Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Халыгова Илгара Аллахверди оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Халыгов И.А. (с учетом уточнённого административного искового заявления) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 2 288,5 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 37, равной его рыночной стоимости в размере 68 656 992 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является сособственником (доля в праве 43/100) указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец Халыгов И.А. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебном заседании участия не принимал, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения уточнённых заявленных требований.

Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее ГБУ «ЦТИ Пермского края», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю), администрация города Перми, ООО «***» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении дела не поступало.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов Халыгов И.А. является сособственником (доля в праве 43/100) объекта капитального строительства - нежилого помещения, общей площадью 2 288,5 кв.м, этаж расположения 5, кадастровый номер **, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 37, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Иным сособственником спорного помещения является ООО «***» (57/100 долей в праве). Помещение расположено в здании с кадастровым номером **.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», а также Постановлением Правительства Пермского края от 28.11.2019 № 874-п «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 и 2020 годы соответственно. В названные Перечни на 2019 год (за № 1588) и на 2020 год (за № 41) включено здание с кадастровым номером **, в пределах которого расположено спорное помещение с кадастровым номером **.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное помещение, принадлежащее истцу на праве долевой собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется, как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания по состоянию на 01.01.2018 безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость помещения определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 98 938 766,27 рублей.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилого помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Халыговым И.А. представлен отчет об оценке от 26.02.2020 № 273.1.И/О-19, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем К.. Согласно отчету рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 01.01.2018 составила 68 656 992 рубля.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик К., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15 ноября 2012 года, регистрационный номер 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» № 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 005118-1 от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису № ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в г. Перми.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах). На основании проведенного анализа оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми составил от 32 000 руб./кв.м. до 78 000 руб./кв. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), площадь (средняя), этаж расположения (5 этаж), состояние отделки (средняя), материал стен (сэндвич панели), оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 22 947,84 руб./кв.м до 55 935,36 руб./кв.м, выше среднего значения – 36 782, 41 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Перми, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты составил от 2 342,39 руб./кв.м. до 8 839,78 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2 605,39 руб./кв.м. до 9 832,31 руб./кв.м., выше среднего значения 5 551,88 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером ** оценщиком использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вместе с тем, административный ответчик, каких-либо возражений относительно определенной в отчете рыночной стоимости спорного помещения не высказывает, более того, полагает возможным согласиться с расчетом, осуществленным оценщиком.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Халыгова Илгара Аллахверди оглы удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 2 288,5 кв.м, этаж расположения: 5, кадастровый номер **, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 37, равной его рыночной стоимости в размере 68 656 992 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 января 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020.

Судья – подпись