Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-82/2022 (№ 3а-492/2021) по административному исковому заявлению Майорова Н.С. к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Майоров Н.С. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилых помещений:

№, площадью 320,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

№, площадью 464,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объектов № и №, установленной постановлением правительства Тульской области № 540 от 13.11.2019 по состоянию на 01.01.2019 в размере 7 184 329.76 руб. и 12 690 762.21 руб. Просил установить кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты>№ – в размере 5 059 200 руб., № – в размере 7 325 182 руб.

В ходе производства по делу представителем административного истца представлено заявление об уточнении заявленных требований в части объекта №: его рыночную стоимость просила установить равной 10 697700 руб.

Административный истец, административные ответчики - ГУ ТО «Областное БТИ», правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о.г.Новомосковск Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от указанных лиц, за исключением министерства, ФГБУ «ФКП Росреестра» и ГУ ТО «Областное БТИ», имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Майоров Н.С. является собственником нежилых помещений:

№, площадью 320,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

№, площадью 464,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019

№ – в размере 7 184 329.76 руб.,

№ – в размере 12 690 762.21 руб.

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 15.01.2020 и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанные объекты являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО <данные изъяты>О.В. В соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость помещений на ДД.ММ.ГГГГ составляла:

№ – в размере 5 059 200 руб.,

№ – в размере 7 325 182 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в заключении эксперта указанного учреждения К.А. от ДД.ММ.ГГГГ№, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закон №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объектов, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размерах

№ – 10 947 643 руб.,

№ – 10 348 598 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает нижеследующее.

Согласно ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта должны быть отражены, в частности, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Аналогичные требования изложены в ч.2 ст. 82 КАС РФ.

В нарушение названных требований, заключение эксперта <данные изъяты>К.А,№ от ДД.ММ.ГГГГ, поступившее в суд, такие противоречия содержит.

Так, из заключения следует, что при оценке эксперт применил корректировку на торг в соответствии с данными сайта СтатРиелт для активного рынка (страницы 22, 35 заключения). Обоснование применения корректировки для активного рынка в заключении не содержится.

Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Согласно пункту 11 б ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В судебном заседании в ходе допроса эксперт К.А. пояснил, что об активности рынка свидетельствует наличие множества предложений о продаже (аренде) сопоставимых объектов, причем в том же населенном пункте. Одновременно, в судебном заседании эксперт пояснил и видно из заключения, что аналогов, сопоставимых с оцениваемыми объектами по такому ценообразующему фактору, как площадь, им не было найдено.

Кроме того, как видно из заключения и показаний эксперта, при расчете стоимости доходным подходом им не учитывались сведения технических паспортов (о составе площадей помещений), а при расчете рыночной стоимости объекта № не учитывались сведения о земельном участке, на котором расположен объект №, что может влиять на стоимость.

В ходе судебного разбирательства экспертом произведены перерасчеты стоимости с учетом этих факторов и получен результат, существенно отличающийся от первоначального. Какой из результатов, по мнению эксперта, является достоверным, из заключения и дополнений к нему с очевидностью не следует.

Эти и другие противоречия, имеющиеся в заключении, послужили основанием к назначению по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО <данные изъяты>В.В.

По выводам экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного указанным экспертом, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закон №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объектов, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, экспертом также не подтверждена и определена в размерах

№ – 8 596 200 руб.,

№ – 10 697 700 руб.

Судебное экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, длительный стаж судебной экспертной и оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 61.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

В свою очередь каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторного заключения экспертизы и определенной в экспертном заключении величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не представлено. Выводы эксперта не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, не представлено.

В этой связи суд полагает возможным взять заключение повторной судебной экспертизы за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов на 01.01.2019.

Что касается отчета об оценке, подготовленного оценщиком О.В., то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как отмечено экспертом В.В. и видно из отчета, в отчете приведен макроэкономический анализ социально-экономической обстановки за период ДД.ММ.ГГГГ годы, то есть, неактуальный на дату оценки. Раздел «Определение сегмента рынка», к которому принадлежит оцениваемый объект, в отчете отсутствует, как и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из соответствующего сегмента рынка. Имеется немотивированное указание на то, что оценщик не проводил осмотр объекта, что привело к неверному описанию объекта № (не учтена этажность). Не смотря на присутствие на рынке достаточного количества предложений о продаже объектов в <адрес>, оценщик использует аналоги в <адрес>. В отношении аналога № отсутствуют ссылки на источник информации. Допущены ошибки при применении корректировок.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, так как выполнен с нарушениями ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, ФСО.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта № может быть установлена в размере 10 697 700 руб. (на 01.01.2019), поскольку она ниже кадастровой стоимости.

В то же время, рыночная стоимость объекта №, определенная экспертом, - 8 596 200 руб., выше установленной кадастровой, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов административного истца и дает основания к отказу в иске в этой части.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 03.11.2021.

Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №, площадью 464.2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 10 697 700 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 03.11.2021.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: