Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Хатагова К.Б. по доверенности Хатагова А.К., представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания – Галуева А.Д., представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по РСО-Алания Магометова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Хатагова К.Б. к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с.... категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... рублей и обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости указанного земельного участка,

установил:

Хатагов К.Б. обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству РСО-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению государственной регистрации кадастра и картографии (далее по тексту ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС г.Владикавказ, с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... рублей и обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований Хатагов К.Б. указал, что является собственником земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от 12.12.2008 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка на 1 января 2015 года составляет ... рублей, что не соответствует его рыночной стоимости – ... рублей, определенной в отчете независимого оценщика. Данное обстоятельство затрагивает его права как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, величина которого в соответствии со статьями 375, 390 Налогового кодекса Российской Федерации, п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации исчисляется из кадастровой стоимости земельного лица и будет завышенной. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель Хатагова К.Б. – Хатагов А.К., действовавший на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, уточнил требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... рублей и обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости указанного земельного участка. Он пояснил, что Хатагов К.Б. является собственником указанного земельного участка и ему надлежит уплачивать земельный налог в завышенном размере в связи с большой кадастровой стоимостью участка. Хатагов К.Б. вправе в судебном порядке установить кадастровую стоимость своего земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы составляет ... рублей, что много меньше утверждённой Постановлением Правительства РСО-Алания №412 от 28.11.2014 года кадастровой стоимости его земельного участка (... рублей).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Галуев А.Д., действовавший на основании доверенности, требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П., так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы №... от 14.03.2016 года. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости и не может указать на недостатки экспертного заключения, которые бесспорно ставят под сомнение его результаты.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания Магометов А.А. просил отказать в удовлетворении исковых требований Хатагова К.Б. и пояснил, что оценка кадастровой стоимости земельных участков была проведена по всей республике, прошла необходимую экспертизу и утверждена Постановлением Правительства РСО-Алания. Он указал, что каких-либо конкретных замечаний к заключению эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка №... от 14.03.2016 года по судебной оценочной экспертизе, назначенной судом, не имеет.

Административный истец Хатагов К.Б., представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по РСО-Алания - и представитель заинтересованного лица - АМС Ногирского сельского поселения Пригородного района РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Хатагова К.Б. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Хатагов К.Б. является собственником земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от 12.12.2008 года (л.д.14).

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года №412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Земельный участок с кадастровым номером ... вошел в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов РСО-Алания (в таблице по Пригородному муниципальному району РСО-Алания под порядковым номером ...).

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка, составленного на 11.09.2015 года, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.09.2015 года, кадастровая стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода по состоянию на 01 января 2015 года составила ... рубля (л.д.12-13).

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Хатагова К.Б. как плательщика налога, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращение Хатагова К.Б. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Хатаговым К.Б. в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет №... от 25 сентября 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П., а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» №... от 21 ноября 2015 года на данный отчет.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого, наличие между ними каких-либо сходных признаков не установлено, в частности, они относятся к другому сегменту рынка (земли для ИЖС) и, следовательно, по ценообразующим факторам отличаются от исследуемого земельного участка.

Так для участков под индивидуальное жилищное строительство важным ценообразующим фактором будет наличие или близость к социальной инфраструктуре (магазин, школа, больница, внутригородской транспорт и т.д.), а также благоприятная экологическая обстановка, что исключает близость участка к зонам с большой интенсивностью движения автомобильного и другого транспорта. Тогда как для оцениваемого участка близость участка к зонам с большой интенсивностью движения транспорта является положительным фактором (для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода).

Указанное различие в разрешённом использовании земельного участка между исследуемым и взятыми в качестве аналогов земельными участками не откорректировано оценщиком (отсутствуют поправки).

Объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади (объектом оценки является земельный участок площадью ... га, тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки площадью ... га, ... га). При этом оценщиком применена незначительная корректировка (10%).

Таким образом, у суда возникли сомнения в возможности использования выбранных объектов в качестве аналогов объектам оценки; не исключено, что такие аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, даже при условии их рекреационного назначения.

По ходатайству представителя административного истца Хатагова К.Б. – Хатагова А.К. судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «Строитель» Апаевым В.С. составлено заключение №... от 14.03.2016 года, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., по состоянию на 01 января 2015 года равна ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с января по октябрь 2014 года, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителей Правительства РСО-Алания и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителей административных ответчиков – Правительства РСО-Алания и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., по состоянию на 01 января 2015 года составляет ... рублей.

Следовательно уточнённое административное исковое заявление Хатагова К.Б. в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Что касается требования Хатагова К.Б. об обязании административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка в размере ... рублей, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, который в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Суду каких-либо сведений о том, что со стороны ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, не представлено. При этом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания не является ни органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости (в настоящем случае Правительство РСО-Алания), ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (таким органом в силу п. 5.2.1. Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года №457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), в связи с чем и согласно разъяснениям, данным в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", не может быть признан надлежащим административным ответчиком по делу.

Кроме того, решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Хатагова К.Б. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... рублей, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В удовлетворении административного искового заявления Хатагова К.Б. в части требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по РСО-Алания отказать.

Датой подачи Хатаговым К.Б. заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 23 декабря 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: РСО-Алания Пригородный район, северная часть с...., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для содержания и эксплуатации асфальтно-битумного завода, на основании п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Бесолов В.Г.

...