Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1,

представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Римбунан Хиджау Дальневосточная Компания» Пе Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 28,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 12.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 28, которым на основании заявления ООО «Римбунан ФИО2» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 28 138,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 3 339 699 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 93 % отличается от его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, при этом экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта Федеральному закону «Об оценочной деятельности», как того требует закон, отсутствует. Представленный ООО «Римбунан ФИО2» отчет об оценке от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017 (составлен оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3, являющимся членом НП СРО «Ассоциация Российских магистров оценки»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так оценщиком не применена корректировка на «условия продажи», со ссылкой на то, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках. При этом оценщиком не учтено, что в 2011 году рынок объектов недвижимости был не развит, только началась приватизация земельных участков и их продажа на торгах, вторичный рынок земельных участков отсутствовал. Земельные участки фактически продавались в нагрузку к объектам недвижимости, так как приобретать земельные участки отдельно покупатели не желали. Поэтому администрация города вынуждена была устанавливать выкупную цену земельных участков в льготном размере, существенно ниже их рыночной стоимости. В настоящее время на вторичном рынке стоимость земельных участков существенно возросла, что оценщиком не учтено. Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик произвел некорректный отбор объектов-аналогов, из которых для определения рыночной стоимости объекта фактически могут быть использованы только 5, так как характеристики остальных несопоставимы и сильно разнятся с оцениваемым объектом. Они отличаются по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, которые влияют на их рыночную стоимость. Неверно выполнена корректировка на местоположение объекта оценки, которое определялось на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год». Но применение этого постановления недопустимо, поскольку регулирует вопросы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности на 2011 года, а на 2012 года были установлены иные коэффициенты. Оценщик неверно определил зону градостроительной ценности одного из объектов-аналогов. Исходя из решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «город Комсомольск-на-Амуре» один из объектов-аналогов находится в 7 зоне градостроительной ценности, а оценщик указал, что это 5 зона градостроительной ценности.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края ФИО1 не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что ООО «Римбунан ФИО2» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Все, используемые оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги, реализованы администрацией г.Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости, как следует из сведений, размещенных в свободном доступе. Поэтому определенная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка не может квалифицироваться как льготная, поскольку никаких документов, свидетельствующих о том, что сделки по продаже земельных участков администрация г.Комсомольска-на-Амуре заключала на льготных условиях, комиссии не было представлено. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица ООО «Римбунан ФИО2» просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Информации о том, что сделки с этими объектами совершались при чрезвычайных обстоятельствах, эти сведения не содержат. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки.

Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре и административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля ФИО3, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды № 9380/3 от 16.02.2015 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Римбунан Хиджау Дальневосточная компания» владеет и пользуется земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, площадью 28 138 кв.м., находящимся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 21.08.2015 года (номер регистрации №). Договор заключен сроком действия с 01.01.2015 года по 01.01.2020 года.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № 9380/3 от 16.02.2015 года установлена обязанность арендатора ООО «Римбунан ФИО2» вносит арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре»

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 49 107 844,50 рубля по состоянию на 01.01.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ООО «Римбунан ФИО2» является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «Римбунан ФИО2» обратилось 05.10.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 535/ОН-2017 об определении рыночной стоимости, составленный 05.10.2017 года оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года составляет 3 339 699 рублей.

Заявление ООО «Римбунан ФИО2» рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 28 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 3 339 999 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Так как администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, то вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 28, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителя председателя ФИО4 (председательствовал на заседании), члена комиссии ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 28 138 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов промышленности, имеет значение 3 339 699 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 49 107 844,50 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017, составленного сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» оценщиком ФИО3, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из: *данных о выставленном праве на объект – выбирались объекты, у которых реализовывалось право собственности; *даты продажи – отбирались аналоги, реализованные в период с 01.01.2011 года по 01.01.2012 года, с последующей корректировкой по данному периметру с учетом даты проведения оценки – 01.01.2012 года; *данных о категории земли и территориальной зоне градостроительного зонирования – как налоги рассматривались земельные участки, относящиеся к категории «земли населенных пунктов» и расположенные в производственных зонах, в перечне основных видов разрешенного использования которых разрешено размещение производственных объектов (ПК-1, ПК-2, ПК-3, ПК-4); *данных о разрешенном использовании земельного участка - с целью эксплуатации объектов промышленности: нежилых зданий, производственной, складской и производственно-складской недвижимости.

Выявлено 8 объектов, сопоставимых с объектом оценки по вышеуказанным критериям - сделки о продаже единых объектов недвижимости, информация о которых опубликована на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр.51-52). Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на вид разрешенного использования», «на площадь земельного участка», «на местоположение». Расчет и описание корректировки представлены в Отчете (стр.55-64).

В тексте отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2017 года № 535/ОН-2017 приведено обоснование выбора и применяемого оценщиком метода и подхода, обоснован отказ от других подходов и методов, приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить доходный метод оценки, а не сравнительный подход.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Обосновывая невозможность применения сравнительного подхода оценщик в отчете указал, что на рынке за исследуемый им период с 01.01.2011 года по 01.01.2012 года не выявлено случаев выставления на торги права аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку. Все найденные сделки – право аренды, были проведены по земельным участкам, имеющим иное назначение – под индивидуальное жилищное строительство. Так как назначение объектов торгов и объекта оценки несопоставимо, а корректировка на назначение земельного участка может привезти к некорректному результату, который может исказить стоимость, полученную в сравнительном подходе, то оценщик отказался от выполнения расчетов методом доходного подхода.

Административный истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что за исследуемый оценщиком период с 01.01.2011 года по 01.01.2012 года на рынок были выставлены на торги сделки на право аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку, и что позволило бы оценщику применить метод доходного подхода при выполнении расчета рыночной стоимости объекта оценки. При таком положении суд не может согласит с данным доводом административного истца, поскольку он основан исключительно на его субъективной позиции и не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Выражая несогласие с отчетом об оценки административный истец ссылается на то, что отбор объектов-аналогов произведен некорректно, так как два объекта-аналога (Северное шоссе,12) фактически являются единым земельным участком, а другой объект-аналог (Северное шоссе,16) является единым имущественным комплексом недвижимого имущества, на приведение которого в эксплуатационное состояние требуются существенные материальные затраты, а эти показатели существенно влияют на стоимость объектов. А также на то, что подлежала применению корректировка на «условия продажи», поскольку продажа объектов-аналогов в 2011 году производилась в условиях чрезвычайных обстоятельств по ликвидной стоимости, что не отражало их фактическую рыночную стоимость. Суд находит эти доводы несостоятельными.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 20, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальных сайтах администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Сведений о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках не представлено. Сведения о том, что земельные участки, находящиеся на Северном шоссе, 12 в г.Комсомольске-на-Амуре, на день заключения сделки и регистрации перехода права собственности были соединены в единый земельный участок, в источниках не содержится. Определяя объекты-аналоги, оценщик верно исходил из того, что тип застройки и её состояние не имеет значение для определения стоимости земельного участка.

Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у некоторых объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у объектов недвижимости – объектов-аналогов земельных участков, каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения). То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц - арендаторами зданий, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости – земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи. Это обстоятельство также не повлияло на установление рыночной цены отчуждаемых прав на объекты-аналоги.

Ссылка административного истца на неверное выполнение корректировки на местоположение объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па, которые не действовали на 2012 года, и на неверное определение зоны градостроительной ценности для объекта-аналога № 2 - земельный участок с кадастровым номером №) находится по адресу: <адрес> (ПК4, зоны определены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55), судом не принимается во внимание по причине её несостоятельности.

В отчете оценки указано, что в зависимости от местоположения оцениваемого объекта (окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта) его стоимость может меняться. Применяя для такой корректировки коэффициенты, установленные постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па «Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», оценщик учитывал категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, а также градостроительное зонирование территории, установленной решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года № 72.

Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года № 72 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", приложением к которым является карта градостроительного зонирования. Эти Правила являются документом градостроительного зонирования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре"и устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения и внесения изменений в настоящие Правила. В статье 10 Правил указано, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты установлены с учетом видов территориальных зон.

Исходя из сведений, содержащихся в карте градостроительного зонирования г.Комсомольска-на-Амуре (Приложение № 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года № 72), земельный участок с кадастровым номером №), находящийся по адресу: <адрес>, значиться в градостроительной зоне ПК-4.

Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 определены границы зон и подзон градостроительной ценности территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре», а не границы градостроительного зонирования, и это решение оценщиком при составление отчета не использовалось.

В постановлении администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па указано, что оно действует с 01.01.2011 года. В постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год" указано, что оно распространяет свое действие на 2012 год.

Исходя из положений статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и статьи 36 Устава муниципального образования города Комсомольска-на-Амуре", принятого решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 03.09.1996 года № 55, юридическую силу постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па приобрело с даты его подписания, поскольку обратное в нем не указано.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась по состоянию на 01.01.2012 года исходя из анализа рынка, сложившегося в течение 2011 году, а на это время действие постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па не распространяется, то оценщик обоснованно руководствовался постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па, проводя корректировку на местоположение объекта.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Довод административного ответчика о необходимости подтверждения отчета об оценке положительным экспертным заключением является следствием неверного толкования норм права и поэтому не принимается судом во внимание. Федеральным Федеральный закон от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из перечня установленных частью 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Закон вступил в силу с 01.01.2017 года.

Следовательно, обращаясь в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Римбунан ФИО2» не обязан был предоставлять положительное экспертное заклюение о соответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а Комиссия не вправе была требовать такое заключение у заявителя.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

В ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, поэтому суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Исходя из этого требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 28 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 16 февраля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская