Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СеверСтрой» к Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - ТОГБУ «ЦОКСОН») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «СеверСтрой»25 августа 2020 года обратилось в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование своих требований, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, в отношении которого была установлена кадастровая стоимость. С размером установленной кадастровой стоимости административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика земельного налога.

В административном исковом заявлении ООО «Специализированный застройщик «СеверСтрой»просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном независимым оценщиком.

Представитель административного истца в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении с учетом уточнений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения административных исковых требований по процессуальным основаниям, полагая себя ненадлежащим административным ответчиком.

Административные ответчики Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и ТОГБУ «ЦОКСОН» в своем письменномотзыве возражают против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на существенное отклонение рыночной стоимости от кадастровой, что должно вызывать сомнения. Кроме того указывают на недостатки отчета.

Выслушав представителя, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно части 1, 4 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Согласно пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст.390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик «СеверСтрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадь 66371 кв.м, расположенного по адресу: ******.

Из представленной административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка административного истца составляет 118 069 363,03 руб.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как плательщика земельного налога, и требовать установить кадастровую стоимость спорного участка равной рыночной на дату его оценки.

Определяя круг надлежащих административных ответчиков, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка были определены ТОГБУ «ЦОКСОН» в порядке, предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается в том числе актом об определении кадастровой стоимости от 19 февраля 2019 года.

Таким образом, названное учреждение является надлежащим административным ответчиком по данному делу. Поскольку Управление Росреестра по Тамбовской области, Комитет по управлению имуществом Тамбовской областии ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области не утверждали и не определяли оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка, административные исковые требования к данным административным ответчикам заявлены необоснованно.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке объекта оценки ***-О/1 от ***, составленный оценщиком ФИО3, сотрудником ООО «Оценка+», членом НП СРО СВОД, согласно которому рыночная стоимость земельного участка административного истца составила 75 001 885 руб.

Определением суда от 28 октября 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 68:20:4020002:2140.

Согласно заключению № 0812/20 от 08 декабря 2020 г., выполненного судебным экспертом ФИО4. - сотрудником ООО ОПЦ «Альтаир», рыночная стоимость земельного участка административного истца по состоянию на 25 июля 2018 года составляет 77 783 785 руб.

Исследовав заключение судебного эксперта, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Судебный эксперт ФИО4имеет высшее юридическое образование по специальности «Юриспруденция», высшее техническое образование по специальности «Комплексное обеспечение информационной безопасности автоматизированных систем», квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости», имеющего стаж экспертной работы с 2015 года, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При составлении заключения судебный эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Заключение содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.

В заключении имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Судебным экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж.

При этом судебным экспертом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектами оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Судебным экспертом был в полной мере проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, что подтверждается содержанием заключения, материалов, на которые имеются ссылки в заключении

Таким образом, оснований не доверять заключению судебного эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Согласно п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административного истца, недостоверности сведений о величине рыночной стоимости названного участка административными ответчиками и заинтересованными лицам в ходе рассмотрения дела суду не представлено, о своем несогласии с выводами судебного эксперта, ходатайств о предоставлении таких доказательств, о назначении повторной судебной экспертизы названные лица не заявляли.

Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость земельного участка административного истца равной рыночной в размере, определенном независимым оценщиком, поскольку отчет об оценке названного объекта № 2020-02-05-О/1от 19 октября 2020 года не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Так, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка административного истца сравнительным подходом, при этом в обоснование размеров вводимых корректировок оценщик указывает (стр.39 отчета), что преимущественно в качестве источника ценообразующих факторов использовал Справочник оценщика недвижимости под ред.Л.А.Лейфера, при этом из таблицы 29 отчета следует, что названный справочник использовался в качестве источника только как источников трех ценообразующих факторов из 17, в остальных случаях использовалось Маркетинговое исследование значений основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков населенных пунктов и земель промышленности Тамбовской области, подготовленный компанией АН «Центр города». Названное исследование содержит только итоговые сведения, но не содержит исходных данных, в ходе анализа которых были получены итоговые результаты, не содержит данных опрошенных риелторов, выполнено лицом, относительно которого отсутствуют сведения о его образовании, опыте работы, квалификации, необходимых и достаточных для проведения подобного рода исследований.

Названные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком требований п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299 и п.11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.

При таких обстоятельствах административный иск подлежит удовлетворению в части административных исковых требований, предъявленных к ТОГБУ «ЦОКСОН» с установлением кадастровой стоимости земельного участка административного истца с кадастровым номером 68:20:4020002:2140равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом.

На основании изложенного,

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СеверСтрой», поданное в Тамбовский областной суд 25 августа 2020 г., удовлетворить в части административных исковых требований, предъявленных к ТОГБУ «ЦОКСОН».

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадь 66371 кв.м, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 июля 2018 года в размере 77 783 785 руб.

В удовлетворении административных исковых требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 15 января 2021 года.

Судья: Т.Е.Гурулева