Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью ПСК «СНМ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «СНМ» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении четырех земельных участков с кадастровыми номерами 50:32:0000000:185, 50:32:0080112:82, 50:32:0080112:4, 50:32:0080112:11 находящихся у них на праве долгосрочной аренды.

В обоснование требований административный истец указывает, что на земельных участках расположен сорок один объект недвижимости капитального строительства. Кадастровая стоимость объектов, установленная распоряжением №562-Р значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как лица имеющего преимущественное право выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выкупная цена которых исчисляется из кадастровой стоимости. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет №88/1016 об оценке подготовленный оценщиком ООО «Экспертиза собственности».

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца ознакомившись с экспертным заключением не оспаривая результаты экспертизы, полагала, что требования подлежат удовлетворению и просила установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости определенной оценщиком в отчете об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений МО ФИО1 не возражал против заявленных требований и указал, что установление кадастровой стоимости участков истца в размере рыночной стоимости

является правом административного истца, поэтому установление кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объектов, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

Представитель по доверенности ФИО2 оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство экологии природопользования Московской области, администрация с/п «Липицкое» Серпуховского района Московской области в суд представителей не направили. Извещены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, заслушав сторон, свидетеля, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела административный истец на правах аренды владеет земельными участками категория земель земли особо охраняемых территорий разрешенное использование: под оздоровительный комплекс, площадью 29 989 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:11, разрешенное использование: для рекреационных целей, площадью 34220 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0000000:185 и площадью 6 372 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:82, под базу отдыха, площадью 20 178 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:4, расположенных по адресу: Московская область, в районе д. Спас-Тешилово, Серпуховского района МО.

Права аренды возникли на основании договора аренды №266 от 25 декабря 2002 года, №295 от 02 июня 2003года, соглашений о переуступке прав и обязанностей по договорам №№1741 и 1742 от 08 июня 2012 года, заключенных с администрацией Серпуховского муниципального района Московской области на срок более десяти лет.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области №562-РМ от 26.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий на территории Московской области, проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 50:32:0080112:11 определена в размере 33 210 418.38 рублей, с кадастровым номером 50:32:0000000:185 в размере 41 191 298.40 рублей, с кадастровым номером 50:32:0080112:4 в размере 22 345 520.76 рубле и с кадастровым номером 50:32:0080112:82 в размере 7 056 480.24 рублей.

С целью установления рыночной стоимости участка, административным истцом представлен отчет № 88/1016 об оценке подготовленный оценщиком ООО «Экспертиза собственности», согласно которого рыночная стоимость участков определена оценщиком участка с кадастровым номером 50:32:0080112:11 в размере 21 368 300 рублей, с кадастровым номером 50:32:0000000:185 в размере 24 130 400.00 рублей, с кадастровым номером 50:32:0080112:4 в размере 15 063 300.00 рубле и с кадастровым номером 50:32:0080112:82 в размере 5 354 200.00 рублей.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости участков на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объектов, поэтому данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.

На аналогичные замечания указала Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, отклоняя заявление административного истца. Величина отличия кадастровой стоимости от рыночной составила от 24.1 до 71.5 %.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы судом поручено эксперту ООО «ИОЛА.Объективная оценка» ФИО3.

Судом получено заключение эксперта №СЭ-137/2017 от 25 мая 2017 года, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет №88/1016 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Экспертиза собственности» не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участков. Экспертом определена рыночная стоимость объектов, которая на дату определения кадастровой стоимости составила участка с кадастровым номером 50:32:0080112:11 определена в размере 23 979 879 рублей, с кадастровым номером 50:32:0000000:185 в размере 27 363 082 рублей, с кадастровым номером 50:32:0080112:4 в размере 17 821 975 рубле и с кадастровым номером 50:32:0080112:82 в размере 5 688 490 рублей.

Данное заключение сторонами не оспаривалось, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в заключение эксперта итоговая величина рыночной стоимости участков является достоверной и подлежит установлению в качестве новой кадастровой стоимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельных участков не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных обществом требований исходя из результатов судебной экспертизы.

При этом суд, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере, определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика не подтверждает величину рыночной стоимости участков, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Московской области является 14 декабря 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г., и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью ПСК «СНМ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под оздоровительный комплекс, площадью 29 989 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:11, расположенного по адресу: Московская область, в районе д. Спас-Тешилово, Серпуховского района МО по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 23 979 879.00 рублей;

земельного участка категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для рекреационных целей, площадью 34220 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0000000:185, расположенного по адресу: Московская область, в районе д. Спас-Тешилово, Серпуховского района МО по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 27 363 082.00 рублей;

земельного участка категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для рекреационных целей, площадью 6 372 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:82, расположенного по адресу: Московская область, в районе д. Спас-Тешилово, Серпуховского района МО по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 5 688 490.00 рублей;

земельного участка категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под базу отдыха, площадью 20 178 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0080112:4, расположенного по адресу: Московская область, в районе д. Спас-Тешилово, Серпуховского района МО по состоянию на 01 января 2013 года в размере рыночной стоимости 17 821 975.00 рублей;

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 14 декабря 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью ПСК «СНМ» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере определенном в отчете об оценке №88/1016 от 21 ноября 2016 года подготовленным оценщиком ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова