Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-471/17 по административному исковому заявлению ООО «Склады 120» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Склады 120» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственно-складского комплекса, с кадастровыми номерами: 50<данные изъяты>, общей площадью 48 640 кв.м.,

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости, не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании поддержала экспертное заключение в полном объеме, представила письменные пояснения по экспертному заключению (л.д. 161-162 т.3).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> с выводами которой не согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО1

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО1 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, на стр.211 отчета оценщик приводит копию интернет-страницы с текстом объявления по аналогу № 6. Однако в данной копии отсутствует информация по характеристикам, использованным в расчете, что вводит пользователей отчета в заблуждение.

В приведенных копиях интернет - страниц в отчете по объектам-аналогам №3, №4, использованным в рамках доходного подхода, нет указаний на класс складских помещений. Информация о том, что использованы только помещения класса «А» не подтверждена, а также отсутствует информация по характеристикам, использованным в расчете, что также вводит пользователей отчета в заблуждение.

Кроме того, на стр. 74 отчета оценщик приводит источник информации, данные которого отражают зависимость стоимости земельных участков от удаленности от МКАД. Согласно данному источнику стоимости земельных участков делятся на следующие группы в зависимости от удаленности: до 15 км, от 15 до 30 км и от 30 до 60 км. Опираясь на приведенный источник, для объектов аналогов №3, №5 должна быть проведена повышающая корректировка, но данное условие оценщиком не выполнено.

Согласно п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Как следует из экспертного заключения, на стр.107 отчета об оценке указано, что размер площади земельного участка оказывает влияние на величину его стоимости - чем больше площадь участка, тем он дешевле по сравнению с аналогичными по назначению и меньшими по площади аналогами. Однако ранее на стр.104 отчета указано, что при расчетах в рамках сравнительного подхода будут объединены в один участок общей площадью 138 877 кв.м два участка с площадью 587 кв. м и 138 290 кв. м, в связи с тем, что они являются смежными, а площадь, равная 587 кв.м является неликвидной, что не подтверждено рыночными данными. Таким образом, стоимость участка с площадью 587 кв.м. занижена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 3-90).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержала экспертное заключение в полном объеме, определив рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объектов недвижимости.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителя административного истца экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Так, эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указала, что рынок объектов из сегмента рынка исследуемых земельных участков является развитым, однако спецификой проводимой оценки является расчет рыночной стоимости на ретроспективную дату. При подборе аналогов экспертом первоначально был произведен анализ сделок по сопоставимым объектам. По результатам проведенного анализа было установлено, что в открытом доступе отсутствует информация о земельных участках, проданных на торгах в период до 31.12.2012 г., сопоставимых по своим качественным и количественным характеристикам с исследуемыми земельными участками. Далее эксперт проанализировал имеющиеся в открытых источниках предложения по продаже сопоставимых объектов. Основными критериями отбора являлись: тип объекта - земельный участок;

разрешенное использование - производственно-складское; наличие строений на участке - отсутствуют; дата размещения предложения с 01.01.2012 по 01.01.2013; регион расположения - Московская область; направление - южное направление Московской области; удаленность от МКАД до 60 км; площадь от 50 соток. Все подобранные по данным критериям объекты были использованы в рамках исследования.

Также эксперт пояснила, что для расчета корректировок были проанализированы имеющиеся на дату оценки справочные и рыночные данные, которые были использованы экспертом при проведении корректировок. На 01.01.2013 г. таких источников имеется очень ограниченное количество, в связи с чем, при проведении корректировок на удаленность от МКАД и удаленность от шоссе эксперт воспользовался методикой парных продаж для расчета данных корректировок.

Кроме того, эксперт отметила, что при проведении экспертизы анализировались не судебные решения, а конкретный объект исследования. В рамках иных исследований анализируются участки, обладающие своими индивидуальным особенностями, в связи с чем, проводить прямое их сопоставление было бы некорректно. Решения по аналогичным делам могут служить лишь ориентиром диапазона стоимостей для схожих объектов.

В судебном заседании эксперт пояснила, что для корректного учета затрат на строительство улучшений эксперт рассчитал технико-экономические параметры застройки, которые приведут к наиболее эффективному использованию участка (строительство объекта класса В). Для расчета затрат эксперт использовал Справочник КО-Инвест «Складские здания - 2011». Из Справочника был подобран объект наиболее подходящий по конструктивным особенностям под современные складские комплексы класса В.

Также эксперт указала, что корректировка на изменение цен с даты издания справочника (01.01.2011 г.) до даты оценки (01.01.2013 г.) и на региональное различие в уровне цен была принята в соответствии с таблицей 2.2.2 межрегионального информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (выпуск 82 январь 2013 г.). В соответствии с таблицей 2.2.2 величина корректировки на региональное различие в уровне цен и на изменение цен после издания справочника составила: для справочников 2011 г. для класса конструктивной системы КС-6 - 0,882, для класса конструктивной системы КС-8 - 1,088, для класса конструктивной системы КС-15 - 1,072.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № СЭ-210/17 установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 14 декабря 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Склады 120» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственно-складского комплекса, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>

<данные изъяты> общей площадью 48 640 кв.м., в размере 91 303 028 (девяносто один миллион триста три тысячи двадцать восемь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 24 ноября 2017 года.