Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 479/15 по административному иску ООО «Авто-Транзит-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Авто-Транзит-Сервис» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – автомобильная заправочная станция, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 383 237 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности. Его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 30 170 495,68 рублей.

Согласно отчету об оценке №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 8 383 237 рублей. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Просил заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ООО «Авто-Транзит-Сервис» - Алиев Р.С.-О., действующий на основании доверенности от 01.07.2015 г., исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации городского округа Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, представили отзывы на исковое заявление. ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области, администрация г.о. Самара не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Авто-Транзит-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что истец ООО «Авто-Транзит-Сервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – автомобильная заправочная станция, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в соответствии с приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года, и составила 30 170 495,68 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Согласно требованиям, установленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, 05.08.2015 года истец обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с предоставлением указанного отчета об оценке. Комиссией было принято решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем, Общество обратилось в суд.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке №, выполненный ООО «<данные изъяты>», из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 8 383 237 рублей.Согласно экспертному заключению на данный отчет от 30.06.2015 года за № 692, выполненного экспертом ФИО1. - регистрационный номер в реестре № № (НП СРО «Деловой союз оценщиков»), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного истцом отчета об оценке, выполненного ООО «<данные изъяты>», видно, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществлено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов обоснован на страницах 67,70-82 отчета.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО №1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО №1).

В представленном отчете, выполненным ООО «<данные изъяты>» имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страница 18 отчета).

Использованные в отчете объекты аналоги (стр. 71-72,77) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности: категорию, назначение, наличие транспортной доступности, расположены в г. Самаре. На страницах 72-74 отчета описан процесс внесения поправок, введены корректировки на торг, на местоположение, на транспортную доступность, приведено обоснование данных корректировок и отказ от других.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в решении № в качестве замечания на отчет об оценке указала: не подтверждены сведения о том, что «Транспортная доступность средняя» (п.22 ФСО №7), в приложении имеется титульный лист справочника под ред. Лейфера Л.А. за 2012г., а корректировки по поправкам на площадь на 2013 и 2014г. (п.4 ФСО №3), не приведены промежуточные результаты расчетов различными подходами (п.28 ФСО №7), нарушен принцип проверяемости по выводам о рынке недвижимости (п.4 ФСО№3, п. 13 ФСО №3), информация в таблице 12.3.7 не интерпретируема (п.4 ФСО №3, п.19 ФСО№1, п.13 ФСО №13), противоречивые выводы о необходимости корректировок, вызывает сомнение использование аналога №1 «под культурно-оздоровительные цели», имеются сомнения относится ли он к коммерческому назначению.

Для целей устранения выше приведенных замечаний судом допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО2., пояснивший, что данный отчет выполнялся оценщиком их организации, все выводы, сделанные в нем, соответствуют требованиям законодательства. По существу замечаний, изложенных в решении Комиссии, пояснил следующее: фактор транспортной доступности как «средний» определен исходя из Методики по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности г. Самары, поскольку данная методика утверждена на уровни городского округа уже более 12 лет назад, широко используется, в ней имеется описание транспортной доступности по всем районам города как фактора, влияющего на ценообразование. Замечание по 2 вопросу необоснованно, поскольку копия титульного листа справочника под редакцией Лейфера Л.А. приведены в обоснование корректировок на торг, а не на площадь, как ошибочно посчитали в Комиссии. Промежуточные результаты расчетов различными подходами не приведены, поскольку использовался только один метод- сравнения, от иных отказались, что описано в отчете. Пункт 4 указывает, что нарушен принцип проверяемости, однако не указано в чем именно, анализ рынка недвижимости описан в отчете. Необоснованны и ссылки на то, что информация в таблице 12.3.7 неинтерпретируема, поскольку она понятна пользователю отчета, это информация из информационной системы «Центр», носит информационный характер. При составлении отчета произошла техническая описка – сдвиг строк, однако из текста отчета следует, какие именно корректировки вводились либо от них отказались. Замечание номер 7 также необоснованно, поскольку назначение аналога №1 – под культурно-оздоровительные цели предполагает, в том числе и коммерческое использование, для извлечения прибыли.

Суд полагает, что показания свидетеля последовательны, не противоречат материала дела и их следует положить в основу решения суда. Иных объективных данных, свидетельствующих о несоответствии отчета требования законодательства, суду не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что замечания к отчету, приведенные комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, являются необоснованными, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, имеется положительное заключение на отчет.

Суд пришел к выводу, что требования ООО «Авто-Транзит-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 8 383 237 рублей, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением является 05.08.2015г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Авто-Транзит-Сервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – автомобильная заправочная станция, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 383 237 рублей.

Дата подачи ООО «Авто-Транзит-Сервис» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.08. 2015года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.11.2015г.

Председательствующий: