Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, ФИО2 – ФИО3, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административными исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, общей площадью 48969 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 4 684 318 руб. по состоянию на 01 января 2018 года,

а также расположенных на указанном земельном участке нежилых зданий

- нежилого здания (главный корпус с бытовыми помещениями) лит. А11 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 926,9 кв.м в размере 3 843 824 руб. по состоянию на 10 апреля 2014 года;

нежилого здания (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м в размере 339 727 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

нежилого здания (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м в размере 363 199 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

нежилого здания (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м в размере 294 575 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

нежилого здания (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м в размере 390 280 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилого здания (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м в размере 1 829 478 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками по ? доли вышеуказанных объектов недвижимости.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 5 142 724,38 руб.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» от 28 декабря 2012 года в отношении нежилых зданий установлена кадастровая стоимость в следующем размере:

- нежилого здания (главный корпус с бытовыми помещениями) лит. А11 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 926,9 кв.м в размере 102 650 305,49 руб. по состоянию на 10 апреля 2014 года;

- нежилого здания (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м в размере 10 260 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилого здания (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м в размере 7 822 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

- нежилого здания (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м в размере 7 979 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилого здания (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м в размере 9 112 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилое здание (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м в размере 35 439 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

Вместе с тем согласно отчету об оценке от 23 апреля 2019 года, составленному <данные изъяты>., рыночная стоимость объектов недвижимости значительно меньше их кадастровой стоимости, что нарушает права административных истцов, вынужденных уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Пунктом 2 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года № 81-ЗСО «Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно статье 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований, вводящие налоги, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. На территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта с 1 января 2018 года.

Согласно материалам дела ФИО1 и ФИО2 принадлежат по ? доли в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, общей площадью 48969 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>,

а также расположенные на указанном земельном участке нежилые здания

- нежилое здание (главный корпус с бытовыми помещениями) лит. А11 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 926,9 кв.м;

- нежилое здание (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м;

- нежилое здание (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м.

- нежилое здание (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м;

- нежилое здание (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м;

- нежилое здание (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м;

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 5 142 724,38 руб.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» по состоянию на 05 июля 2012 года.

В соответствии с данным распоряжением кадастровая стоимость нежилых зданий, принадлежащих административным истцам, установлена в следующем размере:

- нежилого здания (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м в размере 10 260 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 января 2013 года;

- нежилого здания (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м в размере 7 822 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 января 2013 года

- нежилого здания (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м в размере 7 979 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 января 2013 года;

- нежилого здания (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м в размере 9 112 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 января 2013 года

- нежилое здание (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м в размере 35 439 000 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 января 2013 года.

Суд полагает, что административные истцы обоснованно обратились в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.

Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.

На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административные истцы представили в суд отчет об оценке № 16/12/19-01 от 16 декабря 2019 года, составленный <данные изъяты>., которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 4 684 318 руб. по состоянию на 01 января 2018 года, нежилого здания (главный корпус с бытовыми помещениями) лит. А11 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 926,9 кв.м в размере 102 650 305,49 руб. по состоянию на 10 апреля 2014 года;

- нежилого здания (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м в размере 05 июля 2012 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилого здания (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м в размере 363 199 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

- нежилого здания (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м в размере 294 575 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилого здания (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м в размере 390 280 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

- нежилое здание (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м в размере 1 829 478 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В отношении нежилых зданий представленный административными истцами отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость зданий, определенную оценщиком.

Оценщик <данные изъяты>., подготовивший <данные изъяты>Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 августа 2008 года, ответственность его застрахована в АО «<данные изъяты>», оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 06 июля 2018 года № 77.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: дата и условия сделки, местоположение, этажность, уровень отделки, материал стен, наличие отдельного входа.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах, размещающих сведения о продаже недвижимости, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в г. Саратове на Песчано-Уметском тракте, в Саратовской области в г. Аткарске, в г. Ртищево и в г. Балаково.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки на торг, на дату оценки, на материал стен, на физическое состояние помещений, на масштаб, на наличие ж/д ветки, на местоположение, на наличие земельного участка, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Поволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н.Новгород, 2018. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Относительно отчета в части определения рыночной стоимости земельного участка, который оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, суд пришел к выводу о том, что в нем содержатся сведения, вызывающие сомнения в их достоверности. В связи с чем по ходатайству представителя административных истцов, административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО5, работающего в ООО «Поволжское агентство оценки», куда была назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, имевшего на дату определения кадастровой стоимости вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание», общей площадью 48969 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 4 020 000 руб.

