Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Мегаполис-Недвижимость» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Мегаполис-Недвижимость» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №№ расположенного по адресу: <адрес>, №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.01.2016г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество. Просит установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненным ООО «Аналитик Центр».

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрация г.Липецка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Аналитик Центр».

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрация г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Мегаполис-Недвижимость» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №№ расположенное по адресу: <адрес>, №, площадью 9243,3 кв.м. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 15.01.2016 г. утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №80 от 16.11.2016г. в размере 257707 086 рублей 20 копеек (л.д.44 т.1, 93-95 т.2).В настоящее время указанная кадастровая стоимость является архивной.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 15.01.2016г. затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поскольку до 1.01.2022 г. являлась налоговой базой для исчисления налога на имущество организаций.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден. (л.д.160-161,163-164 т.1).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «Аналитик Центр», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, №, площадью 9243,3 кв.м. определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 126660 500 рублей. (л.д.49-121 т.1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «Аналитик Центр», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, проведённый оценщиком анализ рынка объекта оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объём продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы - несоответствие п. 11 ФСО №7.

Оценщиком не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений факторов - несоответствие п. 11 ФСО №7.

На стр. 36 отчета оценщиком представлена информация о фактических ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка коммерческой недвижимости, к которому отнесен объект оценки (таблица 11.3.1). Однако далее на стр. 54 отчета из общей выборки оценщик приводит только 3 предложения к продаже, участвующих в дальнейших расчетах, что при отсутствии скриншотов интернет-страниц всех указанных в общей выборке объектов (представлены данные с платных платформ) не позволяет принимать во внимание полученный оценщиком диапазон значений стоимости 1 кв.м. в выбранном сегменте рынка на дату оценки, а также оценить корректность отбора объектов-аналогов, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки и не соответствует п. 11 ФСО №3.

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2016 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.» под ред. ФИО2, объект оценки относится к высококлассной торговой недвижимости (2012 год постройки). Однако на стр. 32 отчета оценщик необоснованно относит объект оценки к сегменту офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости.

Отобранные для расчетов в рамках сравнительного подхода объекты, существенно отличаются по площади и функциональному назначению от объекта оценки, ввиду чего не могут быть признаны в качестве объектов-аналогов, так как относятся к иному сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки и не соответствует п. 22б ФСО №7.

На стр. 70 отчета при проведении расчетов в рамках затратного подхода оценщик ошибочно использует объект-аналог из сборника «Ко-Инвест - 2016», группа капитальности которого отлична от капитальности объекта оценки, что в свою очередь повлияло на выбор территориального коэффициента и оказало влияние на итоговую стоимость – не соответствие п.5 ФСО №3.

На стр. 80 отчета оценщик при обосновании величины экономического устаревания применяет методические материалы ФИО3 «Внешний

(экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятий»,что не соответствует сегменту рынка объекта оценки, а также не поясняет необходимость учета внешнего устаревания в размере 42% для объекта 2012 года постройки, расположенного в областном центре - <адрес>, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

На основании проведенного исследования, экспертами ФИО5, ФИО4 сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, выявлены нарушения, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

Доводы административного истца о необоснованности и недоказанности выводов экспертов подлежат отклонению, поскольку в экспертном заключении выводы достаточно полно и подробно аргументированы, не вызывают сомнений в их достоверности и объективности.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «Аналитик Центр», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 06.06.2022г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №№ расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 9243,3 кв.м. по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 192928 264 рубля.

Анализируя экспертное заключение № от 06.06.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также материалов инвентаризационного дела.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперты проанализировали подходы к оценке, применили доходный и сравнительный подходы, обосновав отказ от затратного подхода.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

Экспертами составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом применен метод прямой капитализации, рассчитаны арендная ставка, потенциальный валовый доход, ставка капитализации, текущая стоимость.

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет сайты). Экспертами описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов экспертов относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Возражая против выводов экспертного заключения, административный истец ссылался на некорректный подбор экспертами объектов-аналогов, необоснованность примененных корректировок. Анализируя приведенные доводы, письменные пояснения экспертов ФИО5 и ФИО4 по указанным возражениям, суд приходит к выводу, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами в заключении судебной экспертизы произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Требования пункта 22 ФСО N 7 относительно порядка применения сравнительного подхода экспертами были соблюдены, равно как и пункта 10 ФСО N 1, содержащего положения о том, что объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Заключение содержит ссылки на источники используемой информации; скриншоты объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены, что позволяет проверить использованные оценщиком сведения. При описании каждого объекта-аналога указаны все существенные факторы, влияющие на стоимость объектов, в том числе и наличие объектов капитального строительства. На этапе анализа рынка (раздел "анализ фактических данных о ценах предложений") проведен анализ всех возможных аналогов. В таблице содержится информация о возможности/невозможности использования аналогов и указаны причины неиспользования. В результате в дальнейшем используются только свободные участки. Кроме того, при описании каждого из аналогов имеется дополнительное обоснование об отсутствии улучшений. При исследовании предложений экспертами выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость. Участки приняты условно свободными и сопоставимы по основным ценообразующим факторам. Следовательно, эксперты обоснованно использовали указанные аналоги в расчете.

Доводы о некорректном определении арендопригодной площади в рамках доходного подхода также не могут быть приняты. Указанные замечания являются мнением административного истца, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судом как необоснованные.

На все представленные административным истцом замечания экспертами даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений о порочности экспертного заключения.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ). Доказательств того, что рыночная стоимость спорного здания является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 9243,3 кв.м. подлежит установлению в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 192928264 рубля.

На основании изложенного,руководствуясь статьями 245 -247Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Мегаполис-Недвижимость» к Управлению имущественных и земельных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимостиудовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №№ расположенного по адресу: <адрес>, № площадью 9243,3 кв.м., в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 15.01.2016 г.- 192928264 (сто девяносто два миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч двести шестьдесят четыре) рубля.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №

Датой подачи ООО «Мегаполис-Недвижимость» заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 2.12.2021 г.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного уда общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В.Михалева

Решение в окончательной

форме принято 29.07.2022 г.