Дело № 3а-47/2018
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
14 февраля 2018 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Трейдер» ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 27,
у с т а н о в и л:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 15.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 27, которым на основании заявления ООО «Трейдер» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 646,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.09.2016 года в размере 810019,98 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 84 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а представленный ООО «Трейдер» отчет об оценке от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017 (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Так не устранены замечания Комиссии по содержанию отчета, послужившие основанием к принятию Комиссией решения от 04.10.2017 года об отклонении заявления ООО «Трейдер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. А именно: на странице 97 отчета неверно указан адрес объекта-аналога № 1 – вместо адреса Северное шоссе, 56, указано Северное шоссе,65. В нарушение требований пункта 5 ФСО №3 сведения об объектах-аналогах изложены некорректно, поэтому сведения, изложенные в отчете, вводят в заблуждение. Так: адрес объекта №1 на странице 188 указан Северное шоссе,65, в то время как этот объект располагается на Северном шоссе, 56; адрес объекта оценки на странице 102 указан Аллея Труда,18, в то время как он располагается на Аллее Труда,8 корпус 3. На странице 102 объект-аналог №5 (Северное шоссе,1) отнесен к незастроенным объектам, в то время как на нем располагаются двух- и пятиэтажные нежилые здания (приложение №). Неверно на странице 102 указаны даты совершения сделок с объектами-аналогами. Так: в отношение объекта № 1 сделка совершена в сентябре 2015 года, а указан сентябрь 2016 года; в отношение аналога № 2 сделка совершена в июне 2014 года, а указан октябрь 2014 года; в отношение аналога № 4 сделка совершена в мае 2016 года, а указан апрель 2016 года. Предмет оценки - земельный участок, оценщик оценивал как незастроенный, что не соответствует действительности. На этом земельном участке размещены капитальные строения, а тип застройки существенно влияет на стоимость объекта. Некорректно произведен расчет корректировки на местоположение объекта оценки, которое определялось на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Но применение этого постановления недопустимо, поскольку не регулирует вопросы в отношении земельных участков, и на дату проведения оценки объекта – на 01.01.2013 года, утратило силу. В отчете указано, что ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» имеет в штате трех оценщиков, право на осуществление оценочной деятельности которых не приостановлено, - ФИО2, ФИО3, ФИО4, а к отчету приложены документы об оценщиках ФИО2 и ФИО5, что свидетельствует о недостоверности сведений, содержащихся в отчете.
В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Трейдер» представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Представитель заинтересованного лица ООО «Трейдер», давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Администрация г.Комсомольска-на-Амуре фактически согласилась с установленной в отчете рыночной стоимостью земельного участка, заключив с ООО «Трейдер» 13.12.2017 года договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, цена сделки составила 810 019,98 рублей.
Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля ФИО2, суд пришел к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договоров аренды № 10434/3 от 27.10.2016 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Трейдер» владел и пользовался на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная деятельность, площадью 2 646 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 17.02.2017 года, номер регистрации №. Срок действия договора установлен с 21.09.2016 года по 19.09.2065 года.
На земельном участке с кадастровым номером № размещается двухэтажное нежилое здание - энергетический цех площадью 1 329,90 кв.м., принадлежащий на праве собственности ООО «Трейдер» (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12.11.2015 года, номер регистрации 27-27/002-27/039/201/2015-3372/2.
Между продавцом администрацией города Комсомольска-на-Амуре и покупателем ООО «Трейдер» 13.12.2017 года заключен договор купли-продажи №176, предметом которого является объект недвижимости - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 2646 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора определена в 810 019,98 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 28.12.2017 года (номер регистрации №).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды № 10424/3 от 27.10.2016 года установлена обязанность арендатора ООО «Трейдер» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 001 839,64 рублей по состоянию на 21.09.2016 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21.09.2016 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Так как ООО «Трейдер» являлся плательщиком арендной платы и является плательщиком земельного налога, и базовая ставка этих платежей определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ООО «Трейдер» обратилось 05.10.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 138/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 08.09.2017 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.09.2016 года составляет 810 019,98 рублей.
Заявление ООО «Трейдер» рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 27 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 21.09.2016 года в размере 810 019,98 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, а в настоящее время является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 27, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО6 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО10, а в случае её отсутствия – ФИО11.
Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителя председателя ФИО7 (председательствовал на заседании), члена комиссии ФИО9; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 21.09.2016 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 646 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – производственная деятельность, имеет значение 810 019,98 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 21.09.2016 года определена в размере 5 001 839,64 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО2, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Оценщиком выявлено 5 объектов, сопоставимых с объектом оценки. Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок размещена на официальных сайтах Росреестра (раздел «Мониторинг рынка недвижимости») и администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете. Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на время продажи», «на местоположение», «на масштаб (на площадь)». Расчет и описание корректировки представлены в Отчете, и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что сведения об объекте оценке и объектах-аналогах изложены в отчете неточно – указаны разные адреса, недостоверные сведения о датах совершения сделок и о зданиях, находящихся на земельных участках, поэтому содержание и выводы отчета вводят в заблуждение.
Изучив содержание отчета об оценке от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017, суд признает такую позицию административного истца несостоятельной.
Как указано в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и пункте 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В пунктах 2, 6, 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подпункты «б», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяют, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Как указано в пункте 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 138/ЗУ/2017 свидетельствует о том, что производя подбор объектов-аналогов оценщик руководствовался вышеприведенными положениями и определил объекты-аналоги, исходя из критериев, перечень которых содержится в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги отличались по месту положения, площади, то оценщик применил соответствующие корректировки.
Изложенные в отчете сведения об объекте оценки свидетельствуют, что таковым является земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 646 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – производственная деятельность. Эти сведения полностью совпадают со сведениями, содержащимися в выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером №, договоре аренды № 10434/3 от 27.10.2016 года.
Довод административного истца о том, что на странице 102 отчета указан иной адрес объекта оценки несостоятелен. На странице 102 отчета содержатся сведения о потенциальных аналогах, изложенных в таблице 16 «Информация о потенциальных аналогах». Адрес объекта оценки в этой таблице указан «Аллея Труда 8 (без указания корпуса)». Сопоставив эти сведения с остальным содержанием отчета, суд считает, что эта техническая описки в указании адреса объекта оценки не повлияла на определение его рыночной стоимости.
Изложенные в отчете сведения об объекте-аналоге № 1 свидетельствуют, что таковым оценщик определил земельный участок площадью 3 976 кв.м., находящийся по адресу: <...> (два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 2 796 кв.м. и 1180 кв.м., с разрешенным использованием - для размещения промышленных объектов, проданные по одной сделке без определения цены каждого из земельных участков в отдельности). Сведения о земельных участках получены оценщиком в разделе «Мониторинг рынка недвижимости» на официальном сайте Росреестра.
Сведений о том, что земельные участки с кадастровыми номерами № находятся по иным, чем указано в отчете, адресам, и что они имеют иную площадь либо иное разрешенное использование, административным истцом не представлено. Поэтому допущенную оценщиком ошибку в написании адреса объекта-аналога № 1 - Северное шоссе 65, вместо Северное шоссе,56, суд расценивает как техническую ошибку, не повлиявшую на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Административным истцом доказательства, свидетельствующие о том, что имеется выделенный и поставленный на учет земельный участок, находящийся по адресу :<...>, имеющий ту же площадь и тоже разрешенное использование, и в отношении которого в тоже время была заключена сделка, не представлено.
Довод административного истца о том, что не устранены замечания, предъявленные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра к отчету об оценке, указанные в решение от 04.10.2017 года, которым заявление ООО «Трейдер» о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, а именно: на странице 97 отчета неверно указан адрес объекта-аналога №1 – вместо Северное шоссе,56 указано Северное шоссе,65, опровергается исследованными в ходе судебного разбирательства письменными доказательствами. Подлинник отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017, составленный сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО2, который был изучен судом в ходе судебного разбирательства, свидетельствует о том, что на странице 67 адрес объекта-аналога № 1 указан «Северное шоссе, 56».
Также суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что в отчете об оценке – на странице 102, неверно указаны даты совершения сделок с объектами-аналогами, которые отличаются на несколько месяцев от фактических дат совершения сделок, ибо он является следствием неверного толкования норм права и анализа отчета.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Частями 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, сделка с объектом недвижимости считается заключенной и исполненной сторонами в день государственной регистрации перехода права собственности.
Сведения, изложенные в таблице 16 «Информация о потенциальных аналогах» на странице 102 отчета об оценке, о датах совершения сделок с земельными участками, полностью соответствует сведениям о регистрации сделок и государственно регистрации перехода права собственности, содержащимся на официальном сайте Росреестра.
По мнению административного истца, факт того, что объект-аналог № 1 определен оценщиком как незастроенный объект, в то время как на этом земельном участке размещены двух- и пятиэтажные нежилые здания, и что объект оценки определялся оценщиком как незастроенный, существенно влияет на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд, на основании установленных по делу обстоятельств, считает, что этот факт не имеет существенного значения для разрешения данного дела.
Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, состояние и тип застройки у объекта оценки и у объектов-аналогов не имеет значение для определения стоимости земельного участка, поскольку в данном случае рыночная стоимость определяется для внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.
В обоснование своих требований административный истец ссылается на неверное выполнение оценщиком корректировки на местоположение объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па, так как оно распространяло свое действие на здания и сооружения, каковым земельный участок не является, и утратило юридическую силу на дату проведения оценки объекта –на 01.01.2013 года. Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.
В отчете оценки указано, что корректировка на местоположение произведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, приведенных в постановлении администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (в редакции постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 27.03.2012 года № 871-па), поскольку оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги №№1, 2 и 5 расположены в средней зоне г.Комсомольска-на-Амуре, а объекты-аналоги №3 и №4 – в пределах периферийной зоне г.Комсомольска-на-Амуре.
Постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены: -значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения; -границы и описание территориальных зон г.Комсомольска-на-Амуре Срок действия данного постановления, как указано в пункте 9, истекает 01.01.2013 года.
Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 03.12.2012 № 3888-па и постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 года № 3619-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утвердившие расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре на период с 01.01.2013 года до 01.01.2019 года, не изменили границы и описание территориальных зон г.Комсомольска-на-Амуре, а также значение коэффициентов, учитывающих зональность расположения объектов недвижимости, и установленных постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па.
Заявляя о недостоверности отчета об оценки, административный истец ссылается на то, что к нему не приложены сведения об оценщиках, состоящих в штате юридического лица. Суд считает, что такой довод административного истца не заслуживает внимания, поскольку является следствием неверного толкования норм материального права.
Статьи 4, 15.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливают, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.
Из содержания статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в отчете об оценки должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.
Подпункты «г», «д» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 определяют, что в отчете об оценке должны быть указаны:- сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; -информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что не требуется прилагать к отчету документы, подтверждающие полномочия всех оценщиков, находящихся в штате юридического лица, заключившего договор на оказание услуг по оценке объекта недвижимости. К отчету должны быть приложены документы, подтверждающие членство оценщика, составившего отчет, в саморегулируемой организации оценщиков, и что его ответственность застрахована.
Материалы отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО2, содержат сведения о находящихся в штате юридического лица оценщиках, и содержат документы, подтверждающие членство оценщика ФИО2 в саморегулируемой организации оценщиков, и заключение договора страхования профессиональной деятельности.
Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
р е ш и л:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 27 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 19 февраля 2018 года.
Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская