Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области по доверенности Гававка Т.В. и представителя публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания -1» по доверенности Юфимова Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области

установил:

постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП была установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, расположенных по адресу: ..., ..., соответственно в размере 375331415, 40 рублей; 103168170, 24 рублей; 147781168, 80 рублей, 32792460, 48 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 894 было рассмотрено заявление ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 18520000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.8 л.д.6).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 895 было рассмотрено заявление ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 7680000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.1л.д. 19).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 896 было рассмотрено заявление ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 4390000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.3 л.д. 18).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 897 было рассмотрено заявление ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание №, в размере 2500000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.5 л.д.19).

Не согласившись с данными решениями, администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее администрация г.п. Кандалакша, администрация) обратилась в суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решений Комиссии от 05 декабря 2017 №894, 895, 896, 897, ссылаясь на их незаконность.

Определением суда от 16 апреля 2018 года административные дела по указанным административным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № предоставлены на условиях аренды публичному акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания № 1» (далее ПАО «ТГК-1», общество) По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Так, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 153555 кв.м. используется ПАО «ТГК-1» под сооружение по договору аренды от 31.03.2008 № в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения-станционный узел и средний канал. Договор аренды заключен на срок с 20.03.2008 по 31.12.2057

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 42208 кв.м. используется ПАО «ТГК -1» под сооружение по договору аренды от 31.03.2008 № в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения - головной узел. Договор аренды заключен на срок с 20.03.2008 по 31.12.2057.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 60460 кв.м. используется ПАО «ТГК-1» под сооружение по договору аренды от _ _ № в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения- отводящий канал. Договор аренды заключен на срок с _ _ .

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 13416 кв.м. используется ПАО «ТГК- 1» под здание, расположенное по адресу: ..., по договору аренды от 12.02.2013 № в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3. Договор аренды заключен на срок с 25.06.2012 по 20.06.2061.

Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ПАО «ТГК №» был представлен отчет об оценки № Н-24864/17 от _ _ о рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО « Консалтинговая Группа Лаир».

Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

Как следует из отчета, оценщик применил сравнительный подход к оценке.

В частности, оценщик в качестве базового участка выбрал объект оценки и расчет стоимости 3-х земельных участков из 4-х производил на базе стоимости 4-го оцениваемого земельного участка. В отчете отсутствует обоснование, в связи с чем оценщик не счел возможным рассчитать стоимость всех оцениваемых земельных участков классическим методом оценки, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

Утверждение оценщика, что аренда объекта-аналога № 1 является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. При этом указал, что базовый объект оценки находится в собственности, хотя он находится в долгосрочной аренде, как иные объекты оценки. Поэтому корректировка на вид права применена оценщиком некорректно.

Оценщиком не проведена корректировка на «категорию земель», на наличие инженерных коммуникаций и железнодорожных путей, неверно проведена корректировка по расположению относительно автомагистралей, что свидетельствует о нарушении требований федеральных стандартов оценки.

Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Административный истец просит суд признать незаконными и отменить решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № № 894, № 895, 896, 897.

Представитель административного истца администрации г.п. Кандалакша Гававка Т.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенных в административных исковых заявлениях.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра) и представитель административного соответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области ( далее Комиссия) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» по доверенности Юфимов Е.С. в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать, полагая, что представленный обществом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку суд не признал их явку обязательной. Управление Росреестра просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, пояснения специалиста Т.М.Ю., исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положению статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что ПАО «ТГК-1» является правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, категория земель: земли населенных пунктов. Указанные земельные участки используются Обществом на основании заключенных долгосрочных договоров аренды на земельные участки, находящихся в государственной собственности. Арендная плата за земельные участки установлена, исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Земельные участки с кадастровыми номерами №, № поставлены на кадастровый учет 21 октября 2005 года, земельные участки с кадастровыми номерами №, № соответственно 01 февраля 2006 года и 18 февраля 2003 года. Вышеназванные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, по состоянию на 01 января 2016 года составляют соответственно 375331415, 40 рублей; 103168170, 24 рублей; 147781168, 80 рублей; 32792460, 48 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.

ПАО «Территориальная генерирующая компания -1» 23 ноября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.

Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 27 ноября 2017 г.и получено администрацией 28 ноября 2017 г.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 894, № 896, № 895, № 897 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости соответственно по каждому земельному участку в сумме 18520000 руб.; 4390000 руб.; 7680000 руб.; 2500000 руб.

На основании данных решений комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанных размерах.

Копии решений комиссии от 05 декабря 2017 года № № 894, 895, 896, 897 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 22 декабря 2017 года (том 1 л.д.23).

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом – комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года № П/373.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.

Администрация г.п. Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ПАО «Территориальная генерирующая компания -1».

Довод административного истца о нарушении срока направления извещения о времени заседания Комиссии несостоятелен, поскольку данный факт не повлек нарушение прав администрации г.п. Кандалакша, является незначительным (1 день). Кроме того, администрация предоставила мнения на заявления ПАО «ТГК-1» и Комиссия при их рассмотрении учитывала поступившие возражения администрации.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценки № Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО « Консалтинговая Группа Лаир».

При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.

Так, из содержания отчета об оценки № Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО «Консалтинговая Группа Лаир» следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано три объекта–аналога, а в качестве базового участка был выбран оцениваемый земельный участок с кадастровым номером №, так как характеристики данного земельного участка сопоставимы с характеристиками объектов-аналогов. Оценщиком был определен удельный показатель стоимости базового земельного участка и в дальнейшем произведен расчет удельных показателей стоимости остальных трех земельных участков ( всего объектами оценки являлись четыре земельных участка) путем внесения корректировок по ценообразующим факторам.

Такой выбор расчета рыночной стоимости объектов оценки не противоречит требованиям ФСО № 3. Поэтому ссылка административного истца о неправильном выбранном оценщиком способе оценки ошибочны и никакими объективными данными не подтверждены.

На основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость каждого земельного участка.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, на условия предложения, месторасположения, геологические условия, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов, с указанием кадастровых номеров объектов–аналогов, с приведением необходимых характеристик каждого земельного участка, которые учтены оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости базового объекта недвижимости. При этом оценщик произвел корректировку базового объекта аналога в сравнении с объектами-аналогами, а затем скорректировал стоимость по каждому оцененному объекту оценки по тем элементам сравнения, которые требовались в силу установленных требований об оценке, что соответствует федеральным стандартам.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

При таких обстоятельствах у комиссии имелись правовые основания для удовлетворения заявлений ПАО «ТГК-1», поскольку представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты – аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.

Как следует из отчета, объекты–аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.

В отчете об оценке использованы достоверные сведения о составе передаваемых прав, права аренды, на объект-аналог №1. В тексте объявления, а также уточненной оценщиком информации на станице 78 отчета об оценке о продаже указанных аналогов информация о праве долгосрочной аренды на участки отсутствует. Исходя из текста объявлений, а также уточненной оценщиком информации данный объект-аналог является свободным и предназначен под строительство объектов. Сроки предоставления земельных участков в аренду установлены пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление земельных участков под строительство в аренду на длительный срок не предусмотрено.

Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды, является несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Доводы административного истца о том, что оценщиком не проведена корректировка на « категорию земель» несостоятельна.

Оценщик на стр.86 отчета обосновал отсутствие корректировки по элементу «категория земель». В данном случае используемые аналоги имеют категории земель земли населенных пунктов и земли промышленности. Объект оценки - земли населенных пунктов, потенциал использования земельных участков - под индустриальную застройку. Исходя из анализа рынка, стоимость земельных участков сходного разрешенного использования, относящихся к землям населенных пунктов и землям промышленности, находятся в одном диапазоне. Поэтому корректировка по вышеуказанному элементу не требовалась.

Ссылки административного истца о проведении неверной корректировки по расположению относительно автомагистралей, отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций и железнодорожных путей несостоятельны.

В отчете оценщик привел достаточные объективные данные, обосновывающие как проведение корректировки, так необходимость в её проведении.

Каких-либо достоверных доказательств этой части администрацией г.п. Кандалакша не представлено.

Представленная в материалы дела рецензия индивидуального предпринимателя Т.М.Ю. на отчет об оценке, которая подтверждена оценщиком Т.М.Ю. в ходе судебного заседания, о наличии в отчете ошибок в части применения низких корректировок, что повлияло на рыночную стоимость объекта оценки, не может быть принята судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценка требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В данном случае пояснения оценщика Т.М.Ю. в судебном заседании, даны в порядке статьи 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются субъективным мнением данного оценщика.

Поэтому суд, оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе пояснения специалиста Т.М.Ю., приходит к выводу о том, что оценщиком не допущено нарушений требований Закона об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств о недостоверности отчета об оценке № Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО «Консалтинговая Группа Лаир» об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено.

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом в судебном заседании разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета Закону РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятых Комиссией решений, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых заявлений администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконными и отмене решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года №№ 894, 895, 896, 897 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами соответственно №, №, №, № отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья