Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-496/2017 по иску ПАО «Стройснаб» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Стройснаб» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 года в размере 13 724 102 рубля.

В обоснование иска указал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе спорного объекта капитального строительства в размере 32 839 129,38 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства - 03.07.2015 года.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 13 724 102 рубля.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра».

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержала в полном объеме, просила требования удовлетворить.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В судебное заседание представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Письменных отзывов в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ПАО «Стройснаб» является собственником вышеуказанного помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет по состоянию на 03.07.2015г. 32 839 129,38 рублей.

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости, поскольку включен под пунктом № «Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2016 год», утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 30.11.2015 г. № 3033 (в редакции Приказа № 3265 от 25.12.2015г.) и под пунктом № в «Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2017 год», утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 14.11.2016 г. № 1907.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного независимым оценщиком ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки 03.07.2015 года составила 13 724 102 рубля.

Как следует из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГ. на указанный отчет, выполненный Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объектов оценки подтверждена.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщиков налога на имущество, 29.12.2016г. ПАО «Стройснаб» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ПАО «Стройснаб» отклонено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполнен по состоянию на 03.07.2015 года, на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, сделан вывод, что оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка торгово-офисных объектов.

На странице 15 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве нежилых помещений офисного и вспомогательного назначения.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов /страницы № отчета/. Отказ от применения затратного подхода мотивирован на странице № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах № отчета.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта (страница № отчета).

Правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов описано на страницах № отчета.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных по недвижимости ООО «Волга-инфо». Оцениваемое помещение расположено в Комсомольском районе, в данном районе высокая доля свободных площадей, спрос на подобные объекты невысок, в связи с чем, оценщиком были рассмотрены предложения по продаже офисной недвижимости в Автозаводском и Центральном районах г. Тольятти.

В качестве объектов-аналогов отобрано 6 встроенных помещений офисного назначения, расположенные в Автозаводском, Центральном, Комсомольском районах г. Тольятти, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице № на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета. Ввел корректировки на местоположение объекта, на торг. Обосновав выбор весов скорректированных цен аналогов, оценщик пришел к выводу, о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода составила: с учетом НДС 13 230 043,46 рубля.

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в Комсомольском районе г.о. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в отчете на странице №. Применялись корректировки на торг. Произведен расчет поправок на операционные расходы, потери от недозагрузки, коэффициент капитализации. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила – с учетом НДС 14 876 905,88 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 13 724 102 рубля.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля – оценщик ФИО1, выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и показала, что отчет об оценке составлялся ею лично.

Оценке подлежал объект капитального строительства – нежилое помещение.

При расчете рыночной стоимости были применены два подхода к оценке - доходный и сравнительный.

Анализ рынка был проведен по всему городу с разделением на районы. В рамках сравнительного подхода ею были использованы объекты-аналоги в сопоставимых зданиях. Аналоги брались по всему г. Тольятти, в связи с чем, и была произведена корректировка на местоположение. Использованные аналоги были расположены на всех этажа зданий, корректировка не проводилась, поскольку анализ рынка необходимости в этом не выявил. Корректировка на масштаб также не была применена.

В рамках доходного подхода она использовала аналоги, расположенные в Комсомольском районе г. Тольятти, в данном районе была выявлена ставка аренды и проведен расчет.

По замечанию Комиссии пояснила, что правила отбора аналогов описано на стр. № отчета. На данной странице подробно описано, почему были выбраны три района г. Тольятти. Также пошагово расписан и анализ рынка.

По третьему замечанию пояснила, что на лицо техническая ошибка, цена указывается в рублях, а не в квадратных метрах.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, её показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчетов основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 24.04.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Иск ПАО «Стройснаб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 года в размере 13 724 102 рубля.

Дата подачи иска в суд – 24.04.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь