Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-485/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Обушково» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Обушково» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, площадью 4 026 кв.м., <данные изъяты>, площадью 24 кв.м., <данные изъяты>, площадью 119 кв.м., <данные изъяты>, площадью 349 916 кв.м., равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 октября 2014 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда. Представила письменные объяснения, в которых указала, что заключение эксперта является недопустимым доказательством.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта Кругляковой В.М. является недопустимым доказательством являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Вопреки доводам представителя административного ответчика на стр.12-13 заключения эксперта приведен отказ от использования доходного подхода.

Согласно ст. 9 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятелен в выборе средств, методов и методик исследования. В заключении исследуемыми объектами являются 4 свободных земельных участка площадью от 24 кв.м. до 349 916 кв.м. Все исследуемые земельные участки не застроены, в материалах дела, отсутствует проектно-сметная документация на застройку. Таким образом, попытка применения в отношении рассматриваемых земельных участков методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, приведет к низкому уровню достоверности результатов. Неоходимо отметить, что разрешенное использование рассматриваемых земельных участков - под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, а также их значительная общая площадь предусматривает возможность комплексной застройки территории. Однако, в составе материалов дела отсутствуют какие-либо данные о планируемом или технически обоснованном варианте застройки исследуемых земельных участков.

Также в результате анализа рынка данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемым, расположенных в Московской области, в открытых источниках экспертом выявлены не были. Однако, было выявлено достаточное количество предложений по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило эксперту применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемых земельных участков в рамках сравнительного подхода. Данный подход дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кроме того, разрешенное использование исследуемых земельных участков предусматривают комплексную застройку территории не только жилыми объектами, но и объектами общеобразовательного назначения (детские дошкольные учреждения, школы, лицеи, колледжи, техникумы и т.д.), торгового назначения (магазины товаров продовольственного, хозяйственно-бытового, спортивного и иного назначения), объектами культурного досуга и развлечений (театры, спортивные центры, библиотеки и т.д.).

В таблице 5 на стр.31-32 заключения эксперта только три земельных участка предусматривают аналогичную комплексную застройку, которые и были использованы в расчетах. Доводы о наличии в таблице 5 восьми схожих земельных участков некорректно, данные земельные участки предусматривают застройку только жилыми объектами.

Также из заключения эксперта следует, что на дату проведения исследования в открытых источниках экспертом не было выявлено аналитических данных о среднегодовом росте стоимости объектов недвижимости, а именно земельных участков под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, в даты, близкие к датам публикации объявлений и дате проведения исследования. Эксперт счел возможным использовать данные о величине инфляции в Российской Федерации в качестве корректировок на рыночные условия.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 24 декабря 2018 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Обушково» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 октября 2014 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, площадью 4 026 кв.м., в размере 12578800 (двенадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей,

<данные изъяты>, площадью 24 кв.м., в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей,

<данные изъяты>, площадью 119 кв.м., в размере 371800 (триста семьдесят одна тысяча восемьсот) рублей,

<данные изъяты>, площадью 349 916 кв.м., в размере 1093277 600 (один миллиард девяносто три миллиона двести семьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Решение в окончательной форме составлено 24 июня 2019 года.