Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Сазоновой М.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению Петрова Дениса Вячеславовича об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 2 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001151, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Петров Денис Вячеславович обратился в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 2 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001151 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2022 года в размере 9841 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влияет на величину арендных платежей. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 2 июня 2022 года № ОРС-59/2022/001151 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец Петров Д.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца Емельянова Е.С. в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, о назначении повторной экспертизы не просила.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Сазонова М.В. в судебное заседание заявленные требования не признала по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласна с заключением судебной экспертизы, о назначении повторной судебной экспертизы не просила.

Заинтересованные лица Х., П1., И. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении дела ходатайств не направили.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что Петров Д.В. является арендатором:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, площадью 4337+/- 13 кв.м с кадастровым номером **, находящегося по адресу: ****;

Поскольку арендная плата за пользование земельным участком исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 5 июля 2021 года № АЗУ-59/2021/001955 по состоянию на 23 июня 2021 года и составляет 26891958,97 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.194).

Административным истцом 12 мая 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимости от 27 апреля 2022года №249.4/Н-21, составленный оценщиком Ш. (ООО «МВМ-Оценка»).

2 июня 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/001151 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик в расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок не проверено сравнение и не выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом оценки по ценообразующему фактору. Корректировка на расположение относительно автомагистралей и локальное расположение; к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 требуется корректировка - в Отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 корректировка отсутствует (стр. 43-49 Отчета) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от10 августа 2022года экспертом ИП П2. представлено экспертное заключение от 22 августа 2022 года №22/11, согласно которому отчет об оценке от 27 апреля 2022 года № 249.4/Н-21 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщик не проанализировал важный ценообразующий фактор (стр. 43-49 Отчета)- локальное местоположение сравниваемых объектов, в частности расположение относительно крупных автодорог. Утверждение оценщика о том, что объект оценки расположен в глубине квартала, некорректно. Оцениваемый участок расположен вблизи крупной автомагистрали - ул. Трамвайная, несмотря на расположение за трамвайными путями (расстояние до ул. Трамвайная составляет менее 100 м). участок аналог № 1 также расположен вблизи крупной автодороги - ул. В.Васильева (расстояние до ул. В.Васильева составляет менее 400 м). Участки – аналоги № 2, 3 удалены от крупной автодороги – ул. Героев Хасана (расстояние до ул. Героев Хасана составляет более 700-1000 м). Корректировка на отличие оценщиком не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7;

- оценщик ошибочно указал в таблице 5 (стр. 32, 47, 48 Отчета) состав коммуникаций на участке: электричество, отопление, что не соответствует данным стр. 47, 48 (табл. 12, 13), согласно которым на участке объекта оценки имеются также центральное водоснабжение и канализация. Содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушены требования ст. 11 ФЗ-135,п. 5ФСО № 3;

- оценщик (стр. 36 Отчета) некорректно определил привлекательность местоположения объекта оценки, относящегося к сегменту участков под производственно-складскую застройку, отнеся его к 3 зоне престижности согласно зонированию коммерческой недвижимости города Перми. Данное утверждение не соответствует зонированию, приведенному на стр. 29 Отчета, а также проведенному расчету, согласно которому объект оценки и аналоги расположена в зоне 1 (стр. 43, табл. 8 Отчета). Содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушены требования статьи 11 ФЗ-135, пункта 5 ФСО № 3;

-оценщиком (стр. 4 Отчета) в составе оцениваемых прав указаны право аренды и право собственности (п. 3, 4 задания на оценку), хотя оценке для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит только право собственности. Данное утверждение не советует действительности, так как участок является муниципальной собственностью муниципального образования город Пермь согласно копии договора аренды, приведенной на стр. 81 Отчета. Содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушены требования статьи 11 ФЗ-135, пункт 5 ФСО № 3.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 2 июня 2022года № ОРС-59/2022/001151, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 2 июня 2022года № ОРС-59/2022/001151.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от10 августа 2022 года экспертом ИП П2. определен размер рыночной стоимости земельного участка в размере 10700 000 рублей с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 22 августа 2022 года № 22/11 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта П2. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 10700 000 рублей по состоянию на 27 апреля 2022года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 12 мая 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Петрова Дениса Вячеславовича удовлетворить в части.

В удовлетворении требования Петрова Дениса Вячеславовича о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2022/001151 от 2 июня 2022 года – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2022 года в размере 10700 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 мая 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 октября 2022 года.

Судья: подпись