Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-478/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта капитального строительства, в отношении которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 06.06.2011 года установлена кадастровая стоимость в размере 9 532 638, 70 рублей.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания завышена, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявления ФИО3 ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, составленный оценщиком ИП ФИО1, которым по состоянию на 06.06.2011г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 5 524 387,51 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Самара в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара возражения на заявленные требования не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Вышеуказанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области".

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения – 06.06.2011г.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 9 532 638,70 рублей.

ФИО3, будучи собственником спорного нежилого здания, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г. Самара. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта капитального строительства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Обращение ФИО3 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

При этом, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости объекта недвижимости (определенной методами массовой оценки), а установление его кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ИП ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 5 524 387, 51 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>» выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.08.2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Суд полагает, что Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, необходимое для определения их стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным является использование оцениваемого объекта недвижимости в соответствии с его фактическим использованием - как коммерческой недвижимости для размещения летного кафе /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, что изложено на страницах № отчета. Выбор использованного подхода оценщиком обоснован /пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения доходного и затратного подходов аргументирован на страницах № отчета.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, площадь и др.). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилого помещения /страница № отчета/.

В качестве объектов-аналогов оценщиком были использованы предложения к продаже встроенных помещений торгового назначения, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых по ценообразующим факторам. Данные по объектам-аналогам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр цен». Было подобрано 4 объекта-аналога, являющиеся нежилыми помещениями, расположенные в Ленинском и Самарском районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на местоположение, на тип объекта, на отделку.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 06.06.201 года составляет 5 524 387,51 рублей, что отражено на странице № отчета.

В материалы дела представлены письменные объяснения оценщика ФИО1, из которых следует, что при оценке рыночной стоимости здания использовался метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, с учетом конструкционных особенностей объекта оценки (наличие террас, занимающих 70,9 % площади оценки). Из Информационной системы «Центр цен» были подобраны 4 аналога, максимально сопоставимых с объектом оценки по площади, местоположению и назначению. Аналоги расположены в Ленинском и Самарском районах г. Самары, в Октябрьском районе аналоги не были обнаружены. На местоположение и тип объекта введены корректировки.

Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки объекта оценки, не имеется.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленный оценщиком ФИО1, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем указано в отчете независимого оценщика, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 17.04.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 5 524 387, 51 рублей.

Датой обращения ФИО3 в суд считать 17.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г.