Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-476/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого помещения, с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 06.08.2015 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого помещения, в отношении которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 06.08.2015 года установлена кадастровая стоимость в размере: 32 866 710,48 рублей.

Полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения завышена, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявления ФИО3 ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, составленный ООО «<данные изъяты>», которым по состоянию на 06.08.2015г. определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 23 067 282,67 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого помещения. Проси требования удовлетворить.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Самара в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара возражения на заявленные требования не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства: нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., выпиской из ЕГРН.

Вышеуказанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области".

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения – 06.08.2015г.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 32 866 710,48 рублей.

ФИО3, будучи собственником спорного нежилого помещения, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г. Самара. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта капитального строительства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 30.12.2016 года обратилась с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

Обращение ФИО3 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.08.2015 года, то есть на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

При этом, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости объекта недвижимости (определенной методами массовой оценки), а установление его кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 23 067 282,67 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ.., выполненным Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.08.2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Суд полагает, что Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, необходимое для определения их стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным является использование оцениваемого объекта недвижимости в качестве торгового помещения /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, что изложено на страницах № отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного подхода оценщиком аргументирован на страницах № отчета.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права, местоположение, площадь, состояние отделки, этаж расположения, наличие отдельного входа, расположение относительно красной линии). В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра нежилого помещения /страница № отчета/.

В качестве объектов-аналогов оценщиком были использованы предложения к продаже торговых помещений встроено-пристроенного формата, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых по ценообразующим факторам. Данные по объектам-аналогам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр». Было подобрано 4 объекта-аналога, являющиеся нежилыми помещениями торгового назначения, расположенные в Промышленном, Кировском районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 11 на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на местоположение, на расположение внутри квартала, на общую площадь. В итоге, рыночная стоимость объекта капитального строительства составила 25 166 877,80 рублей, что отражено в таблице на страницах № отчета.

В рамках доходного подхода (п.п.15, 16 ФСО №1) оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемых объектов. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога, расположенные в Промышленном районе г. Самары, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах № отчета. В итоге, рыночная стоимость объекта капитального строительства в рамках доходного подхода составила 20 967 687,54 рублей, что отражено в таблице № на страницах № отчета.

Сопоставив и согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассчитанная в рамках двух подходов, по состоянию на 06.08.2015 года составляет 23 067 282,67 рубля.

Выводы оценщика убедительно обоснованы.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила выводы, содержащиеся в Отчете об оценке, и показала, что объект оценки ею осматривался, в отчете имеются фотографии объекта недвижимости. Объект оценки относится к сегменту рынка – торговая недвижимость.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки проводился двумя подходами: сравнительным и доходным. Объекты-аналоги были выбраны из личного архива оценщика – информационной системы «Центр» по состоянию на дату оценки. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самары отражен на страницах № отчета. Были подобраны объекты-аналоги, расположенные в Кировском и Промышленном районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено на страницах № отчета. 2 аналога находятся в Промышленном районе, 2 – в Кировском районе г. Самары. В Промышленном районе очень много маленьких помещений, все они варьируются в пределах 30-50 кв.м., а объект оценки является большим помещением.

При анализе рынка объекта оценки ценовой диапазон к продаже торговых помещений варьируется по Промышленному району от 17 442 рублей до 146 429 рублей за кв.м., по Кировскому району от 13 882 рублей до 131 222 рублей за 1 кв.м., что отражено на рис. № на стр. № отчета. На данном рисунке представлен диапазон цен во всех районах и в целом по г. Самара. Средняя стоимость по Промышленному району г.Самары составила 65 768 рублей за 1 кв.м., по Кировскому району г. Самары – 61 672 рубля за 1 кв.м. Цены предложений по продаже выбранных объектов-аналогов варьируются в пределах 34 259 рублей до 50 536 рублей за 1 кв.м. Результат рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения находится в диапазоне анализа рынка.

Поскольку дата оценки является ретроспективной, выборка аналогов ограничена. Объекты-аналоги подбирались так, чтобы было наименьшее число корректировок. Территориально один из аналогов находится в Кировском районе, но расположен в доме напротив объекта оценки.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки, подбирались аналоги, расположенные на 1 –х этажах 5 и 9 этажных домов, сам объект оценки находится в 9 этажном доме.

Были применены корректировки: на местоположение, поскольку объект оценки и аналоги расположены в разных районах, скидка на торг в размере 15%, на расположение внутри квартала, на общую площадь. Описание корректировок приведено на стр. №. На стр. № отчета в таблице № приведены корректировки в рамках сравнительного подхода.

Правила отбора объектов-аналогов приведены на стр. № отчета.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем указано в отчете независимого оценщика, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 06.08.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.08.2015 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 11.04.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 30.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 06.08.2015 года в размере его рыночной стоимости – 23 067 282 рубля 67 копеек.

Датой обращения ФИО3 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30.12.2016 года, в суд – 11.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.05.2017г.