Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суда в составе председательствующего судьи Поздняковой О.Ю., при секретаре Евсеенко А. В., с участием представителя административного истца Администрации г.Хабаровска - Яблонской Л.А., представителя административного ответчика - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю – Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО «Промкомплекс» - Котова Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 апреля 2016 года №6,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20.04.2016 года №6, которым по заявлению ООО «Промкомплекс» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 914,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размер 8 635 039,62 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Промкомплекс» не является собственником земельного участка, не имеет правоустанавливающих документов на него и не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, не вправе выступать заказчиком Отчета об оценке земельного участка, тогда как администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Кроме того полагает, что представленный ООО «Промкомплекс» отчет об оценке является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, поскольку не соответствует действующим федеральным стандартам оценки и не является достоверным. Так в качестве исходной информации оценщиком принимались не цены сделок, а цены предложения, характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки и по площади и по стоимости, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки (вид разрешенного использования объекта оценки – гаражное здание, а объектов-аналогов – под базу, склад, производство и офисы). При этом вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов самостоятельно соотнесен оценщиками к одной группе видов разрешенного использования земельных участков, что противоречит действующему законодательству.

В судебном заседании представитель Администрации г.Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, зам начальника Управления Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал, суду пояснил, что в комиссию ООО «Промкомлекс» представил полный пакет документов, который был рассмотрен на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства и ФСО, все предъявленные к документам требования соблюдены. Поскольку ООО «Промкомплекс» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, а также того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной кадастровой оценки составила более 30%, а именно 84,9%, оснований для отказа в удовлетворении заявления не имелось.

Представитель заинтересованного лица ООО«Промкомплекс» Котов Е.В., с иском администрации г.Хабаровска не согласился, указал, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу <адрес>, в связи с чем в силу ст.39.20 Земельного кодекса РФ и исключительное прав о на приобретение в собственность или аренду земельного участка под ним. Участок предоставлен обществу в аренду в 2010 году, согласно разделу 2 договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. В связи с чем полагает, что общество было вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив оценщика Демьяненко Ю.А., составившую Отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером № площадью 19 914 кв.м. постановлен на кадастровый учет 10.05.2007 г., относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу.

Согласно кадастровой справке от 20.06.2016 г. его кадастровая стоимость по состоянию на 1.05.2016 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. №205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена по состоянию на 1.02.2012 г. и составляла 57 254 409, 07 руб.

28.03.2016 г. директор ООО «Промкомплекс» Салманов М.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, Отчет №50/ЗУ/2016 от 4.03.2016 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Оценка-Партнер» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. года составляет 8 635 039,62 руб., Положительное экспертное заключение на отчет ЭП-040316-1/2 от 21.03.2016 г. утвержденное директором НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», нотариально заверенную копию договора аренды земельного участка площадью 19 914,3 кв.м., расположенного <адрес> от 31.12.2010 г. № 910; письмо о продлении договора аренды;

20.04.2016 г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр по состоянию на 1.02.2012 г. в размере 57 254 409.07 руб., составляет более 30%, а именно 84,9%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012 г в размере 8 635 039,62 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года №263 (далее - Приказ №263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № П/121, действует в составе: председатель комиссии –Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора – главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю», член комиссии по согласованию – Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, член комиссии - Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (ст.24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее зам.председателя Боднар Г.Д, членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О., при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета №50/ЗУ/2016 от 4.03.2016 г.. выполненного ООО «Оценка-Партнер» согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 8 635 039,62 руб., а также Положительного экспертного заключения на отчет ЭП-040316-1/2 от 21.03.2016 г., составленного экспертом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Доводы административного истца об отсутствии у ООО «Промкомплекс» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными.

В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 01.10.2010г. №27-АВ 463769 ООО «Промкомплекс» является собственником объекта недвижимости: гаражное, нежилое, 1-этажное, обще площадью 1094,5 кв.м., расположенного <адрес>.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 31.12.210 г., заключенного между Департаментом муниципальной собственности, действующим от имени городского округа «Город Хабаровск» и ООО«Промкомплекс», последнему во временное пользование передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 19914,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для использования, здания гаража, используемого под производственную базу.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата за пользование земельным участком с 1.01.2011 г. исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из изложенного следует, что ООО «Промкомплекс» имеет исключительное право на аренду земельного участка и вправе оспаривать его кадастровую стоимость, в связи с чем, Комиссия приняла заявление ООО «Промкомплекс» к рассмотрению на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Промкомлекс» соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст.24.18).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Согласно п.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из положений п.п.4,5 ФСО№3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) полученных результатов;

Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выслушав пояснения составившей его Демьяненко Ю.А., суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО №1).

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка спорного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 01.01.2012 года и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов, спецификой использования объекта-оценки, наличием на нем строения не ориентированного на конкретное производство, отсутствием возможности использования земельного участка с улучшениями приносящими доход, информационной базы для выполнения таких расчетов и информации о рыночной стоимости сопоставимых по составу улучшений и плотности застройки земельного участка единых объектов недвижимости.

В качестве источника информации Оценщик использовал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов г.Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» №50 (326) от 26.11.2011 г., сведения портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, информацию сайта Администрации Хабаровского края.

Таким образом, итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта оценки основано на результатах сравнительного подхода, поведенного по модифицированному методу выделения.

Из этих предложений оценщиком отобрано 30 объявлений, после отбора их по элементам: местоположение, соответствие рыночным ценам, разрешенное использование (зонирование) выбрано шесть объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.

Оценщик применил соответствующие корректировки: на условия продаж (торг), на местоположение, на площадь (на масштаб). Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены.

Корректировка на рыночные условия (время продажи), на вид права, на назначение участка (вид разрешенного использования) не производилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги соответствуют по данным параметрам.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Согласно утвержденному градостроительному плану, действующим на дату оценки «Правилам землепользования и застройки в г.Хабаровске», оцениваемый земельный участок расположен в зоне К-1 «Зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров». На земельном участке расположен гараж (используется как склад с преобладанием складских помещений), что соответствует основному разрешенному виду использования для зоны К-1, а также виду разрешенного использования спорного земельного участка, указанному в кадастровом паспорте как - под производственную базу (л.д.19-22), условиям договора аренды от 31.12.2010 года, в силу п.1.1 которого указанный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Промкомплекс» для использования расположенного на нем здания гаража под производственную базу (л.д.43), что отражено в п.1 Выписки из ЕГРП от 19.05.2016 г. (л.д.23).

Поскольку объект оценки согласно утвержденному градостроительному плану расположен в территориальной зоне К-1, вид разрешенного использования объекта оценки оценщиком определен как ВРИ-9 «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», а в качестве потенциальных объектов-аналогов рассматривались объекты, расположенные в производственных градостроительных зонах (К-1, К-2, П-1, П-2, П-3), предназначенные в основном для расположения недвижимости производственно-складского назначения. При этом для идентификации использовались данные «Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. №211 - распределение территории города по зонам и данные Публичной кадастровой карты.

При таких обстоятельствах доводы административного истца, о том, что вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов самостоятельно и необоснованно соотнесен оценщиками к одной группе видов разрешенного использования земельных участков, являются несостоятельными.

В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию несоответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО, заданию на оценку. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 8 635 039,62 руб. подтверждена.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, и оснований для признания незаконным решения Комиссии, определившей кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной, установленной в отчете об оценке, не имеется.

Руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 апреля 2016 года №6 - отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 августа 2016 года.

Судья Хабаровского краевого суда О.Ю. Позднякова