Заключение эксперта ООО «Поволжское агентство оценки» ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Эксперт отказался от затратного подхода, поскольку земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение. Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С учетом изложенного оценщик отказался от проведения оценки с использованием доходного подхода.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в заключении. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в Саратовской области в пос. Свободный Базарно-Карабулакского района, в пос. Пугачевский Пугачевского района, в с. Михайловка.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: характер передаваемых прав, условия сделки, местоположение, разрешенное использование, площадь, и др.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, которые в отличие от объекта оценки находятся в аренде, на цену предложения, в связи с тем, что реальная цена сделки отличается от первоначального предложения, на местоположение в городе, на площадь. Примененные корректировки рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией ФИО6 Нижний Новгород, 2017. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя административного истца о некорректном выборе аналогов являются необоснованными.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, были проанализированы предложения с их идентификацией на кадастровой публичной карте, взяты значения площади, которые указаны в документах. В заключении содержатся скриншоты интернет-страниц, на которых размещены предложения всех объектов-аналогов. При составлении заключения эксперт пользовался архивом организации, а также отчетом, составленным им в 2017 году. Аналоги использованы экспертом исходя из категории населенных пунктов. Согласно Справочнику ФИО6 2017 г. оценщик может использовать классификацию населенных пунктов исходя из численности населения, так, например, села и поселки с населением менее 20000 чел. Аналог, расположенный в с. Михайловка, отнесен экспертом к прочим населенным пунктам, где население менее 2000 чел. Отнесение этого аналога к населенному пункту, расположенному в ближайшей окрестности областного центра, по мнению эксперта, является необоснованным, поскольку, несмотря на то, что с. Михайловка находится недалеко от областного центра – г. Саратова, учитывая анализ рынка, объект, в котором проживает около 600 человек, имеется 1 аптека, 1 пекарня, должен был отнесен к прочим населенным пунктам с применением понижающей корректировки.

Суд находит доводы эксперта убедительными, поскольку в силу подпункта б пункта 10 ФСО №7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

С учетом приведенных положений федеральных стандартов, заключения эксперта и его пояснений суд пришел к выводу об отсутствии каких-либо нарушений стандартов оценки, связанных с неприменением экспертом корректировок к местоположению объектов.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административных истцов о том, что неправомерно применена к объекту-аналогу №2 повышающая корректировка +19%. Как пояснил эксперт и видно из текста заключения, данный объект находится в долгосрочной аренде, тогда как остальные аналоги – в собственности. Величина корректировки использована из «Справочника оценщика недвижимости – 2017, земельные участки» под редакцией ФИО6

Доводы представителя о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельных участков является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения данного административного дела, который требует специальных познаний в области оценочной деятельности и предусматривает обязательность проведения судебной экспертизы как с целью установления рыночной стоимости объектов недвижимости, так и с целью проверки отчета об оценке, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ)

Как указывалось ранее, Законом об оценочной деятельности определены правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно статье 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу статьи 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Как следует из положений приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», оценщики и эксперты, осуществляющие определение стоимостей земельных участков и объектов с составлением итогового документа должны иметь высшее образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, не менее трех лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

При осуществлении экспертом деятельности по экспертизе (проверке) итогового документа об определении стоимостей к такому специалисту предъявляются дополнительные требования не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Согласно абзацу 3 статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Статьей 24 Закона об оценочной деятельности установлены требования к членству в саморегулируемой организации, среди которых обязательно наличие квалификационного аттестата.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 25 апреля 2018 года № Д22и-520 «О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности», с 1 апреля 2018 года оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Анализ приведенных положений позволяет прийти к выводу, что специалист в области оценки после 1 апреля 2018 года должен иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае, отчет об оценке (экспертное заключение на отчет об оценке) будет составлен с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, в частности, положениям абзаца первого пункта 3 ФСО № 3, такой отчет (заключение) не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых последствий.

Не состоятельны доводы представителя административных истцов о том, что эксперт ФИО5 не является экспертом, а ООО «Поволжское Агентство оценки» не имело право проводить экспертизу.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются представленными в материалы дела документами, в частности, эксперт имеет высшее профессиональное образование, что подтверждается дипломом <данные изъяты> от 22 июня 1978 года № 269. Эксперт проходил профессиональную переподготовку по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций» специализация «оценка стоимости предприятия (бизнеса), является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством от 22 июля 2020 года, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 07 ноября 2017 года № 20. ФИО5 работает в должности оценщика I категории, имеет стаж работы в области оценочной деятельности с 2002 года.

Не состоятельны доводы представителя о необходимости наличия у судебного эксперта соответствующего сертификата.

Как указано выше, экспертом является лицо, имеющее специальные познания в области оценочной деятельности.

Вопросы стандартизации и сертификации методов, средств и методик, используемых для решения задач судебной экспертизы, регулируются Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», поскольку экспертные исследования базируются на специальных знаниях в науке и технике. Статьей 20 указанного Закона определено, что процедуры по подтверждению качества могут осуществляться в форме обязательной или добровольной сертификации. Обязательная сертификация продукции, работ и услуг определяется Перечнем, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 30 июля 2002 года Методическое обеспечение судебной экспертизы в этот Перечень не включено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» на осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем судебно-экспертной деятельности лицензии не требуется.

В ходе судебного разбирательства судом разрешено ходатайство об отводе эксперту, которое мотивировано отсутствием необходимой квалификацией эксперта, подвергая сомнению статус эксперта. Поскольку доказательств нахождения в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, и их представителей с экспертом не представлено и об этом не заявлено, статьей 33,34 КАС РФ не предусмотрено разрешение отвода экспертной организации, суд отказал в удовлетворении отвода эксперта и экспертной организации.

Суд также признает несостоятельным довод представителя административных истцов об отсутствии у ООО «Поволжское агентство оценки» полномочий на проведение судебной экспертизы, поскольку согласно абзацу 1 пункту 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров необходимо учитывать, что коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Из представленного в материалы дела Устава ООО «Поволжское агентство оценки» следует, что целью сознания общества является извлечение прибыли в результате осуществления предпринимательской деятельности, (п. 5.1). В качестве видов деятельности указаны в том числе оценочная деятельность, а также иные виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством.

Не могут быть приняты во внимание доводы о самостоятельном сборе документов экспертом, нарушившим, по мнению представителя стороны, часть 6 статьи 49 КАС РФ, при самостоятельном подборе объектов-аналогов для расчета стоимости участка.

Заключение эксперта основано на сравнительном подходе, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.

Анализ рынка предложений и подбор для расчетов объектов-аналогов не является сбором материала для проведения экспертизы, как на то указывает представитель административного истца, а в данном случае представляет собой неотъемлемую часть самого экспертного исследования.

Кроме того, источники информации, которые использовал эксперт, содержатся в открытом доступе и доступны неограниченному количеству лиц.

Статьей 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрена возможность при исследовании заключения эксперта в целях его разъяснения и дополнения вызвать эксперта в судебное заседание и задать ему вопросы.

Суд не нашел процессуальных нарушений при проведении судебной экспертизы, учитывая при этом, что в судебном заседании был дважды допрошен эксперт ФИО5, который подтвердил, что был предупрежден руководителем организации, в трудовых отношениях с которой находится, об уголовной ответственности, о наличии достаточного опыта и квалификации в области оценочной деятельности. Наличие недостатков и вопросов, которые были устранены в ходе допроса эксперта в суде, носят формальный характер и не свидетельствуют об искажении воли эксперта, его заинтересованности.

Случаи, при которых назначается дополнительная или повторная экспертиза, перечислены в статье 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Назначение дополнительной экспертизы в целях устранения неполноты или недостаточной ясности первичного заключения является оправданным и целесообразным лишь в случае невозможности устранения недостатков заключения в судебном заседании при допросе эксперта по вопросам, связанным с проведенным исследованием и данным им заключения

С учетом изложенного суд не нашел оснований для назначения судебной экспертизы, повторной или дополнительной экспертизы.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений считать дату подачи административного искового заявления в суд – 23 марта 2020 года.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, общей площадью 48969 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 4 020 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (главный корпус с бытовыми помещениями) лит. А11 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 926,9 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3 843 824 руб. по состоянию на 10 апреля 2014 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад готовой продукции) лит. А13 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 847,2 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 339 727 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (заводоуправление) лит. А3 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 948,3 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 363 199 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (заготовительный корпус) лит. А1 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 734,6 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 294 575 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (заготовительный цех № 5) лит. А5 с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1158,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 390 280 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года;

Установить кадастровую стоимость нежилое здание (вспомогательный корпус № 1 цех № 2) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6078 кв.м расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 829 478 руб. по состоянию на 05 июля 2012 года.

Датой подачи заявления считать 23 марта 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Е.М. Бугаева