Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сапронова П. И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

Сапронов П. И. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, нежилого здания торгового центра площадью 9 659.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0000000:72266, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов, <данные изъяты>А

В обоснование требований указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение. Полагает, что утвержденная распоряжением министерства кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости. Поскольку он является плательщиком налога на имущества исчисляемого исходя из размера кадастровой стоимости объекта, обратился к независимому оценщику, которым подготовлен отчет об определении рыночной стоимости здания, которая на дату оценке составила 344 673 000.00 рублей. Просит установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта.

В ходе рассмотрения дела по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, представитель административного истца требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной стоимости 328 916 019 рублей определенной экспертом без учета НДС.

Представители Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. и Нестеров Д. указали, что министерство не возражает против требований заявителя об установление кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости равной рыночной, однако подвергли сомнению результаты повторной судебной оценочной экспертизы. Полагали, что имеются основания для назначения по делу еще одной повторной судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, в суд представителей не направили. Извещены.

Брагина О.И., Малазония (Корж) К.А., Мартисон Л.А. и Мондри М в суд не явились, представили заявления, в которых поддержали требования административного истца.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав экспертов, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Сапронову П.И. на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/5) принадлежит нежилое здание торгового центра площадью 9 659.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0000000:72266, расположенное по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов, <данные изъяты>А. Совладельцами объекта недвижимости являются Брагина О.И., Малазония (Корж) К.А., Мартисон Л.А. и Мондри Михаил.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания по состоянию на <данные изъяты> установлена в размере 483 466 209.92 рублей и утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1998 от <данные изъяты>.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта необоснованно завышена и не соответствует рыночной стоимости, в подтверждение доводов Сапронов П.И. обратился к независимому оценщику ООО «Региональная компания-Профит», которым был подготовлен отчет <данные изъяты> от <данные изъяты>, по результатам которого рыночная стоимость объекта составляет 344 673 000.00 рублей.

Частью 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

<данные изъяты><данные изъяты>-ОЗ от <данные изъяты> установлена единая дата начала применения на территории <данные изъяты> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с <данные изъяты>.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой объекта недвижимости, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений <данные изъяты> предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность и выявлены, по мнению представителя министерства нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта.

Судом в ходе рассмотрения дела по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная определение рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Независимый центр экспертиз» Бушкову А.Ю..

Судом получено заключение эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором эксперт усмотрел допущение нарушений оценщиком при определении рыночной стоимости объекта и определил его рыночную стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 545 403 463.00 рублей.

Учитывая, что экспертом рыночная стоимость определена в большем размере (на 62 000 000.00 рублей) установлена кадастровая стоимость, заключение подвергнуто сомнению стороной административного истца. Принесена рецензия на заключение.

В ходе допроса эксперта Бушкова А.Ю. и анализа судебной оценочной экспертизы установлено, что экспертом в качестве объекта аналога <данные изъяты> для расчета рыночной стоимости выбран объект недвижимости по адресу <данные изъяты> у. Энтузиастов владение 1а со стоимостью 811 500 032.00 рублей. Однако экспертом не принято во внимание, что решением Московского областного суда от <данные изъяты> вступившим в законную силу рыночная стоимость объекта установлена в размере 467 119 491 рублей, что значительно отразится на итоговой величине стоимости. Кроме того экспертом использованы аналоги земельных участков с разрешенным использованием земли населенных пунктов с размещение объектов дорожного сервиса, однако объект оценки расположен на земельном участке вид использования которого земли промышленности, энергетики, транспорта, что является значительным отличием по стоимости объектов. Безосновательно утверждение эксперта о наличии инженерной системы в удовлетворительном состоянии, поскольку в объекте оценке отсутствует централизованная система теплоснабжения, горячего водоснабжения что, безусловно, оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

Учитывая, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки, экспертом Бушковым А.Ю. отобраны три объекта аналога, в отношении одного из которых судебным решением установлена рыночная стоимость. Экспертом при расчете арендополезной площади, принята площадь, в том числе парковочных мест, не учтены конструктивные особенности строения, разрешенный вид земельных участков отобранных объектов аналогов, отличается от вида разрешенного использования, на котором расположен объект оценки, принимая во внимание значительную разницу в кадастровой стоимости и определенной экспертом рыночной стоимости в сторону увеличения, что не способствует реализации права административного истца относительно несения налогового бремени, суд определением от <данные изъяты> пришел к выводу о целесообразности назначения повторной судебной оценочной экспертизы, направленной на установление рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы судом поручено эксперту Ассоциации судэкспертов ПРЕМЬЕР» Консетовой В. В..

Экспертной организацией суду представлено заключение №ЭЗ-25/17 от <данные изъяты> по выводам которого рыночная стоимость объекта по состоянию на дату его оценки <данные изъяты> составила 390 000 000.00 рублей (том4).

С указанным заключением не согласился административный ответчик Министерство имущественных отношений <данные изъяты>, в письменных объяснениях полагая его составленным с нарушением федеральных стандартов об оценки и Кодекса административного судопроизводства РФ.

Давая оценку заключению повторной судебной оценочной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости составленной экспертом Консетовой В.В., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение №ЭЗ-25/17 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В процессе работы, эксперт проанализировал анализ рынка недвижимости Москвы и <данные изъяты>, указав, что в конце 2014 года появилась кризисная напряженность, сегмент торговой недвижимости московского региона испытывает ряд системных трудностей. Определяя конкретные методы оценки, эксперт пришел к выводу о возможности применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Также на дату исследования имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектами исследования, и определить затраты на замещение объектов исследования с учетом износа и устареваний. В связи с чем, эксперт принял решение применить в рамках настоящего исследования доходный, сравнительный и затратный подходы.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки, в том числе по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.

Эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного, доходного и затратного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного, доходного и затратного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объектов недвижимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения и опровергаются показаниями эксперта Консетовой В.В., которая полностью поддержала заключение и пояснила, что учитывая противоречивые мнения и наличие дискуссий в профессиональном оценочном сообществе с аргументами как в пользу включения с рыночную стоимость НДС так и необходимости его исключения в таблицы 4 страница 69 эксперт справочно обращает внимание суда и указывает на размер рыночной стоимости с учетом 18 %НДС и без него, при этом рыночная стоимость объекта без указания вхождения каких-либо налогов определена в размере 390 000 000.00 рублей.

Не согласившись с мнением министерства о необоснованности присвоения равных весов доходному и сравнительному подходу, эксперт указала, что к недостаткам доходного подхода относится возможность неточного определения ставки дисконтирования и величин денежных потоков, связанных с функционированием объекта и быстро меняющейся ситуации на рынке недвижимости. Результат доходного подхода получен на основании рыночно информации об арендных ставках и уровне расходов, затрат, обретенных некую устойчивость поэтому полагает, что стоимостная оценка подхода достаточным образом отражает наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на рынке. В условиях сложившейся рыночной ситуации сравнительный подход может отражать завышение ожидания продавцов относительно стоимости имущества. Замечания о необоснованности внесения корректировок на «состояние здания», дату сделки отвергла, указав на полный расчет в заключении.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в заключение эксперта ассоциация судебных экспертов Премьер итоговая величина рыночной стоимости объекта в размере 390 000 000.00 рублей является достоверной и подлежит установлению в качестве новой кадастровой стоимости.

Суд, не находит оснований для удовлетворения требований административного истца в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 328 916 019 рублей без учета НДС, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Часть 2 статьи 20 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что разработка федеральных стандартов оценки должна осуществляться на основе международных стандартов оценки.

Согласно пункту 36 Международных стандартов оценки, утвержденных Международным советом по стандартам оценки и вступивших в действие с <данные изъяты> (IVSC 2011), рыночная стоимость является расчетной обменной ценой объекта недвижимости безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Анализ приведенного законодательства об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что в нем не содержится требований и указаний о необходимости определения итоговой величины стоимости объекта оценки с указанием какой-либо информации о НДС.

Таких указаний не содержится ни в одном из существующих определений видов стоимости (в том числе рыночной стоимости), ни в Законе об оценочной деятельности, ни в одном из федеральных стандартов оценки.

Суд полагает, что применительно к конкурентному рынку, участниками которого являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, при условии, что на рынке нет ограничений для сделок между участниками рынка, применяющими различные системы налогообложения, режим налогообложения не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость сделки. Соответственно, цена сделки не зависит от того, включен в нее НДС или нет, поскольку рыночная стоимость не может быть привязана к режиму налогообложения продавца и покупателя и не может корректироваться на затраты по сделке.

Затраты по сделке, к которым в полной мере следует отнести уплату НДС, характеризуют специфику сделки, а не рыночную стоимость объекта недвижимости по которой прошла сделка.

Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения участников сделки.

Давая оценку представленным заключению судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает, следует, исходит из того, что в выводах эксперта не должны содержаться суждения о рыночной стоимости объекта недвижимости, такие как «рыночная стоимость с учетом НДС» или «рыночная стоимость без учета НДС».

По мнению суда НДС не должно учитываться при определении итоговой стоимости объекта недвижимости как по результатам применения совокупности различных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный), так и при определении рыночной стоимости объекта недвижимости при применении одного из подходов. В частности, в доходном подходе при определении арендных платежей, а также в затратном подходе при расчете затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства цены должны приводиться безотносительно упоминания о НДС, т.е. не увеличиваться на НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать налоги.

Плательщиками налога на добавленную стоимость являются организации и индивидуальные предприниматели (пункт 1 статьи 143 НК РФ). Физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя, плательщиками данного налога не признаются.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 названного закона реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе передача имущественных прав признаются объектом налогообложения по НДС.

По смыслу приведенных норм налогового законодательства НДС является косвенным платежом, возникающим при совершении сделки с имуществом. При этом следует учитывать, что НДС может быть исчислен только применительно к конкретному налогоплательщику по сделке.

С учетом системного толкования приведенных законов налоговое законодательство, равно как и законодательство в области оценочной деятельности суд делает вывод, что НДС при определении стоимости объекта недвижимости не учитывает. При установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, нельзя включать или не включать величину НДС в ее состав, как и анализировать рыночную информацию, используемую для определения кадастровой стоимости, на предмет наличия или отсутствия НДС в ценах предложения.

Следует отметить, что неоправданная свобода усмотрения применения или не применения НДС оценщиками в отчетах об оценке объектов недвижимости, а экспертами в заключениях при проведении судебных оценочных экспертиз в отношении объектов недвижимости, в том числе имеющих сходные характеристики (ценообразующие факторы), вводит в заблуждение относительно итоговой стоимости и не способствует установлению на основании судебного акта действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от <данные изъяты> №<данные изъяты> по вопросу учета налога на добавленную стоимость в рыночной стоимости объектов указало, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Московский областной суд является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты>, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сапронова П. И., поданное в Московский областной суд <данные изъяты> – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового центра площадью 9 659.9 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0000000:72266, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов, <данные изъяты>А по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 390 000 000.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Требования Сапронова П. И. об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости в размере 328 916 019.00 рублей оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова