Гражданский кодекс часть 1

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>,

установил:

Новосёлов Александр Анатольевич (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок, объект оценки) в размере его рыночной стоимости. В обосновании заявленных требований административным истцом был представлен отчет № 1211-21/З от 01 декабря 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка (далее – Отчет), выполненный оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Радько С.Г.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Биишевой О.А. направлен отзыв, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда. Представителем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором заинтересованное лицо подтвердило дату определения и размер кадастровой стоимости земельного участка. Представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Никитиным А.А. и представителем Администрации г. Екатеринбурга Захаровой А.В. направлены отзывы, в которых указано, что Отчет является недопустимыми доказательствами, так как составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку возникшие у административного ответчика и заинтересованного лица вопросы относительно правильности определения размера рыночной стоимости земельного участка, требовали специальных познаний в области оценочной деятельности, судом определением от 02 марта 2022 года была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Федеральному бюджетному учреждению Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации; перед экспертом был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года. Согласно заключению эксперта от 19 апреля 2022 года № 1397/04-4 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 12461488 руб.

Протокольным определением от 15 июня 2022 года суд возобновил производство по административному делу.

От представителя Администрации г. Екатеринбурга Захаровой А.В. поступили возражения на заключение эксперта с ходатайством о вызове экспертов, подготовивших заключение.

После перерыва в судебном заседании приняла участие представитель административного истца Ерошевич Е.А., представитель Администрации г. Екатеринбурга Шалыгина А.А., эксперт Т.

Заслушав пояснения представителей административного истца, Администрации города Екатеринбурга, допросив эксперта Т., исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 10400 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здания и сооружения, расположенного по адресу: <адрес>. Арендодателем земельного участка является Администрация г. Екатеринбурга.

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года № 3333 по состоянию на 01 января 2020 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 20704944 руб.; сведения о кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 декабря 2020 года.

Поскольку административный истец является плательщиком арендной платы, результат определения кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на права и обязанности административного истца. Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 27 декабря 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, представив Отчет, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 8928 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением суда была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 апреля 2022 года № 1397/04-4 по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 12461488 руб.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены. От представителя Администрации города Екатеринбурга Захаровой А.В. поступили возражения на экспертное заключение, которые сводятся к неверному определению цены объекта-аналога № 2. В частности, при расчете стоимости 1 кв.м. объекта-аналога № 2 эксперт использовал данные о площади земельного участка из объявления, в связи она была определена экспертом в размере 638,40 руб. Однако согласно данным Росреестра по Свердловской области площадь объекта-аналога № 2 отличается от площади, указанной в объявлении, поэтому стоимость 1 кв.м. должна составлять 665 руб. Соответственно, если пересчитать стоимость 1 кв.м. объекта налога № 2 с учетом введенных корректировок, то она составит 1364,34 вместо 1309,78 руб., то есть на 54,56 руб. больше, что в итоге привело к искажению рыночной стоимости спорного земельного участка.

В целях разъяснения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

В судебном заседании судом был допрошен эксперт Т., который на основании представленных письменных пояснений, подписанных им и экспертом Т., устно пояснил, что определение рыночной стоимости объекта оценки предусматривает наличие границ интервала итоговой стоимости. Согласно Практическим рекомендациям по определению возможных границ интервала итоговой стоимости по редакцией Ильина М.О., рыночная стоимость объекта оценки при высокой развитости рынка (города-миллионники) и средней частоте сделок (коммерческая недвижимость среднего масштаба) может находиться в диапазоне 10 %. Рекомендациями по определению возможных границ интервала итоговой стоимости по редакцией Лейфера Л.А. рыночная стоимость земельных участков под индустриальную застройку на активном рынке может находиться в интервале 12%. Согласно сделанного расчета, разница в итоговой стоимости объекта оценки составляет 1,4% отклонения от результата по заключению, что укладывается в диапазон возможных границ интервала стоимости 10-12 %.

В соответствии со ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В силу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8). При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Оценив представленное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии экспертного заключения в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертом Федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Т. и привлеченным экспертом Т. в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены достаточные и аргументированные выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперты применили сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. В рамках сравнительного подхода экспертами использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого земельного участка, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Эксперты проанализированы каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертами получена из объявлений о продаже имущества, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц.

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, так как с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Поскольку в результате сделанного экспертами расчета не произошло существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, значение которой не выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать вывод о достоверности такой величины рыночной стоимости.

Документальных данных, содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено.

С учетом изложенного, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, на основании которого возможно установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, в размере его рыночной стоимости 12461488 руб.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Новосёлова Александра Анатольевича удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 12461 488 (двенадцать миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят восемь) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>, считать 27 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2022 года.

Судья С.Н. Полевщикова