 2016-2018 г.г., суд считает, что у ФИО1 имеется правовая заинтересованность в установлении действительной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

Вопрос о возможности применения вновь установленной рыночной стоимости в рамках налоговых отношений за налоговые периоды 2016-2018 г.г. предметом настоящего иска не охватывается и судебной оценке в рамках настоящего административного дела, рассматриваемого в порядке главы 25 КАС РФ, не подлежит.

Административный истец в подтверждение того обстоятельства, что в процессе государственной кадастровой оценки при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** не было учтено его аварийное состояние, ссылается на следующие имеющиеся в материалах дела доказательства:

- технический паспорт здания главного корпуса прядильного производства на территории фабрики, составленный Вязниковским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 16.01.2004, согласно которому процент износа здания 1909 года постройки, составляет 59%, в частности, фундамент имеет трещины, выбоины, замшелость; перекрытия – трещины; крыша – ржавчину, не плотность фольцев; полы – трещины, выбоины; оконные проемы отсутствуют; дверные проемы имеют гниль, не плотный притвор; внутренняя отделка – трещины, отпад штукатурки (л.д.23-29 т.1);

- технический паспорт здания в стадии разрушения - здания главного корпуса прядильного производства на территории фабрики, составленный Вязниковским филиалом ГУП Владимирской области «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 03.09.2013, из которого следует, что процент износа составляет 89%, а именно, фундамент имеет частичное разрушение; чердачное перекрытие большей частью разрушено; полы частично отсутствуют. Действительная стоимость объекта указана 1 136 214 руб. (л.д.31-37 т.1);

- решение Вязниковского городского суда Владимирской области от 06.07.2015 по делу № 2-965/2015, вступившее в законную силу 11.08.2015, которым удовлетворен иск Вязниковского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц, на ФИО1 возложена обязанность в течение 1 месяца 15 дней принять меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание главного корпуса прядильного производства, площадью 16303,5 кв.м., находящееся по адресу: **** район, п.****, ул. ****, д.****. Решением установлено, что указанное здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии, представляет опасность для населения поселка. В соответствии с актом осмотра от 20.05.2015 кирпичные стены здания частично разобраны и разрушаются, имеются значительные повреждения крыши, свисают плиты перекрытий, существует угроза разрушения отдельных частей здания (л.д.165-166 т.1);

- договор купли-продажи от 24.06.2009, заключенный между ООО «Межрегиональное торговое общество» (продавец) и ФИО1 (покупатель), из которого следует, что цена главного корпуса прядильного производства определена сторонами в размере 100 000 руб. (л.д.17 т.1);

- справку администрации муниципального образования Октябрьское Вязниковского района Владимирской области от 30.05.2013 № 268, подтверждающую, что здание главного корпуса прядильного производства, площадью 16303,5 кв.м., разрушено (л.д.158 т.2);

- фотоматериалы по состоянию на январь 2015 года, действительность которых сторонами под сомнение не ставится (л.д.38-46 т.1).

- ответы администрации Вязниковского района, государственных органов (Минэкономразвития РФ, Росреестра, Управления Росреестра по Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Владимирской области», прокуратуры) на многочисленные обращения ФИО1 по вопросу завышенной кадастровой оценки спорного объекта недвижимости (л.д.49-98 т.2).

Проанализировав во взаимосвязи вышеприведенные письменные доказательств, отвечающие требованиям относимости и допустимости, а также объяснения лиц, участвующих в деле, суд полагает, что совокупность исследованных судом доказательств достаточна для установления фактического состояния спорного объекта и приходит к выводу, что по состоянию на 01 марта 2015 года здание главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, площадью 16303,5 кв.м. находилось в аварийном состоянии. Данных, опровергающих данное обстоятельство, материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика администрации Вязниковского района сводятся к тому, что исполнителю работ по государственной кадастровой оценке администрацией были в полном объеме переданы сведения о спорном объекте с кадастровым номером ****, отраженные в ЕГРН, что обуславливает отсутствие вины администрации Вязниковского района как заказчика указанных работ. Кроме того, определение методики оценки в отношении спорного объекта, а именно, массовая либо индивидуальная оценка, в полномочия администрации не входит.

Давая оценку вышеизложенным возражениям, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 9 Приказа Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» в текстовую часть перечня включаются сведения, имеющиеся в государственном кадастре недвижимости об объектах недвижимости, предусмотренные статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3, 4 части 1 и пунктами 1 - 3, 5, 5.1, 8, 21, 22, 24, 30 части 2 указанной статьи, и сведений о лицах, в пользу которых ограничены (обременены) права на объект недвижимости.

Нормой ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действующей в период спорных правоотношений, а также положениями ст.ст. 8,13,14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», действительно, не предусмотрено включение в сведения ЕГРН процента износа объекта капитального строительства.

Исходя из вышеизложенных положений федерального законодательства волеизъявление собственника объекта ФИО1 на включение в ЕГРН сведений о проценте износа спорного объекта недвижимости правового значения не имеет, в связи с чем, доводы представителя администрации Вязниковского района о невыполнении ФИО1 указанной обязанности отклоняются судом как не основанные на законе.

Вместе с тем, как следует из пункта 2.2 Технического задания на оказание услуг по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Владимирской области, (далее - Техническое задание), являющегося приложением к муниципальному контракту на оказание услуг по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости от 14.08.2015 № 68, заключенному между администрацией муниципального образования Вязниковский район (заказчик) и ООО «МАК-Центр» (исполнитель), при определении значений ценообразующих факторов объектов оценки исполнитель, помимо данных, включенных в фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, также может использовать иную информацию, предоставленную заказчиком из иных источников.

По смыслу п.2.5.1 Технического задания выбор окончательного вида модели оценки осуществляется исполнителем, в том числе, на основе анализа достоверности использованной информации (л.д.25 т.2).

Из исследованных судом доказательств с достоверностью следует, что по состоянию на 01 марта 2015 года, во-первых, здание главного корпуса прядильного производства с кадастровым номером **** находилось в аварийном состоянии; во-вторых, органы местного самоуправления Вязниковского района были уведомлены о фактическом техническом состоянии данного объекта недвижимости.

Между тем, располагая информацией об аварийном состоянии здания с кадастровым номером ****, администрация муниципального образования Вязниковский район исполнителя работ по государственной кадастровой оценке ООО «МАК-Центр» о фактическом состоянии объекта оценки не проинформировала. Доказательств иного в материалах дела не имеется.

В соответствии с п.1.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 (далее - Методические указания), при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки осуществляется в соответствии с разделом VI. Порядок определения кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета урегулирован разделом VII вышеприведенных Методических указаний.

Как установлено судом, оценщику ООО «МАК-Центр» не была предоставлена дополнительная информация, индивидуализирующая объект оценки с кадастровым номером ****, в связи с чем, при осуществлении государственной кадастровой оценки метод индивидуального расчета, предусмотренный разделом VII Методических рекомендаций, не применялся, аварийное состояние здания главного корпуса прядильного производства с кадастровым номером **** не учтено.

Следовательно, при осуществлении государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером **** были использованы недостоверные сведения об объекте оценки.

Между тем, фактическое состояние объекта оценки является ценообразующим фактором и существенным образом влияет на размер кадастровой стоимости, установленный в процессе государственной кадастровой оценки.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость здания главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, установленная в ходе государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 марта 2015 года в размере 48378 353,76 руб., не соответствует действительной стоимости данного объекта недвижимости.

При обращении в суд с настоящим административным иском ФИО1 одновременно просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 2 573 000 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В подтверждение довода о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, составленный оценщиком ООО «АНИКС» К. от 20.09.2019 № 761/2019, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2015 года составляет 2 573 000 руб.( л.д. 50-152 т.1).

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик К. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно имеет базовое высшее образование, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», сертификат № 12Н-05110 от 14.02.2006, регистрационный № 001244, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № 57 от 29.03.2018, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика № 4091R/776/00021/9, является директором ООО АНИКС» (л.д.130-136 т.1).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошен в качестве свидетеля оценщик К., который ясно, конкретно и однозначно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель К. пояснил, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена оценочной организацией без учета индивидуальных особенностей оцениваемого объекта. А именно такого ценообразующего фактора как техническое состояние здания, построенного в 1909 году. В соответствии со СНИП срок службы аналогичных зданий составляет 120 лет. По состоянию на 2015 год зданию было 106 лет. При этом здание длительный период разрушалось, несколько лет находилось без крыши. Здание не имело перекрытий, крыши, износ здания по элементам конструкции составлял от 91 % до 100%. По состоянию на дату снятия с кадастрового учета (15.02.2018) его стоимость равна 0. Однако, частичное наличие фундамента по состоянию на 01 марта 2015 года позволило оценить объект в 2,5 млн. с учетом остаточных конструктивных элементов.

Пояснил, что в рамках сравнительного подхода им выбраны 2 объекта-аналога, имеющие производственное назначение. Первый объект расположен в г. Вязники, площадью 10500 кв.м., продан за 6 000 000 руб. Второй объект-аналог в г. Муроме, площадью 32 956 кв.м., продан в конце 2014 года по цене 10 791 000 руб. При этом оба объекта находились в пригодном для использования состоянии.

Указал, что в процессе оценки применены корректирующие коэффициенты на торг 10%, на дату продажи 25%, на местоположение, а также неудовлетворительное состояние объекта 26%. После применения корректирующих коэффициентов в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта составила 2 592 257 руб.

Пояснил, что в отношении оцениваемого объекта доходный подход не применялся ввиду нахождения здания в полуразрушенном состоянии.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость здания составила 2 519 000 руб. В результате согласования результатов расчетов итоговая величина рыночной стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года составила 5 573 000 руб.

Отметил, что, несмотря на то, что здание в 2019 году снесено, в его распоряжение предоставлено достаточно объективной информации, включая технические паспорта и качественные фотоматериалы, что позволило подготовить отчет об оценке.

Настаивая на достоверности рыночной стоимости здания главного корпуса прядильного производства с кадастровым номером ****, указал, что отраженная в отчете об оценке от 20.09.2019 № 761/2019 рыночная стоимость максимальна для оцениваемого объекта.

Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 72-75 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу во Владимирской области.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний.

Доводы административного ответчика администрации Вязниковского района Владимирской области, изложенные в письменных возражениях, о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности не свидетельствуют.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке ООО «АНИКС» от 20.09.2019 № 761/2019 в основу выводов суда.

Учитывая, что административным истцом выполнена предусмотренная п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 обязанность по доказыванию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, суд полагает возможным удовлетворить требования ФИО1, установив кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, площадью 16303,5 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, пос.****, ул.****, д.****, по состоянию на 01 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости 2 573 000 рублей

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным ФИО1 требованиям, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу которых, на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Исходя из разъяснений высшей судебной инстанции, а также приняв во внимание, что администрация Вязниковского района инициировала проведение работ по государственной кадастровой оценке на территории Вязниковского района, являлась заказчиком работ в рамках муниципального контракта от 14.08.2015 № 68, не представила исполнителю работ достоверные сведения о фактическом состоянии здания с кадастровым номером ****, а также явилась органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что администрация Вязниковского района Владимирской области, является надлежащим административным ответчиком по заявленным ФИО1 требованиям.

Учитывая, что ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области, поименованные ФИО1 в качестве ответчиков, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не определяли, самостоятельные требования к данным ответчикам не заявлены, какие-либо обязанности решением суда на указанные органы не возложены, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска к указанным ответчикам.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Датой подачи заявления административного истца ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в связи с недостоверными сведениями об объекте, использованными при определении его кадастровой стоимости, следует считать 10 декабря 2019 года, то есть дату ее обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: главного корпуса прядильного производства на территории фабрики с кадастровым номером ****, площадью 16303,5 кв.м., расположенного по адресу: **** область, **** район, пос.****, ул.****, д.****, по состоянию на 01 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости 2 573 000 (два миллиона пятьсот семьдесят три тысячи) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** - 10 декабря 2019 года.

В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2020 года