Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-493/2019 по административному исковому заявлению ЗАО «Автотранс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Автотранс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 265,8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 405916 рублей,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3815,4 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4444475 рублей,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 171 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 260946 рублей,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9309 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9802377 рублей,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5425 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5712525 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налоговых платежей.

В обоснование заявления административный истец ссылается на Отчет об оценке от 04.12.2018 года №, подготовленный ООО «Независимый кадастровый центр», которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 405916 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4444475 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 260946 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 9802377 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 5712525 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить, восстановив пропущенный процессуальный срок для обращения в суд.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 03.12.2018 года Коган И.Г. заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявленной рыночной стоимости земельных участков, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения по административному делу, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ЗАО «Автотранс» на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическим лицом от 11.01.2006 года № является собственником:

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 265,8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3815,4 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 171 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5425 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9309 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.11.2018 года и свидетельствами о государственной регистрации права от 09.10.2013 года.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» установлена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 625501 рубль 82 копейки, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 8919260 рублей 58 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 394587 рублей 63 копейки, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 21480796 рублей 77 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 12518350 рублей 25 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.11.2018 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельных участков, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налоговых платежей за земельные участки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 19.12.2018 года обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не приняла к рассмотрению заявление, поскольку истек срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ЗАО «Автотранс» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных земельных участков, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков.

К данному заявлению административный истец представил отчет об оценке ООО «Независимый кадастровый центр» от 04.12.2018 года №

Из отчета усматривается, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 года составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 405916 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4444475 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 260946 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 9802377 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 5712525 рублей.

В ходе рассмотрения административного иска, по ходатайству Администрации г.о.Самара была проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости двух земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 01.01.2013 года.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» от 06.03.2019 года № 2019.02-280, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 13153617 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 8755950 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Бахметьева Н.В. пояснила, что при проведении судебной экспертизы осмотр земельных участков она не производила. Использовала фотографии земельных участков, которые были изготовлены сотрудником ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Лопыревым. Исходя из фотографий определила, что земельный участок с кадастровым номером № используется для размещения проиводственно-складских объектов, земельный участок с кадастровым номером № используется для размещения специализированной стоянки. В связи с этим, были подобраны объекты-аналоги с видом использования: производственно-складское назначение и коммерческое (административно-торговое). В рамках сравнительного подхода, был произведен расчет, применены поправки и получен результат рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «Независимый кадастровый центр» Куликова А.В., пояснила, что она составляла отчет об оценки 5 земельных участков, собственником которых является ЗАО «Автотранс». Был произведен осмотр объектов оценки, и при использовании сравнительного подхода, определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года. Разрешенный вид использования земельных участков: под базу механизации. Фактически земельные участки не разграничены, составляют единый земельный участок, на котором расположена производственная база. В целях составления отчета, были подобраны объекты-аналоги с видом использования: под производственное назначение.

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами №, № имеют вид разрешенного использования: под базу механизации.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.04.2019 года, ЗАО «Автотранс» имеет основной вид деятельности: техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, а также дополнительные виды деятельности: торговля автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, техническое обслуживание и ремонт прочих автотранспортных средств, деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам, перевозка грузов специализированными и неспециализированными автотранспортными средствами и др.

Из заключения судебной экспертизы, выполненной ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», следует, что эксперт определил фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № как «используется для размещения специализированной стоянки». Выбор аналогов был сделан исходы из назначения: под коммерцию (административно-торговую) застройку (стр.35-36 отчета). Корректировка на вид разрешенного использования на объект экспертизы и объекты-аналоги не производилась.

Согласно п.22 ФСО № 7, при применении метода корректировок, каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В государственной кадастровой оценке для определения кадастровой стоимости участков стоянки и места хранения автотранспорта имеют вид разрешенного использования № 3, а торговля - № 5. При определении рыночной стоимости объекта, необходимо было провести корректировку на вид использования, что не было сделано в заключение судебной экспертизы.

Используемые в заключение эксперта объекты-аналоги в таблице 5 на стр.20 отчета отличаются по своим характеристикам от информации, содержащейся в объявлениях, а именно аналоги имеют разный вид использования. Для объекта оценки с кадастровым номером №, в объявлениях по аналогам №№ 1-7 не указано назначение, при этом эксперт указал назначение объектов-аналогов «производственно-складское». Для объекта исследования с кадастровым номером №, выбраны аналоги под торгово-офисную (коммерческую) застройку, однако земельный участок используется для производственной деятельности с назначением «под базу механизации».

При согласовании скорректированных цен аналогов, при оценке земельного участка с кадастровым номером № арифметическая ошибка, которая увеличивает действительную рыночную стоимость объекта исследования на 18618 рублей (стр.31-32 отчета).

Кроме того, при составлении экспертного заключения, эксперт ФИО1 не проводила осмотр земельных участков, а использовала фотографии, полученные от иного сотрудника ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», которому не было надлежащим образом поручено проведение осмотра объектов оценки.

Таким образом, суд считает, что заключение судебной экспертизы ООО «Гранд Истей» от 06.03.2019 года № содержит не достоверную информацию об объектах-аналогах, имеет арифметическую ошибку, которые влияют на итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки, вследствие чего не заключение может быть принято во внимание.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 09.01.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19.12.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ЗАО «Автотранс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 265,8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 405916 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3815,4 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4444475 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 171 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 260946 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9309 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9802377 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5425 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу механизации, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5712525 рублей.

Дата подачи административного иска в суд 09.01.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 19.12.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Председательствующий М.А.Панкова