Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 483/15 по иску Камышевой Т.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Камышева Т.В. обратилась в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 935 000 рублей.

Свои требования заявитель обосновала тем, что данный земельный участок принадлежит ей на праве собственности.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 01.01.2013 года, кадастровая стоимость составляет 19 433 545,56 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке №, выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес> итоговая величина его рыночной стоимости составляет 2 935 000 рубля.

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель истца Зарифова И.И., действующая на основании доверенности от 26.08.2015г. заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении, указав, что они не согласны с результатами проведенной судебной экспертизы, поскольку для целей оценки неверно выбраны аналоги, неправильно определено месторасположение земельного участка относительно дорожных магистралей.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, в письменных отзывах на имя суда просили в удовлетворении требований отказать.

Представитель мэрии г.о. Тольятти Трудова Н.В., действующая на основании доверенности от 30.12.2014г. полагает результаты судебной экспертизы объективными и соответствующими рыночной стоимости земельного участка.

Заявитель Камышева Т.В. извещена по месту жительства, ходатайств об отложении слушания по делу не заявляла. Лица, участвующие в деле, не возражают рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с положениями п.4 ст. 247 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Камышевой Т.В. в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Из материалов дела усматривается, что Камышева Т.В. владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке №, выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 2 935 000 рубля.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу стороны оспаривали представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости, в связи с чем по делу была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта, выполненного на основании определения суда экспертом ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 12 978 174 рубля.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в результате судебной экспертизы.

В судебном заседании опрошена эксперт ФИО1., с предупреждением ее об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения, которая подтвердила выводы, изложенные в своем заключении. Указала, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществлялось методом сравнения продаж с применением метода многофакторного корреляционно-регрессионого анализа. При определении ценообразующих факторов принималось во внимание месторасположение земельного участка относительно района г.о. Тольятти, ближайшее окружение земельного участка, в т.ч. относительно рядом расположенных дорог с их классификацией по данным генерального плана г.о. Тольятти. (стр.9, табл. 4.1. заключения). Замечания, изложенные в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы необоснованны, поскольку пользователь заключения не правильно определил методологию применения выше указанного метода, фактор местоположения относительно района г.о. Тольятти не мог участвовать в расчетах, поскольку он имеет показатель менее 0,5, что следует из математического расчета. Расчет осуществлен с применением программного продукта, прошедшего сертификацию. Ссылки на отсутствие коммуникаций (газ, канализация), опровергаются фотоматериалами, из которых следует, что в здании имеются батареи и санузлы. Расположение земельного участка на ул. Комсомольской является наиболее выгодным, по ней движется большой транспортный поток, она соединяет другие районы города и это соответствует имеющемуся генплану г.о. Тольятти, который действовал на момент оценки-01.01.2013г. Ссылки на то, что объекты под СТО не могли быть объектами-аналогами необоснованны, поскольку согласно методических разъяснений, они относятся к коммерческим объектам, как и объект оценки.

Объективно выводы эксперта подтверждены самим заключением.

В соответствии с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года за № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен могут определяться разными способами, в том числе и корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка.

В результате определения и внесения корректировок, цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов, целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Все указанные действия нашли свое отражение в заключение эксперта.

Шкала кодировки полученных диапазонов значений приведена в разделе 6 (таб.6.3.), после определения всех ценообразующих факторов проведены математические расчеты по возможным выбросам, далее вычислен коэффициент корреляции факторных переменных с результирующей переменной. Суд полагает обоснованным доводы эксперта о том, что фактор «район города» не мог участвовать в дальнейших расчетах, поскольку его коэффициент корреляции с результирующей переменной ниже 0,5 – а именно 0,27. В модель для расчета включены следующие факторы: площадь земельного участка, наличие коммуникаций, расположение объекта относительно основных транспортных магистралей города, ближайшее окружение.

Доводы о том, что два объекта-аналога отнесены к виду использования – для СТО, не свидетельствует о невозможности их использования как таковых, поскольку они как и объект оценки относятся к сегменту коммерческих объектов.

Доводы о том, что экспертом неверно определена категория улицы Комсомольской, суд полагает необоснованными, поскольку в соответствии с генеральным планом г.о. Тольятти она обозначена как средняя (стр.8,9 отчета).

Ссылки на то, что экспертом неверно приняты во внимание коммуникации – газ и канализация, также опровергаются фотоматериалами, представленными в экспертизе, согласно которым внутренние помещения оборудованы приборами отопления, имеются санитарные комнаты. Возражения представителя истца ничем объективно в данной части не подтверждены.

Доводы о том, что невозможно проверить порядок математического расчета, ничем не подтверждены. Как следует из заключения, расчет осуществлен с использованием сертифицированной программы ЭВМ «<данные изъяты>»- свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам № № ООО «<данные изъяты>» использует данный программный продукт на основании договора №, заключенного с ООО «<данные изъяты>».

Ссылки на то, что объектом исследования являлся земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., противоречат тексту заключения эксперта, поскольку он описывался исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и указание площади в <данные изъяты> кв.м. в выводах эксперта является технической опечаткой.

Оценивая представленные доказательства, суд полагает, что в основу решения суда в части определены кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости следует принять ее размер, установленный судебной экспертизой- 12 978 174 рубля.

Заключение эксперта отвечает требованиям ст.79,82,83 КАС РФ, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта.

Суд полагает, что с учетом выше изложенного отсутствуют основания для проведения дополнительной экспертизы, поскольку согласно ч.1 ст.83 КАС РФ она проводится, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, однако таких обстоятельств не имеется.

Согласно разъяснениям, данных в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Таким образом, заявление Камышевой Т.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 04.09.2015г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Камышевой Т.В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 12 978 174 рубля.

Дата подачи Камышевой Т.В. заявления в суд – 04.09. 2015года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.12.2015г.

Председательствующий:подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь