Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску Вахрушева Григория Евгеньевича об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12 июля 2022 года, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **278, **286, **275 в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Вахрушев Г.Е. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решений ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001405, № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером **275 в размере 663000 руб. по состоянию на 24.12.2021г., нежилого помещения с кадастровым номером **278 в размере 1625000 руб. по состоянию на 24.12.2021, помещения с кадастровым номером **286 в размере 3499000 руб. по состоянию на 24.12.2021г., одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных выше земельного участка, нежилых помещений, соответственно, плательщиком налога. Кадастровая стоимость участка земельного участка и нежилых помещений не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату налога в завышенном размере. Решениями ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 года № № ОРС-59/2022/001405, № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406 отказано в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равной их рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему в установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилых помещений в размере рыночной стоимости, приведенные в решениях № ОРС-59/2022/001405, № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406 являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **275 в размере 663000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером **278 в размере 1625000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером **286 в размере 3499000 руб. по состоянию на 24 декабря 2021 года.

Представитель административного истца в судебном заседании с выводами судебной экспертизы согласился, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением эксперта не возражал. Также поддержал требования о признании незаконными решений ГБУ «ЦТИ ПК».

Представитель административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласилась, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала.

Заинтересованные лица администрация Александровского муниципального округа Пермского края, Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Г. в судебное заседание своего представителя не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением – ГБУ «ЦТИ ПК» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ:

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из материалов дела следует, что Вахрушев Г.Е. является собственником Нежилого помещения площадью 377,6 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **278, кадастровая стоимость которого составляет 7508311,68 руб. по состоянию на 01.01.2018г., нежилого помещения площадью 732,9 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **286, кадастровая стоимость которого составляет 14135112,49 руб. по состоянию на 01.01.2018г., земельного участка площадью 3685 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **275, кадастровая стоимость которого составила 3923972,25 руб. по состоянию на 01.01.2019г..

Правовой интерес административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости основан на положениях статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Административным истцом 16 июня 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **278 в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 24 декабря 2021г. – 1625000 руб., определенной в отчете об оценке от 09 июня 2022г. № 38.1/21, нежилого помещения с кадастровым номером **286 в размере его рыночной стоимости на дату оценки – 24 декабря 2021г. – 3499000 руб., определенной в отчете об оценке от 09 июня 2022 г. № 38/21, земельного участка с кадастровым номером **275 в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 24 декабря 2021 года в размере 663000 рублей, определенной в отчете об оценке от 09 июня 2022г. № 38.1/21.

Решениями ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 года, в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» приняты мотивированные решения № ОРС-59/2022/001405, №ОРС-59/2022/001406, № ОРС-59/2022/001404 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **:278, **275, **286 в размере их рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Согласно решению № ОРС-59/2022/001405 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **278, в отчете отсутствует подтверждение физического состояния здания, состояние отделки помещений объектов-аналогов – нарушены положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3. Оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр.62-63 отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости, несхожие с объектом оценки по основной характеристике, определяющей стоимость объекта оценки: местоположение (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3) – несопоставимы – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7. В отчете на стр.53-59, 62-63 оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки, для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынок оцениваемого удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходням с объектом оценки по ценообразующим факторам (численность населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь и др.) – нарушены стать 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а,в,г» пункта 22 ФСО № 7. В расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом оценки по ценообразующему фактору: скидка на торг: к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 требуется корректировка – в отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 величина корректировки необоснованно завышена (стр.62-63 Отчета) – нарушены статья 11 ФЗ № 134-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

Согласно решению № ОРС-59/2022/001406 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **275 оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр.74-78 отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости, несхожие с объектом оценки по основной характеристике, определяющей стоимость объекта оценки: местоположение (объекты аналоги №№ 1, 2, 3) – несопоставимы – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7.

В Отчете стр.74-75, 76-78 изложен не весь доступный объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки по ценообразующим факторам (численность населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь и др.) – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а,в,г» пункта 22 ФСО № 7. В расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1,2,3 с объектом оценки по ценообразующим факторам: скидка на торг к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 требуется корректировка – в отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 величина корректировки необоснованно завышена (стр.76-78 отчета); вид разрешенного использования: к объекту-аналогу № 2 требуется корректировка – в отчете к объекту-аналогу № 2 корректировка отсутствует (стр. 76-78 отчета) – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

Решением № ОРС-59/2022/001404 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **286 по следующим основаниям.

Оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр.61-61 отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости, несхожие с объектом оценки по основной характеристике, определяющей стоимость объекта оценки: местоположение (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3) – несопоставимы – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7. В отчете, стр.53-59, 61-62 оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости, сходням с объектом оценки по ценообразующим факторам (численность населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь и др.) – нарушены статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а,в,г» пункта 22 ФСО № 7.

В расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1,2,3 с объектом оценки по ценообразующему фактору: скидка на торг к объектам-аналогам №№ 1,2,3 требуется корректировка – в отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2,3 величина корректировки необоснованно завышена (стр.61-62 отчета) – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Сроки рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюдены.

Содержание решений ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 №№ ОРС-59/2022/001404, ОРС-59/2022/001406, ОРС-59/2022/001405 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден.

Определением суда от 17 августа 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках установления его кадастровой стоимости, производство которой было поручено эксперту П..

Во исполнение определения суда от 17 августа 2022 года экспертом представлено Заключение № 22/12 от 02 сентября 2022 года.

Согласно заключению эксперта № 22/12 от 02 сентября 2022 года в отчете № 38.1/21 от 09 июня 2022 года об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **286, объекта капитального строительства с кадастровым номером **278, земельного участка с кадастровым номером **275 имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 24 декабря 2021 года:

Объекта капитального строительства с кадастровым номером **286 в размере 5059000 руб.;

Объекта капитального строительства с кадастровым номером **278 в размере 2024000 руб.;

Земельного участка с кадастровым номером **275 в размере 678000 руб..

Экспертом выявлены следующие ошибки в отчете об оценке от 09 июня 2022 года:

Стр.26-50 отчета – оценщиком приведены неактуальные сведения о рынке коммерческой недвижимости, земельных участков, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе и регионе по состоянию на 2 квартал 2021г. (дата оценки 24.12.2021) – не соблюдены требования п. 10, 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Стр.37-50 отчета – оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В отчете приведены общие сведения о рынке коммерческой недвижимости, однако конкретный подсегмент коммерческой недвижимости не выделен (офис, магазин и т.д.) – не соблюдены требования п.11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Стр.37-43 Отчета – оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. В частности, оценщик утверждает, что коммерческие объекты в городе Александровск на рынке присутствуют, однако сведения о ценах предложения на них не приводит. Отсутствуют данные объекты и в выборке аналогов, приведенной оценщиком на стр.53-59 отчета, и в расчете, что является методически некорректным. При наличии аналогов в городе местоположения объекта оценки необходимо проанализировать возможность их применения для расчета – не соблюдены требования п.11в, 22в ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Экспертом в результате анализа выявлено, что на рынке коммерческой недвижимости г.Александровск имеются цены предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Стр.62, 65-67 отчета – оценщиком некорректно рассчитана корректировка на этаж расположения для объекта оценки **286,этаж: 1, подвал: к аналогу № 3 проведена двойная корректировка (суммарно +15%-4,9%=+10,1%), что методически неверно. Верная корректировка составляет (по таблице, примененной оценщиком): (1,15-1)х84,2%+(0,79-1)х15,8%=+9,3%.

Стр.61-67 отчета – не проанализирован важный ценообразующий фактор – локальное местоположение сравниваемых объектов, в частности, расположение относительно красной линии (на первой линии или в глубине квартала), не учтено расположение аналога № 2 на второй линии домов. Корректировка на отличие отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр.61-67 отчета – не проанализирован важный ценообразующий фактор – наличие отдельного или совместного с другими пользователями входа, не учтено отсутствие отдельного входа у объекта оценки **278, этаж 3, у объекта-аналога №3. Корректировка на отличие отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр.18, 19, 61-67 отчета - не проведена корректировка на отличие в состоянии отделки (на стр.18,19 отчета указано, что состояние помещений объектов оценки удовлетворительное, на стр.61 отчета – состояние аналогов хорошее). Корректировка на отличие отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр.64-65 отчета – корректировка на отличие в местоположении проведена по неактуальным аналитическим данным ООО «Инвест-Аудит» - по состоянию на 01.01.2020. В свободном доступе на сайте ООО «Инвест-Аудит» имеются более актуальные аналитические данные – по состоянию на 01.01.2021г.

Стр.77 отчета – ошибочно указана дата предложения аналога № 3 – январь 2020г., фактически согласно объявлению дата предложения – июнь 2020г.

Стр. 77-83 отчета – оценщик не проанализировал важный ценообразующий фактор – состав имущественных прав. Фактически, согласно объявлению, аналог № 3 предлагается на праве аренды. Корректировка на отличие в составе передаваемых прав отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр. 77-83 отчета – не проанализирован важный ценообразующий фактор – наличие улучшений на участках аналогах. Фактически, согласно объявлению на участке-аналоге № 2 имеется незавершенное строительство. Корректировка на наличие улучшений отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр.77-83 отчета – не проведена корректировка на отличие в разрешенном использовании сравниваемых объектов. В частности, разрешенное использование аналога № 2 – для строительства многоквартирного жилого дома. Корректировка на отличие отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

Стр.77-83 отчета – не проанализирован важный ценообразующий фактор – локальное местоположение сравниваемых земельных участков, в частности, расположение относительно красной линии (на первой линии ил в глубине квартала), не учтено расположение аналога № 3 на удалении от первой линии домов. Корректировка на отличие отсутствует, ее отсутствие не обосновано.

По вышеуказанным замечаниям – требования п.22 ФСО №7.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, подпунктов «а, в, г, д» пункта 22 ФСО № 7.

Выявленные экспертом в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Таким образом, в оспариваемых решениях ГБУ «ЦТИ ПК» указаны причины, послужившие основанием для принятия такого решения (несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности), которые нашли свое подтверждение в заключении эксперта. Поскольку экспертом установлено наличие в отчете недостатков, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом отчет не мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» в качестве основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих прийти к выводу о том, что отчет об оценке от 09 июня 2022 года, мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406, № ОРС-59/2022/001405, в связи с чем в удовлетворении административного иска Вахрушеву Г.Е. о признании незаконными решений ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406, № ОРС-59/2022/001405, надлежит отказать.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета повлияли на итоговый результат оценки, экспертом определен размер рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 24 декабря 2021 года.

В данном случае заключение эксперта № 22/12 от 02 сентября 2022 года может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объектов оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены. Представитель административного ответчика с выводами эксперта в части стоимости объекта недвижимости согласен.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить, равной их рыночной стоимости: объекта с кадастровым номером **286 в размере 5059000 руб., объекта с кадастровым номером **278 в размере 2024000 руб., объекта с кадастровым номером **275 в размере 678000 руб. по состоянию на 24 декабря 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 16 июня 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:

- нежилого помещения площадью 732,9 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **286 в размере 5059000 руб. по состоянию на 24 декабря 2021г.

- нежилого помещения площадью 377,6 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **278 - в размере 2024000 руб. по состоянию на 24 декабря 2021г.

- земельного участка площадью 3685 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания Универсального дополнительного офиса №*** и гаража, расположенного по адресу ****, кадастровый номер **275 в размере 678000 руб. по состоянию на 24 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного иска Вахрушеву Григорию Евгеньевичу о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001404, № ОРС-59/2022/001406, № ОРС-59/2022/001405 отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 июня 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья - подпись

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2022 года.